文｜陳聰 張全國 劉河維 李俊波

我們認為，房地產新周期開啟的信號已經出現，但房價止跌還需政策臨門一腳。相信2025年4-5月是政策前置的關鍵窗口期，主要的可能政策包括進一步降低居民購房資金成本，合理滿足改善置業需求，擴大存量土地收儲和加強對房企的流動性支持。我們認為房價將迎來長周期的底部，看好能建設好房子、在運營好資產、在提供好服務的房地產開發企業和服務平臺。

▍房地產行業身處下行周期的尾聲，新周期開啟的信號已經出現。

房價調整已經較為充分，核心城市房價較歷史最高點下跌超過30%，2017年之后置業的居民都沒有浮盈。二手房掛牌規模雖然大，但業主下調報價的緊迫性已經不高。百城租金收益已經達到2.2%，租金收益率和長期無風險利率倒掛的局面已經改變。社會房屋開工和竣工已經大幅下降，主體信用風波已經接近尾聲。從這些角度來看，我們都有理由相信，超過3年的房價下跌周期，即將結束了。

▍實現房價止跌，還需要政策臨門一腳，我們也相信政策會積極出臺。

受季節性因素影響，二手房交易量開始階段性下行。大多數城市雖然房價下跌放緩，但并沒有完全止跌。對等關稅等造成的外部不確定性，也影響居民的置業信心。對照歷史，我們認為目前按揭貸款利率定價還有下行空間，公積金貸款利率定價還有較大幅度下行空間，對大戶型、二套房的購房首付和利率限制都可以放寬甚至取消。我們相信，穩住房地產市場，對于提振消費、擴大內需，意義重大。

▍預計新一輪房地產政策主要包括降低居民置業資金成本，給予改善性需求以應有的待遇，擴大存量土地收儲和加大對房企流動性支持等。

總體來看，我們預計在金融、財政、規劃等諸多領域，房地產政策仍有較大空間嚴控增量，消化存量，提高質量。我們相信，2025年4月-5月，是政策最有可能出臺的時間窗口。

▍預計全年房地產市場穩中向好，房價見底。

我們預計，2025年全年新房銷售額同比下降6%，二手房銷售額同比增長10%以上，房地產開發投資小幅下跌5%，房屋新開工下降16%，房屋竣工下降27%，全國土地出讓金增長9%，主要城市房價在2025年下半年實現完全止跌，此后部分城市可能溫和回升。

▍風險提示：

政策沒有發揮應有作用，房價繼續下降的風險；部分公司缺乏可售資源，銷售持續縮水，盈利能力下降的風險；辦公樓等業態租金持續下行風險。

▍投資策略：聚焦好開發、好資產、好運營和好服務。

和2022-2024年不同，當前獲得土地本身并不能保證企業具備相對競爭優勢。我們認為，具備產品溢價能力，擁有優質稀缺核心不動產（主要是購物中心業態的）的發展商是我們的首選。好房子也需要好服務，我們建議參與頭部商管運營平臺的價值系統性重估，也看好具備穩定分紅能力的物業服務平臺。

本文節選自中信證券研究部已于2025年4月9日發布的《房地產與物業服務行業專題研究—穩住預期，擴大內需—房地產政策加碼預測》報告，具體分析內容（包括相關風險提示等）請詳見報告。

本文源自：金融界