四月份，全國主要城市的二手房交易數(shù)據(jù)，已經(jīng)陸續(xù)出爐了。

從各地公布的數(shù)據(jù)來看，全國大部分城市四月份的網(wǎng)簽量相比三月份出現(xiàn)了不同程度的下滑，但也有少數(shù)城市相比三月份有所小幅度增長。

其中，上海降幅達到 20%，深圳降幅為 5%。

今年四月與去年四月相比，許多高能級城市的二手房交易量呈正增長態(tài)勢。

其中，深圳同比增幅達 44%，上海同比增幅為 33%。

而且今年四月份，深圳和上海的二手房網(wǎng)簽量依舊超過了榮枯線，即便有所下滑，絕對量也并不低。

深圳二手房網(wǎng)簽降5%，合同量降34%

我們可以看一下深圳的月度走勢圖。

從圖中可以看到，上一輪深圳二手房網(wǎng)簽的高峰出現(xiàn)在 2020 年 7 月份，當時深圳房價漲幅較大。

之后受政策調(diào)控影響，交易量開始逐漸下降，2021 年下半年和 2022 年市場尤為低迷，2023 年則開始逐步震蕩回升。

尤其是去年九月底新政出臺后，深圳的二手房網(wǎng)簽量突然加速上升。

然而今年的三月份和四月份，網(wǎng)簽量要低于去年的 11 月和 12 月，這表明去年底那一波新政的刺激效應在逐漸減弱。

如果后續(xù)深圳不再出臺新政策，那么二手房交易量可能會繼續(xù)下滑。

前面我們分析了二手房的網(wǎng)簽量，但需要注意的是，網(wǎng)簽量是官方的備案數(shù)據(jù)，它滯后于買賣雙方簽訂合同的時間節(jié)點。

為了更準確地洞察四月份樓市降溫的高頻數(shù)據(jù)，有必要進一步觀察四月份全國主要城市買賣雙方合同簽約量的變化。

30 個樣本城市（涵蓋一線、二線、三線城市）的二手房簽約量，四月份相比三月份下降了 26%，降幅明顯大于各地官方的網(wǎng)簽備案量。

這說明，四月份樓市實際降溫的程度要遠超官方公布的數(shù)據(jù)。

從圖中可以看出，四月份相比三月份，二手房簽約量在所有樣本城市中，均呈下跌狀態(tài)。

其中，深圳下跌 34%。

我們前面已經(jīng)分析過深圳官方公布的二手房網(wǎng)簽備案量，四月相比三月跌了 5%，而作為更具前瞻性的指標，深圳的二手房簽約量相比三月份跌了 34%，二者差距較大，這進一步說明四月份樓市降溫幅度較大。

通過看圖可知，比深圳跌幅更大的是杭州，合同簽約量相比三月份大幅下降 42%。

此外，佛山下降 32%，東莞下降 31%，廣州下降 30%。

降幅排名前五的城市中，除杭州外，其余均位于廣東地區(qū)。這是什么原因呢？

原因相對簡單，廣東是外貿(mào)出口大省，而深圳、廣州、東莞、佛山又是重要的出口大市。

四月份以來，對美國的出口基本停滯，這些出口大市，尤其是對美國出口量較多的城市，經(jīng)濟受到的影響迅速顯現(xiàn)出來，進而對買房需求形成了明顯的抑制。

杭州也是類似情況，杭州二手房降溫幅度居全國之首，主要是因為整個浙江的外貿(mào)降溫幅度很大。

這意味著不僅杭州市居民的買房需求量大幅下降，浙江省內(nèi)許多外貿(mào)出口大市的有錢人在杭州買房的意愿也大幅降低。

哪些城市受外貿(mào)沖擊較小呢？

仔細觀察發(fā)現(xiàn)，二手房成交量降幅低于 10% 的只有兩個城市，分別是徐州，降幅為 4%；許昌，降幅為 5%。

這兩個城市均為普通地級市，四月份以來受關稅大戰(zhàn)的影響較小，買房需求波動也較小，這是主要原因。

另外，這兩個城市能級較低，在三月份小陽春高峰時，它們的二手房簽約量也不是很大，所以四月份降溫之后，降溫幅度相對緩和。

高能級城市沖高回落，波幅大于低能級城市

前面提到去年九月份新政之后出現(xiàn)了一波交易量的增長，而今年以來新政的刺激效應在逐漸減弱。

那我們可以再觀察一下，將今年四月份的二手房簽約量與去年第四季度（比如去年 11 月份）進行對比，從這個角度觀察不同城市的交易量變化。

許昌漲幅最大，達到 25%；沈陽漲幅為 22%；蘭州漲幅為 21%；重慶、濟南漲幅在十幾個百分點。

這些城市分布在中部、西部、東北地區(qū)，也可以說是相對弱勢的地區(qū)。

今年四月份的二手房交易量相比去年第四季度還要高一些，這說明這類地區(qū)的樓市波動較小。

一方面，去年九月底新政出臺后，它們并沒有像高能級城市那樣交易量大幅上升；

另一方面，今年四月份樓市降溫之后，它們的交易量居然還能高于去年，這表明與五個月前相比，這些地區(qū)樓市并未降溫。

我們再來看一下跌幅較大的城市，鄭州跌 38%，廈門跌 37%，成都跌 30%，杭州跌 26% 。

這幾個城市都是熱門城市，城市能級較高。

去年九月底新政出臺后，這幾個城市當時樓市的交易量反彈幅度較大，而今年四月份的降溫幅度也比較大。

通過對比分析可知，高能級城市對政策刺激更為敏感，反應更為強烈；低能級城市，或者說是相對弱勢的大板塊地區(qū)，對政策刺激不太敏感。

在當前的樓市降溫期，之前反彈幅度較大的城市，降溫幅度也較大；低能級城市或弱勢板塊基本沒怎么降溫，波動相對較小。

綜合以上分析，我們可以得出結論：

全國樓市的止跌回穩(wěn)和反彈，主要依賴高能級城市，因為高能級城市的樓市彈性較大，對政策比較敏感，就像吃了藥、打了針后能迅速恢復活力。而低能級城市和弱勢地區(qū)對政策刺激的效果不明顯。

目前的問題是，去年九月底那一輪政策刺激的藥效已經(jīng)逐漸消失，同時又疊加了外部風險，比如外貿(mào)戰(zhàn)帶來的負面影響。

站在當前的時間節(jié)點，要想讓全國樓市真正實現(xiàn)止跌反彈，就必須出臺新一輪的樓市刺激政策，使高能級城市能夠盡快止住當前下滑的態(tài)勢，推動其再次出現(xiàn)一波反彈，從而逐步帶動全國的低能級城市和弱勢板塊企穩(wěn)。

每一輪樓市刺激都會帶來一波反彈，雖然反彈之后會有回落，但回落之后樓市景氣度的底部一般會高于上一輪的景氣度低點。

經(jīng)過多輪刺激、反彈和回落之后，樓市有望震蕩走出低谷，實現(xiàn)止跌回穩(wěn)。