這兩年，福州老舊小區四處拆遷，曾經但凡是有提到過即將拆遷的小區，如今一一實現，全部都已經在進行當中。

譬如，沸沸揚揚好多年的河南新村，小柳新村都已經接近拆遷的尾聲了。臺江區的寧化新村，晉安區火車站附近的環南新村，全部都在進行當中。未來還會有更多老舊小區進入到征遷的名單里頭，雖然還不能確定具體的時間，也只是遲早的問題。

預備拆遷與未拆遷的價格，相差好幾千一平米，按照一套小戶型的房源計算，60平米的房子，價格差會達到18萬之多。環南新村是最好的例子，2月份時候的成交單價在12000元左右，收到拆遷通知后，成交單價在14000-15000元。

此次看到某些老小區的業主，把房子賣掉，雖然不知道是什么原因，換做是我，寧可拿到銀行做抵押，我也不會把房子掛牌賣掉，特別是80年代，預制板，混合結構的房子。

看看臺江區沒有拆遷小區的價格。

成交小區：西洋新村；

成交時間：2025年3月；

成交數據：產權68.56平米，2房1廳，中樓層，簡單裝修，87.5萬，成交單價12763元/平米。

房源成交分析：

1、這位業主售前掛牌的價格為100萬，掛牌時間22天，讓價12.5萬后達成交易，期間僅僅帶看4個客戶，成交愛哦的效率快，周期短，核心在于這套房子的價格低，總價也特別低。相比較寧化新村，單價差3000元/平米，業主可能需要用錢，才會賣房。

2、西洋新村現有在售房源16套，業主掛牌的均價為16331元/平米，掛牌單價多數在13000-17000元之間。從掛牌的價格上看，大部分業主的心里價格較高，即使有征遷，大概率也不會超過15000元/平米，具體可參考的價省委黨校，林業廳，物構所的征遷單價。

3、西洋新村小區共有44棟樓，1633戶業主，小區屬于九十年代初的拆遷安置房，從地段上看，它的位置不錯，距離地鐵口西洋站十分方便，周邊的生活配套可謂是相當成熟，除了劃片學校一般，在醫療，交通，商業，休閑等方面，無可挑剔的存在。體量有1600多戶業主，掛牌房源這么少，或許拆遷的消息，已經有傳到業主的耳朵里了。

4、這次成交的房源68平米，到時候可以拿到75平米的戶型，按照拆遷補償1.1倍的面積，基本上是不需要補差價，單價12000元買進來，先租給兩年，未來等拆遷的時候多賣幾千元，還能多拿一些面積，對于買家來說，是一件非常值得的投資。

購房建議：

需警惕的風險

1. 政策不確定性

· 拆遷計劃可能因財政壓力、規劃調整等延遲或取消。例如某縣城老城區居民等待拆遷20年仍未實施。

· 部分城市嚴控棚改規模，轉向“舊改為主、拆遷為輔”，非危房可能僅翻新不拆。

1. 法律與產權風險

· 回遷房、小產權房可能無法過戶，面臨一房多賣或產權糾紛。

· 無房產證或違規建筑可能被認定為違建，拆遷時無補償。

1. 市場價值波動

· 非核心區老房抗跌性差，若拆遷落空，房價可能持續下跌（如燕郊部分老房價格腰斬）。

· 持有期間需承擔物業費、維修費等隱性成本，若出租困難則收益下降。

購買前的關鍵注意事項

1. 核實拆遷信息

· 查詢當地《城市規劃文件》或咨詢住建部門，確認是否在拆遷紅線內。

· 警惕中介夸大拆遷預期，需以官方公示為準。

1. 評估成本與收益

· 計算購入價、持有成本與預期補償的差額，建議預留20%資金應對延遲風險。

· 參考同類區域補償標準，如一線城市核心區補償可達市場價1.2-1.5倍。

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