2025.04.11

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作者 |第一財經 馬一凡

4月10日，原本法拍掛牌9.08億元的四川南充天來大酒店，歷經10次流拍后，最終僅以2.208億元的“骨折價”成交。

知名高星級酒店頻繁流拍后降價成交，反映出近期高端酒店大宗資產交易市場的復雜態勢。近年來，在房企退出之際，“水泥大王”“煤老板”等實業資本進入高端酒店領域的現象曾引發業內廣泛關注，但去年下半年起類似的交易熱度有所下降，高星級酒店流拍率居高不下。

什么原因導致了高端酒店資產拍賣遇冷？有業內人士認為，在當前市場環境下，豪華酒店收益率偏低，資產溢價能力并不突出。

酒店之家驛鏡數據研究院發布的《2025中國酒店投資白皮書》顯示，在所有層級的酒店類型中，小縣城的中低檔酒店反而表現突出。在過去一年里，四線及以下城市（縣級市場）0-2星級酒店新開業數量達1.25萬家，體現出縣級市場基礎住宿需求的旺盛。

高星酒店資產法拍遇冷

從9.08億元一路降價到2.208億元，在打出“骨折價”后，位于四川南充的天來大酒店在4月10日終于成功易主。

阿里法拍網顯示，該酒店緊鄰嘉陵江畔，因原業主破產清算而于2024年被擺上貨架，在以2.208億元被接盤之前，已經遭遇了10次流拍。這座建筑氣勢恢宏的酒店，落成于2012年，曾經是四川南充最知名的高星級酒店及城市地標之一。

無獨有偶，今年3月，曾在溫州當地非常知名的豪華五星級酒店——溫州萬和豪生酒店，也在兩次流拍后大降價才順利完成法拍，首次起拍價為7085萬元，而第三次法拍最后的成交價僅有4535萬元。

近期這些案例表明，在大宗資產交易領域，高端酒店資產的最終成交，或許正變得越發艱難。

近年來，受房地產周期影響，不少規模房企加快了處置資產的節奏，將手中的優質資產擺上貨架，其中不乏高端酒店資產。一時間，“水泥大王”“煤老板”紛紛進場收購，高星級酒店易主成為業內熱議話題。

比如上海蘇州河畔的寶格麗酒店，其跨年夜最貴房費曾高達30萬元一晚，一年多前，該酒店被華僑城上海置地賣給了江蘇金峰水泥集團。由房企藍光集團開設的高端酒店“藍光己莊”，曾被譽為西南地區親子酒店天花板，但因母公司資金鏈高度緊張而受牽連，最終被司法拍賣，于去年下半年被來自煤炭行業的鄂爾多斯市烏蘭發展集團有限公司接盤，更名為“烏蘭度假酒店”。

然而從去年下半年開始，交易熱度有所下降。據邁點數據不完全統計，2024年第三季度，共有163家酒店被拍賣，僅9家成功交易，流拍率近95%，其中拍賣價格在億元以上酒店52家。

“去年第三季度，有40多家高星級酒店被拍賣，但是最終成交的只有三家，落地結果沒有那么理想。”酒店之家驛鏡數據研究院院長韓全政對第一財經表示。

豪華酒店還是門好生意嗎？

“很多人都在關注高星級酒店資產交易，因為這幾年資產價格確實降下來了。”韓全政表示。

但為什么會出現話題度高、交易降溫的情況？韓全政認為主要原因有三點。

一是收購高星級豪華酒店所需資金量較大，即便價格有所下降，但資金量動輒以億計算。

其次，不少出讓高星級酒店的原業主債務纏身，導致資產所附帶的問題重重。“比如某個造價60多億的酒店，現在正以三折的價格對外開賣，但是它屬于不良資產，背負著境內、境外的債務糾紛，這一點也讓部分有意向者望而卻步。”

第三，在業內人士看來，高端酒店是不太容易做的生意。“在酒店行業，收益率低于6%就是較差的生意，而五星級酒店在部分核心城市的核心區收益率才在6%-9%的區間，在郊區僅有4%左右，從業內的角度看這個數字，并不是一門好生意。”

韓全政認為，接下來，可能還會有更多的高星級酒店被擺上貨架，流拍率依然會較高。

但他覺得這個行業中也存在不少機會，仍然有部分資產會吸引到資本的興趣。“什么樣的五星級酒店資產會被收購？首先是需要有大的國際酒店品牌背書，或者是溫泉類、療養類、功能性的，還有一種就是資產價格足夠低，不止是打三折，甚至打一折，這可能就會繼續吸引那些實業資本的‘閑錢’去收購。”

韓全政表示，還有一類酒店物業的價值是比較好的，表現在其位置好、業態是60至90間房的單體酒店、轉讓費低、前期投資少以及爬坡期短。

北京龍藏天下投資管理公司董事長趙祥龍則認為，目前中高端酒店的品牌同質化現象嚴重，很多品牌并不具備為資產賦能的作用，從國內酒店資產交易趨勢來看，豪華酒店資產溢價能力并不突出，近幾年的資產出清都帶有一定被動性。當前行業依然處于調整期，未來隨著出游與商務需求逐步上行，第三輪供需周期有望啟動。

盡管高端酒店資產的交易行情并不明朗，但中國酒店行業整體情況仍然較好，總體行業規模正在大幅擴張。根據《2025中國酒店投資白皮書》數據，截至2024年12月31日，全國15間及以上酒店的數量達到37.03萬家，同比2020年底大幅增加了34%；全國15間及以上酒店房量為1846.69萬間，同比2020年底增長了24%。

在所有層級的酒店類型中，小縣城的中低檔酒店表現突出。根據《2025中國酒店投資白皮書》，2024年四線及以下城市（縣級市場）新開業15間客房及以上的酒店共1.73萬家，其中經濟型酒店（0-2星）新開業1.25萬家，遠超其他檔位，顯示出縣級市場基礎住宿需求的旺盛。

大環境的改變也可能將對酒店投資行情產生新的影響。韓全政認為，2024年是酒店行業發展逐步回歸理性之年，展望2025年，一系列提振消費政策出臺、采購經理指數（PMI）的回升，一定會對酒店行業產生積極效應。

微信編輯| 小羊