曾經風光無限的景德鎮樓市正經歷深度調整：以碧桂園昌南府為例，房價從高峰期的萬元/㎡降至如今8000元/㎡左右，二手房如恒大名都更是從9500元/㎡跌至6000元/㎡。房企裁員、傭金縮水成常態，有從業者直言“收入腰斬”。

面對房地產市場的冷熱交替，業內人士建議購房者需理性權衡——自住優先考量戶型實用性與開發商口碑，投資則需警惕價格虛高區域，視經濟實力量力而行。景德鎮的陶瓷文化雖世界聞名，但經濟動能略顯不足，房價回歸理性已成趨勢。當下買房，既要看需求，更要看實力與長遠價值。

#01

年薪從百萬到20萬，收入在縮水

沈曉赟，在景德鎮房地產銷售一線一待就7年，他目睹了瓷都房地產這些年的漲跌，對于這個行業，更有發言權。

”景德鎮的商品房呈現兩極分化，安置房像觀英小區在5000元/㎡左右，老破小則在2500~5000元。如果剛來景德鎮，首付幾萬，選個二三十萬的剛需房就比較實惠。中檔一點的，比如山水瑞園、陽光東園和城西寶龍附近，6000~7000元的改善性小區，則問的人更多。“沈曉赟說，高端一點的小區，比如望陶家園、碧桂園昌南府都在7000~9000元，“我現在所在的嶺上家園樓盤也在這個價位。周邊配套越完善越受歡迎，商業、學校和景點都是業主考慮的因素，像紫悅臺、望津府和觀山和悅這些別墅都在萬元以上，180~360平方，客戶問的最多的還是價錢和小區環境、品質。現在賣房的比買房的多，選改善性住房的遠比剛需的要多。”

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”2024年開始，買房就有補貼，首套房，只要是剛需名下無房、外地人落戶或者高端人才引進，都會有相應補貼，一般都30000起步，消費券或者購物卡形式。開發商和政府各補貼一半。”沈曉赟還透露一個信息，“房地產銷售人員相對門檻低，系統性培訓不足，如果沒有人際關系和綜合能力，不建議入這一行。一般的傭金是千分之3，高峰時年薪可以達到百萬，這兩年最高也就二十萬左右了。”

許鵬從事房地產策劃行業多年，在他看來，房價還是與市場需求關系最密切，“與上饒、九江這些城市相比，景德鎮周邊的鄉鎮相對較少，城鎮化率比較高，房價支撐力不夠。現在拿地成本這么高，開發商拿地熱情也不高。房地產的投資屬性也不強。”

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”目前市面上賣的比較好的如嶺上家園，面積125-140平方左右的洋房會比較暢銷。現在新的改善項目也越來越多，各項目開始卷產品力，比如出現了6米長、2米4寬的大陽臺，園林式的小區也越來越受歡迎。“許鵬介紹說，“為了更為長遠地維系客戶，他們開始聚焦后端服務，為業主提供更多的福利，比如大劇院的演出門票，開展豐富的社群活動等，”產品要能‘打’是一方面，讓業主有更加幸福的優越感也是一種策略。房地產銷售也是優勝劣汰，創新才會有更好的業績，‘退潮過后，才能看出誰在裸泳。“

#02

老破小不建議買，二手房直播可為

火哥，本名甄有生，從2020年開始轉行做二手房，在抖音上，他以道具服裝夸張，表現力強而廣為粉絲了解，在業界有一定的知名度。

“以前擺過地攤賣衣服、吃過很多苦。我還做過三個月的陶瓷直播，燒錢也沒能成功。也是一個偶然的機會進了房產銷售這一行，努努力，我一個月賺個3萬還是比較輕松的，一個普通的房地產銷售也能達到月薪1萬左右。” 火哥告訴冷叔，目前景德鎮的新小區保值率較高，“老破小不建議買！現在問的人也少，”二手房當中，樓梯房3000~5000元/㎡，電梯房5000~7500元/㎡。我們的中介費都是統一收1%，新房的話開發商是會給傭金的。如果你的抖音有流量，又懂直播，做這行就有優勢。否則，不建議入這一行。“

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泉哥，本名呂思泉，早在2015年就開始從事一手房地產銷售，”去年開始在贏合地產轉做二手房 ，我身邊老客戶轉介紹的成功率比較高，做這一行還是靠口碑和人脈。 “

“我們的經紀人收入只有成交了才收取買方和賣方各1%的中介費，售后代辦是平臺在負責，收2000元一單，目前80~130平方的問的最多。”關于投資客這一塊 呂思泉說，投資客會對學區房和次新房（一般指剛交2至3年的房子）更感興趣，“我身邊問九頌山河菁華軒和江山賦的有不少，現在產品都在迭代，如果選房，一定要看家庭人口構成，雙方上班離哪里更方便，甚至有沒有慢性病，能不能就近去醫院，這些都要考慮進去。買房者還可以關心一下景德鎮的房產政策，在2025年12月31日前，四類特定人群（新落戶人員、新注冊經營主體企業高管、各類單位全職引進的人才、城鎮無房市民）在市中心城區購買新建商品住宅或二手住宅，可申領住房商貿聯動消費補貼30000元（按套計算）。”

#03

瓷都房產，更有情緒和精神價值

張希德，資深房地產人，2014年到景德鎮發展，在他看來，景德鎮真正的高峰期出現在2016到2018年棚戶區改造時，“那時候我們團隊操盤了玖域壹品和金鼎玖域等項目。我記得高峰期時，營銷中心客戶車輛排隊一直延伸到古窯路口，長達數百米。2018年1-10月，全市商品房銷售面積約131.2萬平方米，同比增長20.1%，實現商品房銷售額85.3億元，同比增長高達61.2%。”

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“2024年1-11月全市新建商品房網簽備案面積110.01萬㎡，同比下降5.47%。房地產市場整體呈現’止跌回穩‘態勢，市場活躍度、客戶來訪量、成交量有所增長，但市場熱度能否延續存在一定的不確定性。”張希德從一個專業房地產人的角度進行分析，他表示，“我個人認為景德鎮房地產市場從高峰期的火爆逐漸回歸到現在的相對平穩，房價有所下降，但銷售情況也從快速增長，轉變為有一定波動但整體趨于穩定的狀態。”

對于如何買房，張希德也給出了自己的建議，“建議從以下三個方面考慮選擇合適的房子：首先明確自身需求和預算。一是確定購房目的，如果是自住，要考慮工作地點、周邊配套等；如果是投資，重點考慮租金收益。 二是評估經濟實力：計算可用于購房的資金，包括首付、稅費、中介費等，以及每月能承受的房貸金額。其次是了解區域特點是否和個人偏好相符合。三是關注樓盤和戶型， 選擇口碑好的樓盤：關注開發商的信譽和口碑，如長虹·銀湖新都、金鼎九璽臺等都是各區域的熱銷樓盤，國企開發商相對更有保障。再就是挑選合適的戶型：根據家庭人口數量和居住需求，選擇合適的戶型和面積。此外，在買房前多比較、多實地考察，選擇性價比高的房子，適當拉長成交周期，充分評估優勢和風險，尤其避免踩坑。”

對于未來景德鎮房地產走勢，張希德也給出了自己的看法，“目前政府出臺了一系列刺激購房需求的政策，如對特定人群發放消費券、對生育家庭實施購房補助、推動住房‘以舊換新’、優化住房公積金使用政策和住房套數認定標準等，這些政策釋放了剛性和改善性住房需求，促進了房產市場止跌回穩。其次從經濟發展角度分析，2025年一季度有53個重大項目集中開工，總投資近300億元，涵蓋文旅、制造、基礎設施等重點領域，這將帶動就業和人口流入，為房產市場帶來新的需求。第三從人口因素分析，景德鎮常住人口在2023年有一定程度的下降，長期來看，人口增長可能較為緩慢，但隨著城市的發展和就業機會的增加，有望吸引部分周邊人口流入，對住房需求有一定的支撐作用。不過，景德鎮房地產市場也面臨一些挑戰，如宏觀經濟形勢的不確定性、房地產市場的庫存，尤其是恒大遺留的多個項目等。但總體而言，在政策的持續支持和城市不斷發展的背景下，未來景德鎮房產市場有望保持平穩健康發展。特別強調的是，景德鎮獨特的城市地位，悠久的制瓷歷史、繁榮的市集文化，可以堪比文藝復興時期藝術和文化的發源地——佛羅倫薩，因此我堅信，景德鎮房產的價值遠遠不僅限于經濟價值，更多是情緒價值、精神價值，是那些熱愛景德鎮這個城市、熱愛景德鎮陶瓷文化、熱愛景德鎮煙火氣息的‘景漂’和‘鎮巴佬’們，內心深處永遠不可替代的家園。“

盡管景德鎮的房價有所回落，房地產銷售群體收入也普遍下探，但堅守者通過深耕本地需求、拓展文旅配套等創新路徑，在行業洗牌中逐漸走出新天地，也逐漸印證了"瓷都"市場的韌性空間。

編輯丨冷叔

*本文圖片由受訪人 提供 *

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