你們猜，福州這幾年下來，哪里的房子跌得最厲害？

有人說是閩侯，有人說是馬尾，也有人說是貴安，唯獨很少人說是鼓樓區。

今天，要帶你們見識一下，福州的宇宙中心位置，鼓樓區跌得最慘的房子，別人腰斬虧個百八十萬，它腰斬直接虧掉200多萬，買家看到近三年的成交記錄，自己都笑了。

或許你會有疑問，鼓樓區這么好的地段，有各種成熟配套，而且還有頭部的學區加持，怎么說，也不可能虧這么多。

然而，有三個學校對口的小區，經過2024年一年的時間驗證，其價格也是出現大幅度的縮水。劃片錢塘小的某小區，2021年能賣到460萬的房子，現在成交價格剩下242萬。

看到這一組成交價格對比，令人細思極恐，兩個業主如果在同一個樓梯口遇見，他們之間的談話會是以一番什么景象？不論如何，來看看今天成交的房源，也會讓你大吃一驚。

成交小區：北大新村；

成交時間：2025年3月；

成交數據：產權83.38平米，2房1廳，高樓層，南北朝向，簡單裝修，242萬，成交單價29024元/平米。

房源成交分析：

1、這套房子掛牌79天，1月份掛牌出來的價格是298萬，3月份調整到289萬，最后讓價47萬后，雙方達成交易。掛牌近3個月的時間里，帶看客戶僅有4次，成交效率較高，同時也能看出，不論房子看了多少客戶，只要業主愿意降價，房子都能快速成交。

2、北大新村，劃片至錢塘小學，屏東中學，這兩所學校都是福州公立校當中的頭部學區，特別是屏東中學，它在公立校當中，升學率排名在前二的位置。如今，錢塘小區被提前要求三年落戶才能入學，從而導致劃片小區的價格大幅度下跌。

3、北大新村位于鼓樓區北大路，周邊的配套齊全，毗鄰在西湖公園旁邊，距離學校不到百米，出行還有地鐵1號線，地段上無可挑剔。小區是1995年左右的時間交付使用，內部共有7棟樓，屬于框架房，成交這套房子也是由2房改成三房戶型，采光還很好，一梯兩戶的結構，所以選擇的人比較多。

4、2021年，同小區內成交一套80平米，中樓層，精裝修，460萬，成交單價57500元/平米。同比本月成交的二手房，總價242萬VS460萬，單價29024元VS57500元，兩組數據相比較，大家便可以很直觀看到，錢塘小當下的價格走勢。

購房建議：

前后兩三年的時間，竟然能夠讓房子的價格出現如此大的差距，是因為學校政策的影響。2023年3月份，開學前的幾天，鼓樓區突然發布三所學校的政策，但凡是要入讀錢塘小學，溫泉小學，湖濱小學，都需要提前買房且落戶。

未來可能繼續下跌的因素

1. 政策持續影響限售疊加流動性下降：需持有房產滿三年才能入學，購房者持有成本增加，市場流動性大幅減弱，成交周期可能延長至半年以上。教師輪崗制度：福州若跟進全國12個城市的教師輪崗政策，優質教育資源不確定性增加，削弱學區房溢價。
2. 人口與經濟壓力生源減少：福州人口負增長趨勢明顯，2024年全國新生兒僅902萬（較2016年下降49.5%），學區房需求長期萎縮。購買力下滑：中產階層收入承壓，疊加福州整體房價下行（如閩江大道板塊跌2000元/㎡），學區房保值預期被打破。
3. 全國學區房普跌趨勢
   深圳、杭州等城市同類案例顯示，政策調整后學區房跌幅普遍達20%-70%（如深圳八卦嶺宿舍單價從14萬跌至4萬），福州可能延續這一趨勢。

大家在買房的時候，需要以自用為主，切不可以投資的角度出發。

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