近日，《長沙市國土空間總體規劃（2021-2035年）》正式發布。

根據規劃，到2035年，長沙將形成“都市區—副城—中心鎮—一般鎮”的城鎮體系，常住人口控制在1400萬人以內，城鎮化率達90%。

這一規劃不僅明確了城市邊界，更通過重大項目布局揭示了未來十年重點發展的核心板塊。

長沙城區從三環到四環擴容

根據規劃，長沙城區邊界以“城鎮開發邊界”為核心，劃定主城區范圍約2100平方公里，中心城區470平方公里。

隨著人口持續涌入（2024年末常住人口1061.7萬，未來十年需新增338萬），三環已難承載發展需求，四環線建設勢在必行。

四環線規劃：由岳臨高速（已通車）、北橫線、京港澳東遷線、南橫線組成，串聯南部融城、空港高鐵等新興片區，覆蓋面積超1000平方公里。

其核心功能包括：

交通升級：打造“1小時城際交通圈”，聯動長岳、長衡城際鐵路及四大鐵路樞紐（長沙南站、西站、火車站、黃花機場站）；

產業協同：通過高速環線強化與長三角、珠三角物流通道，推動跨境電商、先進制造等產業集群；

人口紅利：年均新增34萬人，驅動土地開發與產城融合

未來十年“黃金片區”：誰將崛起？

從長沙幾大“核心開發組團”來看，基本位于長沙三環及“外環”的中間地帶，這也正是未來長沙城區主要的擴容空間及發展方向。

1、南部融城組團：四環線與長株潭融城的交匯點

南部片區是長沙近年來投入力度最大的區域之一，作為長沙南拓的核心，南部片區以湘江科學城和奧體新城為雙引擎，規劃面積超100平方公里。

四環線在此與長株潭城際鐵路、暮坪大橋交匯，形成“科創+體育”雙核驅動的產城融合帶。

長沙奧體中心：占地約1000畝，總投資超50億元，包含主體育場、綜合體育館和游泳跳水館，預計2028年竣工。

湘江科學城：定位為“中部科創引擎”，規劃面積約100平方公里，已落地湖南大學科創港、湖南鋼鐵技術研究院等重大項目，未來將成為產學研一體化的創新高地。

核心優勢：政策傾斜（國家級科學城）、交通升級（暮坪大橋、5號線西延、7號線南延線等）、教育資源集聚。

2、梅溪湖組團：從國際新城到科創服務新中心

作為長沙首個“國家級新區”，梅溪湖已從住宅開發轉向產業升級。

產業布局：重點發展高端服務業與數字經濟，吸引中聯智慧產業城二期、海信家電基地等項目落地。

交通擴容：地鐵2號線西延、6號線支線規劃，進一步拉通與湘江科學城的連接。

潛力看點：梅溪湖二期規劃擴容至三環外，后續將成為長沙繼續西拓的核心支點。

值得一提的是，望城高星組團則以經開區為核心，承接主城產業外溢。四環線西段將串聯這兩個片區，推動數字經濟與工程機械產業升級。

3、空港高鐵組團：臨空經濟與先進制造業融合

長沙黃花機場改擴建工程（總投資超200億元）和長沙至瀏陽市域鐵路（黃花機場至集里段）的推進，使該片區成為“空鐵聯運”樞紐。

產業落地：自貿臨空區引進蘭暄國際貿易及物流加工總部等項目，打造跨境電商與高端制造集群。

政策紅利：享受自貿區稅收優惠與外資外貿政策支持

四環線在此連接京港澳高速，強化與長三角、珠三角的物流通道，推動跨境電商與先進制造業集群發展。

4、金霞組團：物流樞紐與專業服務新中心

作為長沙唯一的專業性服務新中心，金霞定位為“中部物流門戶”。

交通網絡：湘江長沙至城陵磯一級航道、中歐班列（長沙）集結中心擴建，強化水陸空多式聯運。

產業升級：楚天科技生物醫藥基地、星邦智能國際智造項目落地，推動物流與高端制造融合。

四環線北段將強化其與長江經濟帶的連接，推動生物醫藥、智能裝備等產業落地。

其他潛力片區簡析

大澤湖片區：依托4號線北延線、師大附中新校區建設，主打生態與教育配套，定位為“長沙北部門戶”。

銅官丁字組團：依托銅官窯文旅資源，發展文化創意與休閑旅游，但受限于距離主城較遠，開發節奏較慢。

望城高星組團：以經開區為核心，聚焦工程機械與新材料，但產業升級壓力較大。

挑戰與風險：避免“攤大餅”式擴張

盡管四環線為城區擴容提供了物理空間，但長沙仍需警惕兩大風險：

人口增速放緩：2020-2024年長沙年均人口增長約30萬，未來十年需維持同等增速，但全國生育率下降與城市化紅利減弱可能帶來壓力。

產業協同不足：部分外圍組團（如銅官丁字、金洲）因距離主城較遠，面臨產城融合滯后問題，需通過軌道交通與快速路網補足短板。

但從當前重大項目布局來看，南部融城、湘江科學城等板塊已形成政策、產業、交通的多重疊加優勢，未來十年或將成為長沙城市能級躍升的核心引擎。

來源：安居樓市動態、網易號等綜合整理