每年春節過后，上海樓市基本都會迎來一波短暫的熱潮，

　　也就是大家常說的“金三銀四”。

　　今年的“金三”充滿驚喜，不少人高呼樓市反轉要來了。

　　房東們信心十足，硬氣上調掛牌價，甚至不給砍價空間。

　　但四月份的二手網簽數據，給很多人潑了一盆冷水。

　　形勢急轉直下，成交增長乏力。

　　按現在的趨勢看，4月份二手網簽能有兩萬套就算不錯的成績了。

　　市場反轉失敗，上海房東面臨三大難關。

　　掛牌量還是天量

　　在探究市場熱度之前，我們首先要清晰地認識到：

　　目前的上海二手房掛牌量，仍處于歷史高位。

　　房外房研究院估算全市掛牌數據，2025年3月上海在售二手房大概有22.04W套。

　　而2024年同期，這個數據是20.53W套；2023年同期是12.35W套。

　　數據來源：房外房研究院（估算全市數據）

　　雖然去年新政后，上海二手房市場有連續好幾個月2萬套以上的成交量。

　　但春節后掛牌量加速上升，又回到了22萬套左右的高位，數據繼續惡化。

　　庫存量激增后，需要更高的交易流速來帶動市場跑起來。

　　也就是說，只有成交量大幅增長，才能對價格形成提振。

　　2025年3月的交易流速為4.1%，約為100套房子中，有4套成交。

　　2021年同比價格增速高位的時候，交易流速為20.8%，約為100套房子中，有20套成交。

　　如果掛牌量不變，交易流速回升到10%的水平，那么成交量要達到3月的2.4倍才行。

　　假定掛牌量減少20%，交易流速回升到10%的水平，成交量要達到3月的1.9倍。

　　放大到全市，3月住宅成交2.6W套，2.4倍的話是6.2W套，1.9倍的話是4.9W套。

　　“量在價先”是沒錯，但也要這個量足夠大。

　　現在的成交量遠遠達不到這個條件。

　　放量不能持續，樓市價格上漲的概率就比較小，優先還是得去庫存。

　　3月份的上海二手房市場，的確很火爆。

　　但從我們公司內部監測的數據來看，3月底帶看量已經從高位回落，

　　并且定金數回落的幅度大于帶看數，這個趨勢對4月的成交量不利。

　　所以說，4月份樓市熱度下降，是預判之中的事情。

　　數據來源：房外房研究院

　　目前的二手房市場，都在成交低總價的小房子，800萬以上成交非常少。

　　掛牌量繼續沖高，市場反轉失敗，高總價客群都在猶豫。

　　第四代住宅的沖擊

　　除了居高不下的掛牌量外，新房對二手房的沖擊也來了。

　　今年上海樓市的發展邏輯：用新房產品創新來打動改善。

　　回想2021-2024年，新房限價，產品創新終止。

　　開發商們為了確保自己的利潤，在品質上偷工減料，新房的質量做得普遍比較差。

　　但今年上海房地產市場的創新力度很大。

　　zf默許開發商高溢價拿地，開發商大刀闊斧做高質量的好房子，客戶也愿意為高品質買單。

　　這屬于政府、開發商、新房客群，三方都得益的事情。

　　不過對于存量二手房，可能會是一個不小的沖擊。

　　第四代住宅上市，產品力的代際變化會擠壓末端。

　　如果把二手房市場比喻成手機市場，現在就是從諾基亞變成iphone手機的換機潮時代。

　　第四代住宅橫空出世，戶戶有花園、家家有庭院、得房率超過100%。

　　在可預見的未來：

　　第四代住宅壓垮第三代住宅（2015年前后的次新房，100平的三房）；

　　第三代住宅干趴第二代住宅（2010前后的次新房，例如萬科海上傳奇這種110平的三房一衛）；

　　第二代住宅再擠壓第一代住宅（古北大量120平的兩房）。

　　這樣一代一代往下壓，對持有末端住宅的房東來說，是非常殘忍的。

　　另一方面，還會引起二手房東拋售。

　　之前因為開發商擺爛，造的房子質量不高，大家沒那么大的動力去賣房置換。

　　但今年做不一樣的東西，從市區到郊區，從環線到各個總價段，開發商開卷，之前豪宅才有的品質，現在普宅都是標配。

　　2025年的新房市場，用產品創新來打動改善客群、促進消費，是大勢所趨。

　　未來沒有一個總價段的二手房能逃避掉高質量新房的競爭。

　　賣差換好，賣舊買新，追求高品質，會成為共識。

　　二手房市場或將再迎拋售潮，上海房東也將再次承壓。

　　尤其是那些持有2000年以前的老公房、老破小、老破大，包括動遷房的房東。

　　之前被買房人的大刀砍破防，不忍心割肉賣。

　　以后可能連砍價的大刀都沒了，很難找到人接盤。

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　　關稅戰潛在影響

　　4月份的樓市，又迎來了關稅大戰。

　　在經濟面還沒有徹底好轉的基礎上，再次利空樓市的恢復和信心。

　　尤其是江浙滬外貿相關的企業主，作為高總價購買力的中堅力量，受關稅戰的打擊會比較大。

　　從我們在一線的體感來看，關稅戰所帶來的經濟不確定性，確實已經導致一些購房者推遲了買房決策。

　　市場上的觀望情緒，更濃了。

　　但我們的zf從來不打無準備之仗。

　　經濟的三駕馬車，投資，出口，消費。

　　現在出口被堵了，就得靠消費和投資了。

　　住房消費，房產投資，家電消費，都離不開樓市。

　　樓市的重要性被動提升了，必須要穩住。

　　所以上海樓市可能吃到利空，也可能因禍得福。

　　儲備政策值得期待

　　雖然內有天量掛牌，產品迭代，外有川普施壓。

　　但樓市依然有救，一系列儲備政策已經在路上了。

　　預計最快4月21號可能會迎來一波降息：合理區間在25個bp左右。

　　如果降息25個BP，市場會走平;

　　如果超過25個BP，樓市因禍得福，市場會得益；

　　如果低于25個BP，市場會下行，房價可能還會降。

　　除此之外，樓市還有牌可打：

　　1）降公積金貸款利率，降首套房首付，減免房產稅；

　　2）繼續放開一線城市限購，擴大城中村改造范圍，提高拆遷力度……

　　我們今年所有政策都在給外部風險留后手，壓力大了刺激政策就會跟上。

　　上海樓市這塊，還是維持之前的觀點：謹慎樂觀。

　　談判隨時可能有轉機，要是上面放大招刺激經濟，樓市可能提前回暖；

　　要是談崩了或政策不及預期，今年房價估計就在去年底水平晃悠。

　　但上海均價不會跌破前低，中期半年到一年大概率橫盤。

　　如果你是需要置換的客群，建議加速賣出，逢低買入。

　　從品種上看，今年大機會仍然在于中環，在于中產品質房（500至2000萬）的次新或者老豪宅。

　　注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。