北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，兩年前我聯系過您，您說可以等一等再下手，孩子明年九月上小學，現在時機是不是差不多了？我換房的需求是這樣的，第一是為了改善，現在住花園北路38號的塔樓58平還是東北朝向實在住不下去了。

第二是位置，父母都在融澤嘉園，我自己也在那有一套，所以還想在北城距離父母稍近些，另外我媳婦在小街橋上班她也不想太遠（之前看的西北旺被她否定了……）。

第三是小學和初中，孩子學習能力感覺不太行，我們不雞，她也卷不動，所以想找個不太卷的地方（東城實在買不起），有個中等學區能順利上個高中考個大學就得了

現在看了亞運村歐陸經典萬興苑，01年的房，不新，環境說不上多好，但比我那89年的老公房應該強不少吧，它北邊是陳經綸嘉銘九年一貫制，之前幾年對口小學招生都有這個歐陸經典，花園路的房對口是北醫附小初中大概率是北醫附中現在叫北大附中分校，但是也有可能派別的地方去，所以要是能一貫制，雖然學校離歐陸經典遠點兒也能忍。

花園路那個房現在只能賣四百多，這還是不太著急賣的價。但歐陸經典100左右朝向好的怎么也七百多往上，如果換這個基本家里儲蓄都要掏空了，所以特別謹慎。想先請教您，您幫著給看看這樣換合適不？另外還有沒有其他推薦的小區，我再去轉轉。

A：

1、是差不多了，但也不用多著急。一是過了信息采集再說，反正還半個多月。二是最近這經濟形勢太亂，大概率還有新政策出臺，那就再等等。三是近期成交量有點兒疲軟，那等等也至少不吃虧。

2、嘉銘的學校肯定沒問題，在朝陽算頭部校，放到東西海也是至少中上等。而且朝陽的學校都管的嚴，又是九年制，家長們能省點兒心。在我看來，如果孩子的天分屬于中上，父母的期望值也不是985起步，那在這種學校算合適。

3、歐陸經典怎么說呢？挺好的小區，曾經的公寓標桿兒。記得2000年前后的一部電影嗎？馮小剛導演的《一聲嘆息》，張國立和徐帆劉蓓主演的。其中徐帆就做了植入性廣告，大意是：我們正在買房，歐陸經典很好，北四環邊兒上，但就是太貴了。

之所以有這廣告，就因為投資人之一是“太合傳媒”，而歐陸經典的開發商是“太合地產”，在當年非常的牛，還開發了“東山墅”呢。

不過這種公寓形式的產品在當年很受追捧，2008年之后就不是太流行了，所以價格走勢弱了點兒。現在單價7萬多是吧？但如果不走弱的話，至少就得8萬以上了，甚至更高點兒。

所以歐陸經典的優勢是性價比相對高，居住體驗也不錯，劣勢是近些年的投資性不算太強，價格走勢爭取不再落后。這主要看物業，不降低品質就應該能做到。

4、簡單就是這情況，是否合適就看自己的主要需求吧。如果是為了上學那我認為挺合適，居住為主也合適，但對投資方面的期望值別太高，以拉平北京房價大盤為目標才算合適。

5、其他小區，那就在嘉銘學區看吧，東區的成績比西區更好，性價比也高。具體的小區和房源問當地中介吧，反正也不用太著急。

僅供參考。

二

Q:

請問，新北京人，大齡單身女，事業編，名下無房，是否建議買房？預計結婚還要好幾年，長的話五六年以上了，是否建議買小產權的，普通住宅沒有被強拆的風險吧？其他還有什么較大風險？

A：

1、房子是用來住的，有居住的需求就買唄。或者說看預算吧，錢多就買，住自己的房子多踏實啊，預算不高就買不買都行，買個老破小或郊區的也未必住的舒服。這還是自己定吧，外人不好建議，我都不知道說什么。

2、是否買小產權，這跟什么時候結婚沒關系吧？或者是想保留首房首貸的資格是嗎？等該結婚的時候多貸款一起買，是這意思嗎？

這也看預算吧，資金充足的話就不用貸款，這樣至少能保留首貸的資格，是否能首房，看到時候的政策。資金不太多的話那就看情況唄，這我也不好建議。

肯定是不建議小產權啊，這就相當于走私車，上不了牌子也不能合法交易，這誰能建議啊？普宅如果是社區規模很大+已經入住的，那就幾乎沒有強拆的風險了。除非是趕上政策性的建設工程，但這種事兒非常的少。

3、其他較大風險，主要都是開發商或前業主不講誠信。比如有入住好幾年之后開發商要收房的，自己舉報自己違法開發，收回去分給村民或再次賣高價。還有就是前業主看房價上漲反悔了，想原價退款退房，畢竟法律是不保護這種不合法交易的。

僅供參考。

三

Q:

請問，我們是非京籍，40歲，孩子在朝陽人大附上學，正在努力走積分落戶，今年自測97分。目前在北京朝陽有一套老破小兩居，120萬公積金貸款，現在考慮增加居住積分，手里有100多萬，家庭年入稅后20多萬，目前不知道是應該選擇買近郊通州順義的房子，還是遠郊區縣的房子，如果從投資角度分析，您建議怎么選擇合適呢？

A：

1、40歲，97分，這分數可真不算高。孩子幾年級了？就算加了職住分，中考之前能辦妥戶口嗎？挺緊張的。

2、投資角度肯定是近郊的為主啊，畢竟房產的價值由地段兒決定，而交通是地段兒中最重要的配套之一。

3、不過您這好像不太好選似的。100多萬，多到什么程度啊？算150吧。然后收入是20多萬，也就是每個月2萬左右。那公積金月供每個月要5000多吧？還剩1.5萬，還能拿出多少來支撐著二套房的月供啊？

常規來講是還能拿出5000左右算合理。但是您有孩子在上學，每個月只留1萬塊錢夠生活費+教育費嗎？

另外即便是5000的月供，加上150萬的首付也不過是買250萬之內的房子，因為要減去稅費的成本。而200多萬的房子基本都是自住為主的，投資性都不太強，租金也未必高，所以期望值別太高吧。

4、我建議是先做個總價預算，然后地段兒以通州西部靠近朝陽的為主，買地鐵附近的，這里租金高，價格走勢也基本跟大盤一致。順義的話就以后沙峪為主吧，如果短期持有的話可以買開間，200多萬肯定能買到，租金也不低。價格走勢在5年左右至少不會走弱，長了不好說。

5、總之我建議是做好資金預算吧，把孩子教育的費用算清楚，畢竟等上了中學之后有可能會花費增加的。另外估算好落戶的周期吧，都有點兒緊張似的。

僅供參考。

四

Q:

請問，一是孩子在朝陽區東四環工作，但西城的戶口，還沒結婚，您能推薦幾個小區嗎？首付200，保值能方便將來置換。二是買房到城六區之外，但西城戶口必須落在房子里嗎？如果將來置換西城的房子，戶口還能回到西城嗎？

A：

1、首付200萬，那總價預算是多少啊？也就是準備貸款多少？沒總價的話不好聊地段兒。

另外既然是西城的戶口，那就是在體制內或央國企，是不是收入不太高啊？在月供不能太多的情況下，所以才考慮城六區之外的，是這意思嗎？

那如果是預算不太高，比如月供在1萬左右的，那基本就是買400萬左右的房子，城六區基本都是老破小。老房在保值上未必吃虧，但流動性弱，置換的時候不算太方便。所以如果真的是預算不太高就買在近郊吧，居住體驗比市區強。

2、戶口是否落在房子里，這主要是看單位的態度。一般都要求是買了房就必須遷走，但畢竟戶口不能強制遷移，所以不遷的話也能拖著，拖到實在拖不下去的時候再遷吧。

3、只要名下有房就能隨時遷戶，無論在哪個區買房，想遷就遷，買了西城的房子就能遷回去。

4、不過多說一句，保留西城集體戶的目的大多數都是為了小孩上學，但既然買了房，那是否能把小孩的戶口落在西城集體戶上，這得看單位的態度了。如果單位就是不同意，那也落不上。

另外就算是小孩戶口也落在集體戶上了，將來是否能在西城上學依然要看單位的態度，按現在的政策是得單位開“在職證明”才行。

僅供參考。

五

Q:

請問，共有產權房是否推薦買？我們手頭錢不太夠，付了首付月供8000多也感覺負擔大。孩子爸爸又看好大興榆垡了，那里有均價2萬左右的房子，我糾結的是產權房我能選到好戶型，放棄怕以后沒共有產權房機會了。

榆垡通勤倒是可以，離固安一河之隔，固安是一萬多，榆垡兩萬多，我們想固安能落戶，可以解決孩子上學問題，榆垡落不了戶，等孩子回老家上學賣掉北京房子回老家買房，想聽聽您的建議：共有產權房，榆垡，固安怎么選？

A：

1、我一般只能從投資角度分析，你們這是自住為主的，甚至是純自住，這我不好建議，得看自己的喜好了。

2、上次我回答過了，如果確定自己是房住不炒，就是為了長期自住，那就買共產房。優勢就是能買到價格相對低的新房，其他的就是沒什么投資性，流動性也比較弱，將來置換的時候麻煩點兒。

榆垡空港的也是自住為主，離市區遠，沒地鐵，所以在升值上一般比市區弱一些，排序也靠后。在行情期間一般都是從市區向郊區傳導，傳到這里的時候基本就是很靠后了。所以如果置換就盡量避免在行情期間，避免吃虧，至少是不占便宜。想置換最好是在橫盤期慢慢兒賣。

3、固安我不懂，好幾年都沒去過了。一河之隔的就是孔雀城唄，大概率還是之前那樣兒，未必比北京落后什么，就是不太穩定，漲得猛跌得狠的，環京基本都是這情況。

4、我沒建議買哪兒，看自己的需求，確定長期自住輕易不置換的就考慮共產房。注重些流動性想置換的買榆垡新城的。固安的不熟，對戶口和上學我也不懂。

僅供參考。

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