文/粵進深 嚴明會

位于深圳南山的中海云啟源境，最近很火。

項目據稱在4月下旬開放樣板間，計劃5月取證入市。

不過大家可能還不知道，就在即將面市的關口，項目的規劃有所調整。

就在4月14日，深圳規自局發布了云啟源境項目總平面圖變更的公示。

修改的內容概括起來主要有兩點：

一、指標調整：地上核增建筑面積由6054.43平方米變更為6426.90平方米；

地下核增建筑面積由23807.34平方米變更為23605.37平方米。

二、雨棚、風雨連廊、反坎、無障礙坡道調整。

調整后，總建筑面積由87876.77平方米，變更為88047.27平方米。

計容積率建筑面積由64069.43平方米，變更為64441.9平方米。

數值指標上看，其實變化不大。

但如果對比調規前的總平圖，還是有一些變化比較明顯。

新的總平圖，對小區多處的雨棚、消防車道高度進行提高。

如小區東邊的消防出入口、人行次出入口的雨棚，底部凈高由“大于4.5m”調整為“大于5.0m”；

消防車道底部凈高由“大于4.5m”調整為“大于5.0m”。

而小區內部的消防車道進來，一棟三座南邊及西邊出入口的雨棚高度也都調整為“底部凈高大于5.0m”。

調整之前，這個數字均是“大于4.5m”。

不難看出，這幾處空間高度的調整，或主要是為了方便消防車日后進出小區而做的修改。

如今像中海云啟源境一般的新規產品，許多會在小區內打造雨棚、風雨連廊等設計。

一來可以為業主歸家遮風擋雨，二來也是歸家動線尊貴儀式感的重要體現。

但這些加分的設計，如果設計不夠適當，往往會對消防車的進出造成阻礙。

除此之外，項目調整比較大的，還有對首層地下室坡道、樓梯、出地面風井面積做了比較大的增加。

中海云啟源境項目，是由潤亞奕拓廠房舊改而來的。

項目開發主體為深圳市海奕房地產開發有限公司。

該公司董事長為劉顯勇，總經理為趙亮。

劉顯勇目前也為中海發展副總裁。

作為片區首個新規產品，中海云啟源境在市場上的關注度其實挺高的。

項目位于深圳市南山區北環大道北面、南農路西面，南實園丁學校旁。

距離地鐵12號線同樂南站直線約300米。

中海云啟源境共3棟塔樓，其中2棟住宅1棟保障房。

具體為：1棟一座、住宅、47層；1棟二座、住宅、21層；1棟三座、保障房、46層。

項目有個比較大的缺點，商品房與保障房同在一個小區。

小區總戶數708戶，而普通商品房298戶，保障性住房410戶。

也就是說，保障房的占比為58%，比普通住宅還要多。

不過，這也是深圳很多舊改新房的通病了。

為了盡可能地規避這個問題，開發商其實還是做了一些努力。

比如，將兩棟住宅放在東邊，而保障房在西邊。

業主從最南邊的社區大門進來后，通過一東一西規劃的兩條歸家動線，盡可能地做到了互不干擾。

不過市場接受度具體怎樣，就見仁見智了。畢竟，小區花園這些都是共享的。

僅有三棟樓，中海云啟源境并不算大。

項目還有一個比較大的不足，車位不是很充足。

小區的總停車位是598個，車位比是1:0.84。

從產品看，項目推出的298套住宅，面積為90-105-143㎡的3至4房。

使用率最高據稱能到95%以上。

中海云啟源境戶型最大的一個特點，是除了飄窗、陽臺這些常規空間，還有設備平臺的贈送。

這也是項目實現高使用率的原因之一。

項目90平戶型，主臥有兩面飄窗，次臥也有大飄窗，公衛的后面有設備平臺。

95平戶型，主臥有兩面飄窗，兩個次臥均有飄窗，兩個衛生間后面后一個大面寬設備平臺。

105平戶型，主臥有270°飄窗，次臥有飄窗，兩個衛生間后面分別帶有一個設備平臺。

143平戶型，三個房間朝南，主臥270°飄窗，兩個衛生間同樣分別帶有一個設備平臺。

可以看到，這些設備平臺全部在衛生間后面，要到達里面，要穿過衛生間和浴室。

后續要怎么利用，其實是一個難題。

中海云啟源境周邊環境比較一般，附近多為工業區、物流基地和老舊小區。

但項目離地鐵近，一路之隔就是中山公園，而且南山實驗園丁學校就在旁邊。交通、教育、公園是加分項。

附近項目，貝殼找房顯示，中海云啟源境往南一個地鐵站之隔的在售新房，臻林悅灣匯9.8萬/平，天源華府8.7萬/平。

二手房方面，項目傍邊的前海東岸、豪方天際花園掛牌均價9.2萬/平。

關于中海云啟源境的價格，還要再等等。

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