仲量聯(lián)行2025年第一季度杭州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及展望

杭州，2025年4月16日—— 2025年第一季度，杭州優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)租金跌幅擴(kuò)大，甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)有一個(gè)新增供應(yīng)項(xiàng)目入市，整體市場(chǎng)空置率微降。第一季度優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)無(wú)新項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，茶飲品牌開(kāi)店熱度不減，旅游業(yè)復(fù)蘇帶來(lái)功能性裝備消費(fèi)回暖。

仲量聯(lián)行杭州、南京分公司總經(jīng)理兼杭州、南京、武漢商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)尤培榮表示：“2025年，我們看到內(nèi)外部考驗(yàn)依然嚴(yán)峻。外部來(lái)看，中美貿(mào)易摩擦升級(jí)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境的不確定性上升，貿(mào)易、物流運(yùn)輸、跨境電商等行業(yè)將受到一定沖擊，尤其是杭州這樣外向型經(jīng)濟(jì)高度發(fā)展的城市。從內(nèi)部市場(chǎng)來(lái)看，目前杭州仍處于辦公樓和零售物業(yè)的供應(yīng)‘高峰期’，市場(chǎng)消化大量供應(yīng)入市仍需時(shí)間。多重因素將推動(dòng)杭州辦公樓和零售市場(chǎng)的租金進(jìn)一步回調(diào)。各行業(yè)波動(dòng)下，新的機(jī)遇也在催生，教育培訓(xùn)、律所等專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的需求有所回暖，半導(dǎo)體、新能源等行業(yè)有望迎來(lái)更大的發(fā)展機(jī)遇。”

優(yōu)質(zhì)辦公樓

2025年第一季度杭州共迎來(lái)一個(gè)優(yōu)質(zhì)辦公樓新增供應(yīng)入市，整體辦公樓市場(chǎng)空置率略有下降。第一季度甲級(jí)辦公樓迎來(lái)新增供應(yīng)入市，位于武林商圈。甲級(jí)辦公樓供求均維持低位，平均空置率為24.5%。第一季度杭州未有乙級(jí)辦公樓新項(xiàng)目入市，整體市場(chǎng)需求走弱。乙級(jí)辦公樓平均空置率為27.8%，環(huán)比下降0.4個(gè)百分點(diǎn)。

互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)成交以小面積為主，律所新設(shè)和搬遷需求活躍。2025年第一季度，杭州整體辦公樓市場(chǎng)凈吸納量約為34,506平方米。從第四季度的行業(yè)需求表現(xiàn)來(lái)看，科技互聯(lián)網(wǎng)占比26%；金融業(yè)占比18%，專(zhuān)業(yè)服務(wù)行業(yè)占比17%。科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)依舊保持韌性，但成交以中小面積為主。專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的成交比例明顯上升，律所搬遷和新設(shè)立需求活躍，教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)大面積成交需求回暖，主要集中在武林和黃龍等商圈。

第一季度杭州甲乙級(jí)辦公樓租金繼續(xù)下跌。截至2025年3月底，杭州甲級(jí)辦公樓平均凈租金為127.9元每平方米每月，季度環(huán)比下降1.55%。第一季度乙級(jí)辦公平均凈租金為97.5元每平方米每月，季度環(huán)比下降1.5%。收到市場(chǎng)需求端走弱和租戶(hù)成本控制等因素的影響，市場(chǎng)保持靈活的租賃政策，預(yù)計(jì)2025年甲乙級(jí)辦公樓租金將持續(xù)下跌。

優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)展望：預(yù)計(jì)2025年后三季度，杭州將有10個(gè)新增供應(yīng)項(xiàng)目交付入市，預(yù)估將為市場(chǎng)帶來(lái)約78.7萬(wàn)平方米的優(yōu)質(zhì)辦公樓新增供應(yīng)。杭州恒隆廣場(chǎng)、IFC等核心商圈的優(yōu)質(zhì)甲級(jí)辦公樓有望在今年陸續(xù)亮相。未來(lái)幾年，錢(qián)江新城二期和錢(qián)江世紀(jì)城板塊將迎來(lái)較大體量的優(yōu)質(zhì)辦公樓新增供應(yīng)。

仲量聯(lián)行杭州研究部經(jīng)理孫懿文表示：“當(dāng)前的外部市場(chǎng)環(huán)境波動(dòng)不斷，杭州辦公樓業(yè)主對(duì)后市的預(yù)期更趨謹(jǐn)慎，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中不斷尋求新的平衡與突破。除了不斷優(yōu)化租賃政策，業(yè)主也紛紛推出精裝修房源、優(yōu)化樓宇資管服務(wù)、提升資管團(tuán)隊(duì)素質(zhì)等一系列更具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的舉措。杭州優(yōu)質(zhì)辦公樓項(xiàng)目的資產(chǎn)管理水平正在不斷提升。同時(shí)，市場(chǎng)價(jià)格的下調(diào)也給企業(yè)的搬遷升級(jí)需求帶來(lái)了結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，本季度中，我們看到企業(yè)的搬遷需求占比有所上升。各行業(yè)面臨多重洗牌，甲級(jí)辦公樓中行業(yè)的多樣性也在顯著提升。”

優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)

茶飲品牌開(kāi)店熱度不減，輕餐烘焙推陳出新。從2025年第一季度錄得的新開(kāi)店業(yè)態(tài)需求占比來(lái)看，餐飲類(lèi)業(yè)態(tài)占新開(kāi)業(yè)商鋪的30%。來(lái)自丹麥的冠軍面包品牌SEJERS KONDITORI賽耶司烘焙中國(guó)首店在杭州大廈正式啟幕。新中式茶飲品牌繼續(xù)保持火熱勢(shì)頭，阿嬤手作和牧白手作再開(kāi)新店。星平雞飯和極上壽司落地杭州來(lái)福士。

國(guó)產(chǎn)包袋品牌進(jìn)入中高端商場(chǎng)，旅游業(yè)復(fù)蘇帶來(lái)功能性裝備消費(fèi)回暖。第一季度，國(guó)貨包袋品牌Songmont山下有松快閃店落地杭州中心，國(guó)產(chǎn)設(shè)計(jì)師包袋品牌逐步進(jìn)入中高端商場(chǎng)。Birkenstock浙江首秀落地杭州萬(wàn)象城。旅游業(yè)的全面復(fù)蘇使得相機(jī)等功能性裝備的消費(fèi)回暖，全國(guó)第四家X-Space富士膠片影像空間在杭州中心啟幕。此外，小米之家汽車(chē)體驗(yàn)店浙江首店在501城市廣場(chǎng)亮相。

第一季度未有新增零售項(xiàng)目入市，零售市場(chǎng)需求端表現(xiàn)平淡。2025年第一季度，全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的空置率為9.5%，較上季度下降了0.2個(gè)百分點(diǎn)。消費(fèi)市場(chǎng)的需求壓力仍在，整體市場(chǎng)零售物業(yè)的空置率依然處于近年高位。

整體市場(chǎng)持續(xù)承壓，租金跌幅擴(kuò)大。2025年第一季度，杭州零售市場(chǎng)租金持續(xù)承壓，綜合來(lái)看整體市場(chǎng)首層平均凈有效租金環(huán)比下降1.4%，較去年相比跌幅繼續(xù)擴(kuò)大。從區(qū)域表現(xiàn)來(lái)看，核心商圈更具有韌性，首層平均租金環(huán)比下降0.6%。而非核心商圈的租金承壓更為顯著，多個(gè)項(xiàng)目為了維持出租率選擇下調(diào)租金，環(huán)比跌幅擴(kuò)大到了2.2%。

零售物業(yè)市場(chǎng)展望：2025年，杭州預(yù)計(jì)新入市6個(gè)優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)項(xiàng)目，新增供應(yīng)有望超過(guò)61萬(wàn)平方米，而2026年的新增供應(yīng)量則會(huì)繼續(xù)上升，預(yù)計(jì)將會(huì)達(dá)到約82萬(wàn)平方米。未來(lái)兩年杭州優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)的新增供應(yīng)持續(xù)放量，恒隆廣場(chǎng)、IFC等多個(gè)有競(jìng)爭(zhēng)力的城市級(jí)購(gòu)物中心亟待開(kāi)業(yè)，杭州大廈、杭州萬(wàn)象城、湖濱銀泰in77老牌購(gòu)物中心已陸續(xù)采取品牌煥新升級(jí)、外立面改造和品牌調(diào)改行動(dòng)。未來(lái)杭州的零售商業(yè)將更加注重社群互動(dòng)和人文體驗(yàn)。可以預(yù)見(jiàn)的是，為了在競(jìng)爭(zhēng)不斷激烈的市場(chǎng)中脫穎而出，存量零售物業(yè)仍將迎來(lái)提質(zhì)升級(jí)。