來源 | 方升研究 責編 | 韓瑋燁

離市場越來越遠的工業上樓......

2022年，工業上樓的風吹得猛烈，從深圳起步，沿著佛山、東莞、中山、青島、蘇州等城市進一步蔓延。

一時間，工業上樓成了行業熱詞，上到高層領導，下到一線招商人員，都在熱火朝天的討論著工業上樓的最新訊息，以及未來動向。

現在，兩年多時間過去了。放眼望去，我們不難發現，那些曾經搞得轟轟烈烈的工業上樓，怎么突然沒聲了？

工業上樓的降溫，究竟是政策的“扭曲”？還是行業的“淪喪”？值得我們一探究竟。

離市場越來越遠

的工業上樓

2022年11月，深圳率先推出了“工業上樓”計劃，宣布將連續五年，每年建設不少于2000萬平方米的高品質、低成本、定制化產業空間。

此消息一出，北京、上海、廣州、南京等城市也紛紛響應，并出臺了工業上樓的相關政策。

就這樣，一場浩浩蕩蕩的工業上樓熱潮，開始在全國范圍內迅速鋪開，拉開了中國制造業空間集約化發展的新序幕。

其實，廣州、深圳等地推進工業上樓無可厚非，這些城市本身就擁有龐大的制造企業基數，經濟實力也在線，就是土地資源相對緊張一些。

工業上樓的出現，的確能夠在一定程度上提高區域的土地利用效率，同時減輕企業在租金上的負擔。

然而，就目前的實踐情況來看，工業上樓的去化還是有點慘淡的。截至2024年的數據顯示，深圳工業上樓的實際入駐率只有60%左右。

其實，之所以會出現大面積空置，一個很重要的原因是，工業上樓壓根就不符合絕大多數制造型企業的實際使用需求。

就拿裝備制造、精密儀器這類典型的制造型企業來說，它們不僅需要頻繁運輸重型原材料和成品，還需要對大型生產設備進行調試和安裝，這就會對空間的載重要求非常嚴苛。

可是，工業上樓貨梯不管是從承重能力上，還是在尺寸規格方面，都有著明顯的局限性，并且很難容納大型設備、產品的進出。

這種先天不足，勢必就會導致制造型企業在生產過程中出現運輸效率低下、設備安裝困難等問題。

東莞的一個工業上樓項目，就曾經因為貨梯頻繁出現故障，短短三個月時間里，就有8家企業選擇了退租。

雖然，工業上樓為企業提供了一個相對低價的物理空間，但低價空間背后，企業不僅需要承擔更多的產品運輸成本，管理成本也是在持續攀升的。

據相關企業反饋，跨樓層協作會直接導致物料的周轉時間增加到原來的2.3倍左右。

因此，在選址過程中，絕大多數制造型企業還是會更青睞產業生態更完善、園區載體更理想的標準廠房，而不是工業上樓，特別是在當前廠房市場供過于求的大背景下，這種傾向會更加明顯。

所以，在招商競爭愈發激烈的當下，就算工業上樓的呼聲再高，它的生存空間也是會被進一步壓縮的。從市場發展的規律來看，工業上樓被市場淘汰，不過是時間早晚的問題罷了。

成本投入與回報周期

的斷層

“行業難有常青樹”這個規律，在工業上樓領域同樣得到了印證。

現在，不僅是企業端對工業上樓的熱情在逐漸褪去，政府端對工業上樓的期待也在慢慢消散。究其根本，主要還是因為錢包頂不住了。

我們都知道，工業上樓普遍采取的是高標準高規格的設計要求，以此來滿足未來新經濟、新業態、新模式的發展需求，這也就需要開發平臺在結構規劃、層高設計、承重能力等方面下更多功夫。

在這樣的情況下，不管是前期的建設成本，還是后期的運營成本，都將處在一個相對較高的水平線上，比傳統廠房高出20 - 30%左右。

但現實的情況是，整體的建造成本上升了，也給企業提供了更高品質的產業空間，但在租金的回報率上，工業上樓的表現卻依舊乏力。

甚至，為了吸引企業入駐，地方政府還會對工業上樓項目的租金進行一定的限制，以此來提高工業上樓對企業的吸引力。

從2022年10月發布的產業園區租賃參考價格來看，福田區、南山區、羅湖區的園區平均月租金基本在60元/㎡以上，而深圳工業上樓項目的平均租金卻不能高于35元/月/㎡。

這也就意味著，工業上樓項目的租金與核心城區產業園區的租金價格相比，是低了近一半的。

比如，在福田區租一個1000平方米的園區，每月租金可以達到6萬元以上，而同樣面積的工業上樓租金則不會超過3.5萬元。

此外，工業上樓的租金和部分非核心城區園區的租金之間同樣存在差距。

龍崗區、鹽田區、寶安區、龍華區的園區平均月租金在40元/平方米左右，也是高于工業上樓的租金標準的。

很明顯，與市場化的租金價位相比，工業上樓項目的利潤空間必然會被進一步壓縮。

對于企業來說，一個相對較低的租金確實能夠在一定程度上減輕企業的運營負擔，這絕對是件好事。可是，從開發平臺的角度來看，就有點刀架在脖子上，干也得干，不干也得干的那味了。

前面我們提到，工業上樓的建造成本是遠遠高于傳統廠房的。

在租金價格遠低于市場平均水平的情況下，如果后續項目的入駐率不盡如人意，開發平臺不僅沒辦法覆蓋前期巨額的建設成本，還會承受巨大的資金回籠壓力，整個項目的回報周期也會因此被大幅拉長。

面對這樣的情況，很多地方政府對工業上樓的熱情是在慢慢消散的。當然，不可否認的是，在部分地區，仍然還有一批工業上樓的“狂熱愛好者”。

某些政府領導依舊把工業上樓視為走上人生巔峰的“靈丹妙藥”，希望借此來實現經濟、產業的雙騰飛。

當然了，工業上樓一定是有自己的核心優勢在的，但我們也必須清醒的認識到，并不是所有地方都適合工業上樓。不顧現實條件，妄圖依靠工業上樓逆天改命，本質上就是一種認知偏差。

逆勢而為，不僅達不到預期目標，反而會適得其反，或淪為政策套利的工具，或借政策之名行圈地之實。

這樣一來，不管是對地方產業的健康發展，還是對經濟的持續增長，都很難有實質性的推動作用。

閑置寫字樓改工業上樓

沒有可行性

在工業上樓這股風吹得越來越猛烈的時候，企業們也開始躍躍欲試，希望從中分得一杯羹。

對于企業來說，它們是既想搭上這趟發展的快車，又不想花太多成本。于是，一個看似“精妙絕倫”的構想應運而生了，那就是改造閑置寫字樓。

這樣，不僅不用投入巨額資金進行大規模的開發建設，只要對寫字樓稍加改造，就能坐擁當下大熱的工業上樓產業形態（畢竟外觀差不多）。

不過，理想很豐滿，現實很骨感。在實際操作過程中就會發現，單從改造成本這塊來看，就已經足夠讓人心碎了。

我們都知道，寫字樓的核心功能是辦公，所以不管是荷載還是柱距，肯定是遠遠低于工業上樓的需求的。

通常情況下，辦公樓的柱距是≤6米。但是，像生物醫藥這類對生產環境有特殊潔凈度要求的廠房，柱距需求往往都在8米以上。

以深圳某項目為例，在推進改造的過程中，僅結構加固這一項工程，就額外支出了超過30%的資金。

還有很重要的一點是，企業在生產過程中很有可能會產生噪音和震動。

因此，還需要借助技術手段增強載體在防震防塵、隔音降噪、載重等方面的性能，產品造價也就不可避免的會出現飆升。

除此之外，辦公樓的土地性質變更也不是件容易事，其中涉及了非常復雜的因素，以及各種條款限制。

從土地類型來看，工業上樓是工業用地，即M1或M0用地；而寫字樓大多位于商業或綜合用地之上，對應的是C2和C3用地。

這種土地性質的差異，就給辦公樓向工業上樓的轉變帶來了巨大的阻礙。

以上海為例，如果要把寫字樓改造成工業上樓，需要補繳的土地價款將會超過原土地價值的50%。而且，項目還需要重新審批規劃，整個流程耗時可能會在18個月以上。

在長時間的等待過程中，不僅會耗費大量時間精力，還可能會面臨諸多不確定的因素，進一步增加項目的風險。

以上的這些問題，又回到了前面我們提到的，從收益角度來看，這筆賬是算不平的。

因為，就光改造成本這一項，每平方米就需要5000-8000元。而工業上樓的租金上限，例如深圳，卻不能超過35元/㎡·月。

在如此高改造成本，以及相對較低租金收益的雙重壓力下，投資回報周期可能會達到15年以上。

實際上，上海、深圳等地早期就曾經有過閑置樓宇改造的相關探索，但最后都以失敗告終了。

上海靜安某園區，因為建筑結構問題導致企業設備無法安裝；深圳南山的一個項目，因為消防不達標而被緊急叫停。

就目前的情況來看，閑置寫字樓改工業上樓一定會受到結構、消防、環保等多方面硬性條件的制約。同時，相關政策與市場需求的契合度也并沒有那么高。

所以，在這樣的背景下，直接推動閑置寫字樓改工業上樓，無論是從經濟效益上，還是從合規性方面，都面臨著較大的挑戰，可行性也不高。