近日，青島市發布住房"以舊換新"方案，計劃收購1200套以上個人二手房作為保障性租賃住房及長租房。這一政策猶如投入樓市的"活水"，既攪動市場神經，也引發社會對住房保障體系的深度思考。

一、政策解碼：二手房市場的"雙向救贖"

方案的核心邏輯在于"騰籠換鳥"：政府通過收購存量二手房，既為持有老舊房產的家庭提供置換機會，又將房源轉化為保障性住房。這種"政府搭臺、市場唱戲"的模式，堪稱一箭三雕：

• 解套剛需：對持有老破小、學區退化等房源的市民，政策提供"退出通道"，避免資產閑置貶值；
• 激活市場：二手房掛牌量增加可能帶動成交量攀升，緩解部分區域"有價無市"困局；
• 保障擴容：1200套住房若全部落地，按每套50㎡計算，可直接增加6萬㎡租賃房源，相當于新建2個中型租賃社區。

值得注意的是，青島此次收購并非"來者不拒"，而是聚焦"結構安全、戶型合理"的房源。這種篩選機制既保證房源質量，也避免"以舊換新"淪為低效資產處置場。

二、市場影響：二手房價格會迎"拐點"嗎？

政策出臺后，最直接的疑問是：二手房價格會跌嗎？需辯證看待：

1. 短期刺激掛牌：政策可能促使部分業主加速掛牌，導致局部區域供應增加，價格或現松動；
2. 長期托底效應：政府收購形成"接盤俠"效應，能緩沖市場下行壓力，避免惡性殺價；
3. 租賃市場受益：新增保障房入市將平抑租金漲幅，對青年白領、新市民等群體構成利好。

參考杭州、成都等先行城市經驗，類似政策往往帶動二手房交易量提升15%-20%，但價格跌幅多控制在5%以內。青島作為二線城市，市場韌性較強，預計不會出現大幅跳水。

三、深層挑戰：如何避免"政策套利"？

新政執行需跨越三道關卡：

1. 定價機制難題：若收購價高于市場價，可能引發"套現潮"；若低于市場價，業主參與意愿不足。需建立動態評估體系，參考周邊成交價、房屋折舊率等綜合定價；
2. 資金平衡壓力：大規模收購需持續資金投入，如何避免"財政包袱"？建議引入社會資本參與運營，形成"收購-改造-出租-REITs退出"的閉環；
3. 防止投機鉆空：需嚴格審核房源來源，防止中介囤積房源、炒作政策紅利。

四、未來展望：樓市進入"存量時代"的青島樣本

青島的"以舊換新"政策，實質是城市更新戰略的住房維度延伸。其更深層意義在于：

• 重塑住房生態：推動房地產市場從"增量開發"轉向"存量運營"，促進"租購并舉"落地；
• 城市功能煥新：騰退的二手房經改造后，可植入社區服務、共享辦公等業態，激活社區活力；
• 政策工具箱擴容：為后續推出"房票安置""共有產權房"等政策積累經驗。

可以預見，隨著政策推進，青島將出現更多"職住平衡"的租賃社區，青年人才住房難題有望進一步緩解。而對于手持老舊房產的市民，這或許正是資產騰挪的最佳窗口期。

結語：讓"舊房"成為"新引擎"

住房"以舊換新"絕非權宜之計，而是城市高質量發展的必然選擇。當1200套二手房完成蛻變，我們不僅將看到保障性住房版圖的擴張，更能窺見中國樓市轉型的底層邏輯：讓存量資產流動起來，讓住房回歸居住本質。這場看似溫和的"政策實驗"，或許正撬動著一個新時代的到來。