我是『房段子』，您相見恨晚的房產軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產買賣的解決方案。

我向來以實戰主義，穩中求進，并完全站在購房者的實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經驗，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。

以下精選問答內容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內容數據可能有一定的時效性，不能完全套用，還請理解。

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粉絲

提問

段師幫我個忙，找粉絲投投票，看看我這種情況，到底是該買還是不該買呢？

房段子解答

老司機遇到大問題。

網友提出靈魂拷問：

首先你有錢（現金150，家庭年入35-45）
其次你有需求（成都穩定上班，需要考慮通勤）
再者孩子要讀書（今年中二班，明年9月讀小學）
最后你知道買房會貶值（目前行情來看，買到就虧概率較大）

終極提問：若是你，你買不買房？怎么買房？如果不買房有什么更好的替代方案？

粉絲提問

你好，我在大源有個小套三拿來讀書的，想另外買個套四的舒服點，也要就近天府五街上班的問題，方便未來上班上學。大源西買不起了，預算300，手上180萬，不想壓力太大。所以一直在看生態帶華府怡心湖等，主要是越秀和保利，想從自住和保值的角度幫我分析下呢？

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

現在主要是有兩個方向，一是拆分，比如保持大源套三學位和自住不動，另外買一套300萬級別的套四自住。二是合并，比如把大源賣得掉，然后再匯總賣一套交投善成這類新房。

先說合并的利弊，好處是上班近，上學近，一次性改善到位，整體長期來看，更具有地段的保值性。弊端是需要折騰置換（短期自住哪里的問題？），而且不一定能買到（至少最滿意的樓層），因為不清楚當前你們這套自住套三能變現多少？300萬還是200萬，如果是200多萬的話，那么我覺得可能只能買得起他們的143戶型，也就是小套四雙衛，T3格局，整體戶型產品并不是很卷，可能也有點意難平（3.6-3.8萬的單價，小套四的戶型，全部資產all in一套房）。當然，如果預算高，比如能賣個400萬，那么匯總700萬左右，就可以看它更改善的167-177戶型，甚至于直接買高投天悅錦萃順銷的199洋房都沒問題，這種才是改善一步到位，整體也更舒適。

所以我個人建議，如果目前這套小套三置換在200-300萬的話，沒太大必要合并了，不然高不成低不就，折騰一圈的綜合價值不大。如果能達到三四百萬把預算抬升起來，那么我建議合并上大源頂流新房，一步到位。

話說我們按照拆分來分析的話，也就是300萬買個套四，考慮到大源的通勤和讀書，所以也買不了太遠，往南看華府怡心湖生態帶是對的，改善套四（我們一直討論的是稍微大點的套四，而非八九十平，百來平的小套四哈）沒問題。

此時又出現了分叉口，如果需要配套完善（比如地鐵人氣），即買即住的話，那么傾向于二手房，比如民樂地鐵站，華陽這邊的次新房奧園公園府邸；新川陸肖方向的北大資源頤和翡翠府、長冶南陽御龍府一期、朗基和今緣、碧桂園沁云里；南湖的北辰南湖香麓；生態帶的德商御府天驕、萬科翡翠公園、優品道錦繡，中海錦江城花澗等，都可以說是高新天府這種主城區可以輕松拿捏上車的。此時都沒啥必要去二圈層看雙流了，因為產品格局也差不多的。

但如果你們是對戶型產品有明顯要求，那么就必然又回來要看新房。

這就涉及到前面說的兩個重點樓盤，保利天府和頌以及越秀湖與白。

話說這兩個樓盤，越秀湖與白肯定是品質更好的，這點你應該也有切身感受，越秀算是怡心湖比較獨一檔的改善產品了，當然賣的貴也情有可原。不過槽點是地鐵稍遠，二圈屬性。對比生態帶的保利天府和頌，在區縣一圈的角度來說又略占優勢，但是本身也是缺乏地鐵配套，在產品上稍微拉胯的感覺，如果不偏向越秀的話，可以說一來二去在大的格局上打個平手。

真正區分價值演變的，我覺得還是買入成本性價比，已經未來的價值推演。

兩個樓盤各有優劣，保利的整體成本低，性價比高，但是極致的改善性差一點；越秀反之，產品的確更加改善，但是買入成本也更高。

按照越秀加上自裝成本來看，保守的單價達到了2.4萬+，后期最理想的情況賣3萬，在投資回報上依然遜色一籌，所以此時你要清醒地認識到，買越秀是純粹為了它的好產品溢價買單，是偏向于純改善自住的需求。這點不置可否，看你個人實際需求。

如果從理性務實又保守的角度來看，保利作為T2小高板樓的套四戶型，依然在自住方面表現不錯，對實現家庭自住沒有任何問題。如果不希望投入過多，又相對穩健保值的話，那么就選擇保利。

整體來說，目前是四個方向，①大源套三總價高，就置換合并買六七百的純改善；②尋求拆分的話，偏向地鐵和成熟配套，就考慮二手；③尋求新房的產品戶型的話，偏向極致改善就看越秀；④尋求新房產品的話，偏向穩健務實就看保利。

粉絲提問

你好，現在買房，尤其是買新房的話，看戶型圖好壞的時候有哪些是需要注意的？

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

好戶型的7大評價標準。

1、戶型方正，浪費空間少
2、朝南（正南、東南、西南）、通透（南北通透）
3、動靜分區（以前傳統豎廳做的比較好，現在橫廳方廳多少會有干擾，但問題不大）
4、得房率高（新規后，不含光廳實得率100%不過分吧？）
5、功能區面積分布合理（注重次臥平權，套內10㎡以上，花園不搶占主要功能區面積）
6、采光好風水好（無暗廚暗衛，床頭不對廁所）
7、視野、景觀資源好（客廳視野，臥室避免對視）