在上海，一場樓市價格體系的重塑變革正在上演。

自2024年地價政策放寬以來，上海地價屢創新高。在2024年的七批次土拍中，新楊思西地塊拍出了7.44萬/平的樓板價；而到了今年2月20日，浦東新楊思地塊再次刷新紀錄，片區內宅地成交樓板價達到7.47萬/平。

一些核心地塊甚至出現了“面粉價追平面包價”的現象。3月，招商匯元璽以13.1萬/平的價格二次開盤即售罄，然而不到半年，其一街之隔的斜土路街道xh128D-07地塊就以13.1萬/平的樓板價成交，不僅刷新了區域單價紀錄，更將上海豪宅價格的上限推向了一個新的高度。

在許多人印象中，上海市場雖有發展潛力，但如此迅猛的價值飆升仍令人始料未及。曾經，土地價格雖處于高位，但仍在市場可預期的范圍內。但是隨著一宗宗“地王”的成交，板塊地價的不斷被刷新，這不僅僅是簡單的數字突破，更標志著上海房價體系將被重塑。

Part.1

上海正在批量制造地王

在過去的幾年中，地王現象實屬罕見，通常每隔數年或一年才會出現一次。然而，近半年來，上海卻頻繁出現地王，幾乎每次土地拍賣都會誕生新的地王。

據不完全統計，自上海土地市場恢復采用“價高者得”的拍賣規則以來，已有24幅地塊的溢價率超過10%，其中更有3幅地塊的溢價率達到了40%及以上。

2024年8月7日，綠城以48.048億元的總價成功競得徐匯濱江原小米地塊，溢價率為30%，樓面價達到13.1萬/平，一舉成為當時全國“單價地王”。

2024年11月27日，華潤、越秀和中能建以74426元/平的樓面價成功競得新楊思20B-12地塊，溢價率為40.37%，創下土拍溢價率歷史新高，也成功刷新了新楊思板塊的地價紀錄。

2024年12月30日，宸嘉發展以12.6萬/平的樓面價成功摘得龍華街道地塊，溢價率高達40%。盡管該地塊的地段和地價略低于徐匯濱江地王，但7000元/平的裝修標準已創下歷史新高。

今年2月，央企金茂與慶隆聯合體經過184輪競價后，以89.64億元的價格成功競得虹口嘉興路地塊，該地塊以38.2%的溢價率、樓面地價11.74萬/平的價格，成為上海虹口“新地王”。

不僅在公開市場頻繁出現地王，上海的非公開市場也誕生了地王。

今年2月25日，上海以協議方式出讓位于靜安區的兩宗地塊，其中靜安區靜安寺社區C050101單元095-7地塊的出讓價格為48717萬元，樓面價高達16.1萬/平，成功刷新了2024年8月綠城徐匯斜土街道地塊13.1萬/平的紀錄，成為上海乃至全國新的單價地王。

Part.2

土拍正在重塑上海新房價格體系

不斷拍高的地價，毫無疑問會重塑上海新房價格體系。

以浦東新楊思板塊為例，2022年9月，浦發集團以底價45.37億元摘得新楊思片區首發住宅地塊20C-14地塊，地塊成交樓面價50243元/平，裝修標準3000元/平。2024年，該地塊新房入市，房地聯動價為9.9萬/平。

2024年11月，新楊思板塊內另一宗地塊20B-12地塊出讓，作為片區內首宗不限價地塊，該地塊溢價率高達40.37%，成交樓面價77409元/平。

兩年時間過去，“面粉”的單價漲了近三萬。

面粉漲價，面包自然也會更貴。有行業專家指出，20B-12地塊樓面價達到77409元/平，加上7%的不可售面積及5000元/平的裝修標準后，實際可售樓面價高達83542元/平。

今年2月份，項目展廳開放，案名定為翡雲悅府，同時，業內有消息傳出，預計整盤均價約12.8萬/平，小高層部分均價約10萬/平，疊加均價約14萬/平。

近日，該項目首批房源過會，項目共推出228套建面約120-140平的公寓，均價10.72萬/平，比先前的預期價格每平方米高出7200元，相較于鄰近的新楊思上園項目，每平方米更是高出8200元。

除了新楊思板塊，新房價格體系被重塑的還有虹口瑞虹、徐匯濱江、靜安大寧、靜安曹家渡等板塊。

2022年10月，虹口瑞虹板塊的招商虹璽二期以13.5萬/平的均價入市（高層產品均價約12萬/平）；而2025年一街之隔的金茂&慶隆虹口項目放風價已突破17萬/平，三年間價差擴大超40%。

2023年10月，靜安大寧板塊的靜安天悅開盤，推出206套建面約107平公寓，均價10.5萬/平，而今年，同板塊的中建玖合大寧項目預期售價攀升至16萬/平以上，年度漲幅超50%。

2024年3月，徐匯濱江板塊的匯元璽開盤，推出48套建面約193-197平大平層，取證均價13.1萬/平；而今年，相鄰的綠城潮鳴東方項目預期售價已劍指20萬/平。

2024年時，靜安曹家渡板塊信達信安里開盤，推出140套建面約92-100平公寓，均價13.6萬/平，而今年，板塊內的招商康定壹拾玖項目預期售價飆升至18萬/平。

不僅市區房價將被重塑，外環區域也不甘示弱。

浦東唐鎮板塊的保利天奕預計售價將達到7.8萬/平，相比之下，該板塊之前的新房售價僅為7.06萬/平；嘉定新城板塊的招商項目預計整體售價約為5.3萬/平，而此前該板塊的新房售價也僅為5.04萬/平。

Part.3

產品升級力挺房價

值得注意的是，面對土地成本的剛性約束，開發商正轉向高端產品開發策略，通過價值創造突破成本邊界。

以翡雲悅府為例，開發商為了提升項目的市場競爭力，進行了多項產品創新。在外立面設計上，項目采用了大面積的LOW-E玻璃和鋁板，打造出一種與高端客群審美相契合的立面美學，即所謂的“新一代水晶建筑立面”。

此外，項目還提供了超高的贈送面積比，配備了三面全飄窗。裝修標準也從板塊早期的3000元/平提升至5000元/平，具體的裝修品牌包括“國產優質”熱水器、“定制”門、嘉格納冰箱、“博世”廚房三件套等，不過也被部分購房者質疑“誠意欠缺”。

翡雲悅府的戶型升級，還包括了極致的收納解決方案——MAX收納體系，該體系涵蓋了玄關、廚房、衣帽間、衛生間、家政收納等多個生活場景。

再比如康定壹拾玖，項目在戶型設計中引入了全定制理念，打破了傳統豪宅戶型的固定模式：120平的戶型提供了6種功能組合方案，可以靈活轉換為一房至三房，以滿足收藏家、藝術家、新貴家庭等不同人群的多樣化需求；195平的主力戶型則通過四開間朝南、雙主臥套間、雙陽臺、270°轉角廳等設計，并以5.8米的面寬向老洋房致敬，滿足了塔尖家庭的多代際需求。

綠城潮鳴東方，項目規劃打造200-300平濱江大平層，配備私人會所、空中泳池等頂級配置；中建玖合大寧項目，地塊內的住宅均設計為首層架空，且最南端的兩幢樓不僅設有私人泳池，還在19層采用了懸挑設計，以增加使用空間。

這場由土地市場引發的價值重構，正在重塑上海樓市的定價邏輯與產品格局。

當靜安地價突破16萬，徐匯濱江地價站上13萬，新楊思地價突破7萬，嘉定地價突破3萬……上海房價體系或將迎來新一輪價值重估。如何在價格攀升與產品創新間尋求平衡，將成為開發商突圍的關鍵。