資料圖。

貝殼高管的“高價”薪酬

王琳

日前，貝殼發布2024年第四季度及全年財務業績，過去一年，盡管貝殼的交易額和營業收入均實現增長，但貢獻利潤率最高的存量房業務收入卻出現停滯，凈利潤更是出現大幅下滑。

派發末期現金股息的舉措也未能提振市場信心，無論是美股還是港股，在財報發布后，貝殼股價均遭遇連續下跌。

就在市場對貝殼長期盈利能力擔憂的同時，貝殼高管卻出現“天價”薪酬，與公司業績形成鮮明對比，也引來輿論的高度爭議。

核心業務增速分化

根據貝殼發布的2024年第四季度及全年財務業績，貝殼2024年實現凈收入935億元，同比增長20.2%，主要由于新房業務凈收入的增加及家裝家居和房屋租賃業務的擴張。總交易額3.35萬億元，同比增長6.6%，主要由于公司積極的增長策略和進階的市場覆蓋能力。

從收入結構來看，曾經的核心業務存量房業務，收入增長不明顯，2024年的凈收入為282億元，與上年的280億元基本持平。

其他業務均有不同程度上漲，比如，新房業務凈收入337億元，同比增長10.1%；家裝家居凈收入148億元，同比增長36.1%；房屋租賃服務凈收入143億元，同比增長135%；新興業務及其他凈收入25億元，同比增長8.8%。

盈利方面，貝殼2024年毛利率為24.6%，而2023年為27.9%。貝殼在財報中表示，毛利率下降，主要由于貢獻利潤率相對其他收入來源較高的存量房業務凈收入貢獻占比下降，及固定薪酬成本占存量房業務的凈收入的比例提高，致使存量房業務的貢獻利潤率下降。

根據財報，2024年貝殼存量房業務凈收入282億元，貢獻利潤高達122億元，新房業務凈收入337億元，卻僅貢獻利潤83億元。此外，家裝家居凈收入148億元，貢獻利潤45億元，房屋租賃服務凈收入143億元，貢獻利潤僅7億元。

財報顯示，貝殼2024年實現經營利潤37.7億元，而2023年為48億元；2024年經營利潤率為4%，而2023年為6.2%，主要由于與2023年相比，2024年毛利率降低，部分降幅被經營杠桿有所改善所抵銷。

2024年凈利潤為40.8億元，而2023年為58.9億元，同比下降30.7%；2024年歸屬于公司普通股股東的凈利潤為40.7億元，而2023年為58.8億元，同比下降30.8%。

成本壓力顯著

可以看出，過去一年，貝殼存量房業務之外的其他業務收入占比雖有提升，但這些高增長的業務目前對利潤貢獻有限，反而拉高了成本和費用。

根據財報，貝殼2024年的營業成本總額705億元，同比上漲25.8%。營業成本的增長速度已經超過了總營收的增長速度，這也造成了貝殼增收不增利的局面。

在營業成本中，外部分傭228億元，同比上漲11.5%；內部傭金及薪酬189億元，同比上漲11.1%。

此外，家裝家居的營業成本102億元，同比上漲32.8%；房屋租賃服務的營業成本136億元，同比漲幅高達121%；門店成本29億元，同比基本持平；其他成本21億元，同比上漲13.6%，主要由于稅項及附加隨著凈收入增加而增加，以及金融服務相關的風險撥備和資金成本的增加。

值得注意的是，增速很快的房屋租賃服務業務的成本增速基本上與該業務的營收增長一致，都在100%以上，但房屋租賃業務的利潤貢獻率也極低，因此客觀上拉低了毛利率。

費用方面，運營費用總額為192億元，同比上漲13.3%。其中，行政費用90億元，同比上漲8.8%；研發費用23億元，同比上漲17.9%；銷售和市場費用78億元，同比上漲17%，主要由于家裝家居業務的銷售和市場費用增加。

此外，2024年，貝殼的商譽、無形資產及其他長期資產減值為1.52億元，而2023年為9300萬元，主要由于市場波動及其對營運的影響而引發的商譽減值。

除了大力發展新業務之外，貝殼也在進行更大膽的轉型。

2023年7月，貝殼旗下成立地產開發業務平臺貝好家，2024年，貝好家開始出現在土拍市場上，并迅速拿下4宗住宅用地，分別位于西安、成都、上海、杭州。

其中，2024年7月，貝好家以1.34億元底價拿下西安未央區地塊，不過，西安地塊并非貝殼自主開發，而是根據合作方需求，提供產品定位方案、資金和營銷服務，并由綠城代建。

同年9月，經過82輪競拍，貝好家以10.76億元總價、2.73萬元／平方米的樓面價、42.19%的溢價率拿下成都錦江區金融城三期地塊，并刷新成都樓面價新高。

在2024年最后一天，貝好家分別以6.97億元和6.23億元競得上海奉賢和杭州下沙地塊，其中上海地塊為貝殼首次在一線城市自主操盤開發，杭州地塊則與濱江集團、興耀房產合作開發。

截至2024年底，貝殼的現金、現金等價物及受限資金203億元，而2023年底為259億元。2024年底，貝殼的資產負債率為46.3%，2023年底為40%。

高管高價薪酬

與利潤承壓、成本高企相伴的，是貝殼高管的天價薪酬。

根據貝殼發布的過去四年的年度報告，包括貝殼聯合創始人、董事會主席、執行董事兼首席執行官彭永東，以及聯合創始人兼執行董事單一剛等在內高管，薪酬連年上漲，并一度出現“天價”。

圖表來源：貝殼歷年年度報告（港交所）

公開資料顯示，2010年，彭永東加入鏈家并擔任副總經理，2014年創立鏈家網并擔任CEO。2018年，彭永東作為聯合創始人推出貝殼找房并出任CEO。2021年5月，彭永東接替左暉成為貝殼找房新任董事會主席。單一剛為聯合創始人兼執行董事，并自2018年7月起獲委任為執行董事。

根據貝殼發布的年度報告，2021年，彭永東薪酬為847.8萬元，單一剛薪酬為685萬元。當時，貝殼營收雖有近15%的同比增幅，但盈利下滑嚴重，經營利潤、凈利潤均由盈轉虧。

2022年，樓市下行，貝殼凈收入同比下滑25%，凈利潤更是由虧損5億元進一步下降至虧損14億元，但彭永東和單一剛的年薪卻飆漲到了4.75億元和3.55億元。即便不考慮股份支付的薪酬費用部分，僅薪金和績效獎金兩部分，彭永東的薪酬依然高達1200萬元，單一剛為816萬元。

到了2023年，貝殼實現凈收入同比增幅28%，經營利潤和凈利潤也均轉盈，彭永東的薪酬也從4.75億元漲到了7.13億元，單一剛的薪酬達到5.29億元。

2024年，貝殼凈收入同比增長20.2%，但經營利潤和凈利潤均有下調，同比跌幅分別達到近21%和31%，彭永東和單一剛的薪酬雖也有下調，但依然高達4億元和3億元。

圖表來源：貝殼2024年度報告（港交所）

就在貝殼高管因天價薪酬陷入輿論風波的背景下，4月17日晚間，貝殼發布一則公告，公司董事會主席、首席執行官及控股股東彭永東計劃捐贈900萬股A類普通股。

截至4月17日收盤，貝殼報51.95港元/股，據此計算，捐贈金額約4.68億港元（約合人民幣4.4億元）。

根據公告內容，完成相應納稅義務后，此次捐贈股票所獲資金將被分為兩部分使用：50%的稅后資金用于改善居住行業服務者及其家庭成員的醫療健康福利，另50%則用于應屆畢業生等租客群體的租房幫扶。

似乎是在對天價薪酬的一種回應。與此同時，貝殼對外解釋稱，2022年5月貝殼香港上市時，根據聯交所的上市規則，具有同股不同權(WVR)架構的公司，WVR持有人(即超級投票權持有人)的股份所對應的經濟利益占比不得低于10%。

貝殼具有此架構，且上市前超級投票權持有人之一貝殼董事會主席、首席執行官及控股股東彭永東持有的權益相對較低。因此為了滿足該上市規則的要求，在聯交所批準的前提下，公司向彭永東授予限制性股票。該限制性股票，在會計規則上采用“直線攤銷法”，因此在每年的“股權薪酬”科目產生了較大數額，但并非一般理解的年薪。捐贈完成后，彭永東仍將為公司的控股股東。

對于貝殼2024年的財報表現，花旗銀行發布研報指出，盡管內地房地產市場已趨穩，主要城市交易量正在回升，預計貝殼2025年第一季度的平臺總交易額和收入將分別實現25%和35%的年增長率，凈利潤率預計將達到4.5%，略高于2024年第四季度的4.3%，但仍然低于投資者的預期。花旗銀行認為，這主要是由于經紀獎金和門店擴張等經營成本增加所導致的。

花旗銀行進一步指出，由于貝殼去年第四季度的財報未能達到市場預期，且今年首季度的業績指引也相對保守，因此預計今年首季度的財報同樣可能令人失望。該行預計其股價將出現回調，并下調了今明兩年的盈利預測，同時將美股目標價從28.08美元下調至25.8美元。■