北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，24級一年級，轉學基本鎖定東城，傾向和平里或安交，選哪些學校比較穩（有學位），或者風險最低？有推薦學校嗎。和平里的話，買和平里四小，和平里九小，和平里一小劃片內的房子，轉學能上岸嗎？近幾年有被調劑出去的嗎？

A：

1、去年入學的，也是高峰期，無論怎么轉學都是同一屆，不敢保證對口，哪個學校都沒什么學位。而且是否有學位也不公開，公開了也沒什么用，就算有轉走的，學位也先得留給政保，沒政保的只能是憑運氣派位了。

和平里安交可以算風險低，因為學區好。但轉學的前提是在學區之內，別被派位出區。

2、推薦不了，沒人敢保證。如果轉學能輕松成功，那誰還花那么多錢提前買學區房??？

3、轉學有可能上岸，但就是沒人敢保證，政保的話能概率大些。

4、當然有被調劑的了，和四有被出區調劑到回民的，和九有到地壇與回民的，和一有到和四也有到地壇的。

反正在我看到的消息，去年二年級（2023年入學）的沒有進入對口校的，因為是入學最高峰。三年級（2022年入學）在和九和一有成功的。2024年入學的只能轉學時看，這沒規律，東城派位很公平，都是看運氣。

僅供參考。

二

Q:

請問，如果預算有限，但是明年上學還沒落戶的情況下，或者預算能一致如果安定門和廣渠門，還能選安定門嘛。還有永外革新里171分校前景如何啊。我有幾個方向，西城廣外，陶白，革新里171，東崇前，安外，糾結不知道到底該怎么選。

孩子學習還看不出來，還沒落戶，明年上學。如果不買房，目前我和孩子的戶口在爺爺的房子里，我是戶主，我目前是第一順位，小學在豐臺都是二十名開外了，豐臺七小。對應首師大麗澤中學。

A：

1、我沒太看懂，“預算能一致”是什么意思，預算到底是多少??？安定門和廣渠門，選是都能選，就看具體的房源了。

2、171在革新里的不是分校，是“校區”，理論上應該不錯吧。但我不是搞教育的，不敢預測成績，這咨詢懂行的吧。

不過說實話，天永學區在東西城都算排名靠后的，多少年了都不太好改變。比如典型的50分，前身是92中（現在歸26匯文），在我上學的時候就說扶持這里（因為教師樓占了92中的土地），我家親戚作為名師還去教過兩年呢。但30多年過去了，成績依然不是太強，主要是優質生源不太多。

也就是說，在這種學區建幾所名校分校不難，調配優質師資也不太難，更難的是如何吸引到優質生源。否則僅以目前學區內的牛娃來說，名校多了未必夠分的，有可能導致哪家都不太強，畢竟生源才是成績+氛圍的保證。

3、肯定首選陶白啊，這是送分題?；蛘哒f是九年和直升的首選，買不到合適的再說學區，陶白和東城的，然后廣外，再之后永外。

4、學習還沒看出來，那就做個智商測試唄，五歲以上的準確性還行，不少醫院都能給做。但也別太迷信這種測試，只能是參考或印證。

5、不買房，豐臺七小+麗澤，那就是普通學校了。麗澤在豐臺還不錯，排名在豐二和十八中之后，跟十中應該差不多，典型的中等排名。這我沒什么建議，這種學區無所謂順位，要能派位到牛小還更好呢。

僅供參考。

三

Q:

請問，朋友介紹說房山六環內有50萬一套的精裝公寓，兩居室50平三居室60平，50年產權但能貸款，請問能買嗎？我不是自住，只是為了投資，請給個建議。

A：

1、50年產權的能貸款？那肯定不是住房類的貸款，而是消費貸。理論上這種貸款是不能進入樓市買房的，但現在是救市期間，所以應該也沒什么太過分的監管?，F在凈是7年期的，而且利率也不高，據說在3%左右甚至之內，比房貸都劃算。不過問清楚再貸，這種貸款買房畢竟是違規的，有被查的可能，也有可能隨時被停止。

2、至于公寓的投資那主要就是租金方面了，收益率挺高的。以閻村的天恒公寓為例，50萬的房估計能租2000多一個月，租售比200多不到300，即便是減去物業費等成本，租金回報率也能到4%或以上，比存銀行的利息劃算。

3、不過考慮好，公寓的劣勢也很明顯。首先是價格走勢弱，基本都是跟隨租金走勢漲跌，遠遠落后于普宅。

然后是隱性風險，一是房產稅，商業地產早有成型的法律，只是暫時沒征收而已。如果征收，那就是增加持有成本+降低收益率了。二是土地產權到期后的土地出讓金，至今還沒有明確的說法。三是水電和營業稅等問題，畢竟這是商業用地，如果按照商業法規來整改的話就是麻煩。

4、簡單就是這些情況，自己判斷吧。或者說短期的租金收益率肯定是很劃算的，但長期不好說，得看政策了。

僅供參考。

四

Q:

請問，我妻子和孩子戶口在北京，我是外地的，我們在北京無房，現在想買一套小的給孩子上學用。目前手里能湊夠現金300左右，年收入30萬，想在西城買一套，由于是北京唯一住房，可能也得兼顧居住用途，二居室以上最佳。學校方面不強求，中上就行。請幫忙研究一下。

A：

1、300萬是首付，貸款準備多少額度？也就是想買多少總價的？或者是月供能支撐多少？這還是先做個總價預算吧，要不然不好聊房子。

2、西城中上學區，那基本都是北城的，南城只有陶白可以算。這些學區的房單價基本都是10萬+，兩居室500萬起，6/700萬的才相對合適。也就是貸款要在300萬左右，月供按現在的商貸利率是1.5萬左右吧。

那如果是買這價位的，每月2.5萬的收入就只能剩下1萬了，生活費+教育費能夠嗎？一般來說是有點兒緊張的，或者說是不太多報班的情況下還行，補課多了就緊張了。

3、要不就看看廣外等南城學區，價格相對低，兩居室老房在500萬之內就能買到，這樣月供能降到1萬左右，每個月能省出5000塊或更多點兒。

4、基本就是這情況，也沒什么太多可研究的，看自家的具體情況選擇吧。

僅供參考。

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