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利率期貨市場最新預測：年底前，澳洲官方現金利率要降到2.9%！

相當于今年還得再降息5次！

不過，澳洲央行（RBA）在最近的央行會議紀要里提醒了一件事：如果連續降息，可能會讓家庭負債過高、房價飆升、放貸標準變松，從而讓澳洲這個價值11.3萬億澳元的房地產市場面臨風險。

會議紀要里寫道：“從澳洲以及海外過去的經驗來看，利率走低的時期往往會伴隨著更激進的借款行為、房價快速上漲，有時還會出現貸款審核標準變寬松的現象。”

從歷史角度來看，只要降息，房價必漲！

畢竟月供壓力小了，能借的錢也多了。

但這次情況特別棘手…

2024 年底，澳洲人用來還房貸的錢，占家庭收入的比例創下歷史新高！

現在，在澳洲買一套中位價的房子，壓力那叫一個大。

而根據目前的民調來看，工黨幾乎可以說是穩操勝券，下一次選舉大概率會連任成功。

但問題是，如果工黨再次上臺，他們打算繼續靠納稅人的錢來“加碼”已經泡沫化的房市。

來看下工黨最近宣布的幾項住房政策：

第一招：今年 2 月，澳洲聯邦財長查爾莫斯宣布，澳洲的金融監管機構將被要求放寬對有學生貸款人群的房貸審核。

簡單來說：如果銀行認為你短期內還得起學生貸款，那這筆債就不需要再納入房貸審核計算。

Compare the Market 算了一下：一個年薪 12.5 萬的大學畢業生，貸款能力立刻就能多出 95,900 澳元；收入 10 萬的，也能多貸 56,000；7.5 萬收入的，也有額外 26,800 可貸。

第二招：工黨承諾要擴大他們的“Help to Buy”共有產權計劃，把符合資格的收入和房價門檻都調高。

個人收入上限拉到 10 萬，情侶或單親家庭上限是 16 萬。房價上限也會按各州/領地的平均房價來提高。

這個計劃的意思是：政府愿意幫你付 30% 的二手房房價（或新房房價的 40%），你只需要拿出 2% 的首付。每年名額 1 萬個。

第三招，所有首次購房者，只要拿出 5% 的首付，就能買房，剩下的 15% 政府來做擔保，等于納稅人給你兜底。

這些政策合起來，會把更多人吸引進買房市場，推高需求、帶動房價繼續上漲。

而房子會變得結構性更難買。

因為市場上的房子還是那么多，但錢更多了，搶房的人更多了，價格自然就被抬高了。

說到底，澳洲的住房危機，其實是多重問題疊加造成的：

• 澳洲房價是全球最高之一（相對于收入來說）；

• 家庭債務也是全球頂尖水平；

• 租房的人也創紀錄地把更多收入拿去交房租。

為什么會這樣？

很大一部分原因，是過去幾年移民增長過快，導致住房需求暴漲，而供應卻跟不上。

而且，別以為自由黨就更靠譜。

自由黨彼得·達頓的政策是把擔保計劃下的收入上限提高、購房價格門檻也調高，而且不再限制有多少人可以使用這項政策。

此外，自由黨還提出要給首次購房者提供一項新的抵稅優惠，對房貸前65萬澳元的部分可以申報抵稅，不過這個細節還得和澳洲稅務局進一步敲定。

自由黨還打算讓監管機構把還貸能力測試緩沖利率調低，甚至允許用養老金交首付。

自由黨的政策其實也同樣具有通脹效應，也會進一步惡化住房問題。

說白了，不管是哪一邊，現在都像是拿著汽油去滅火，用家庭債務和納稅人補貼，繼續把房市泡泡吹得更大。

眼下，真正的輸家是房貸保險行業。

上市保險公司Helia已經預警，該計劃將沖擊行業保費規模。

正如某分析師吐槽的那樣："這行業基本要被政策搞廢了，萬一出事還得納稅人兜底。”

目前行業壞賬率還算健康，短期內不太可能暴雷。

但政策刺激需求的同時，也埋下了隱患，哪天房貸違約激增，最終買單的可是澳洲國庫。

過去三年里，事實上四大行早就悄悄放寬了貸款保險豁免門檻。

現在很多首次購房者其實用5%首付就能貸到款，根本不用多掏這筆保險費。

這筆錢可不是小數目。

比如在新州買套100萬的房子，貸款95萬的話，光保險費就得交3.7萬澳元！

四大銀行這波操作可真是玩得風生水起！

趁著當前貸款違約率處于歷史低位的"黃金窗口期"，它們不約而同地打起了貸款保險的主意，把豁免門檻一降再降。

聯邦銀行支持的OwnHome直接把首付門檻降到令人咋舌的2.2%，簡直是要把"上車"門檻踩到地下室。

去年，澳新銀行（ANZ）也走了一步頗有爭議的棋，他們在全澳145個高需求郵區，允許高凈值客戶貸到房產價值的95%，而且不用付貸款保險。

因此，各家銀行其實都在瘋狂擴充自己的"VIP名單"：

國民銀行（NAB）今年2月也擴展了他們的貸款保險豁免職業名單，現在連律師、會計師、物理治療師、脊椎矯正師這些職業都能豁免。

之前就已經包括了醫生、牙醫、獸醫這些高收入專業人士。

聯邦銀行（CBA）也在進行一項試點，計劃對護士、護理人員、助產士、警察和消防員提供貸款保險豁免。而原本，他們就已經把醫生、律師和會計師納入豁免范圍。

西太銀行（Westpac）這幾年也把護士和助產士加入了豁免名單，不過他們已經把體育和娛樂行業的從業者從名單中去掉了，原因是這類貸款的需求波動太大，不太穩定。

未來，澳洲政府新的政策一下子就把更多本來買不起房的人拉進了市場，同時也大大提高了他們的貸款額度。

此刻的澳洲房市，活像一座被三大火藥桶包圍的活火山：

1. 政府強推5%超低首付政策

2. 澳洲央行即將開啟降息周期

3. 銀行業集體放松貸款標準

專家警告，這三重刺激疊加產生的"核爆效應"，恐將引發：

• 家庭債務突破歷史峰值

• 房價形成新一波泡沫

• 風險資產向銀行資產負債表集中

種種因素疊加之下，可能會讓澳洲家庭的房貸負擔和房價都沖上新高。

一場大洗牌已經在路上了… …

澳洲央行現在估計頭都大了：一邊是降息在即，一邊是政府猛踩油門，家庭債務和房價怕是要坐火箭！

當降息周期遇上監管放松，這場由政客、銀行和購房者共同參與的狂歡派對，終將以何種方式收場？

澳洲，房市泡沫的風險警報，這次或許會真的拉響！

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