啥也不干，躺著收租，是很多人向往的生活。各種短視頻平臺上，就有大量以收租公、收租婆作為人設(shè)的內(nèi)容，成為流量密碼。

但，其實吧，收租公、收租婆并不是那么好做。最近，小明跟一位在國企做資產(chǎn)管理的朋友聊天，他就大倒苦水。他自稱是國企收租公，主要工作是產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商鋪、保障性租賃住房等物業(yè)的出租和運營。

外人可能會覺得，這事也太好干了。但實際上，這件看起來簡單的事情，干起來并不容易。

為了更原汁原味呈現(xiàn)。下面，小明以第一人稱的口吻，將聊天的內(nèi)容要點粗略整理如下——

躺著收租的前提，是你要先將物業(yè)租出去?？墒?，現(xiàn)在要找到租戶并不是一件容易的事情。

先說產(chǎn)業(yè)園區(qū)。作為城投公司，我們跟地方政府是深度綁定的，地方政府指哪我們城投打哪。

在過去很長一段時間，招商引資對地方政府并不是太難的事。一方面，是因為市場的增量空間非常大，大量企業(yè)有投資擴產(chǎn)的沖動；另一方面，是因為地方政府有非常多的工具可用。

最常見的是給予廉價的土地和優(yōu)惠的稅收條件：地方政府在與企業(yè)簽訂招商引資合同時，給予企業(yè)稅收優(yōu)惠政策，減免行政事業(yè)性收費，或給予企業(yè)與稅收掛鉤的財政性獎勵或補助。

但即便是這樣，近幾年隨著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級等的變化，我們的產(chǎn)業(yè)園區(qū)招租難度也大了不少。

隨著8月1日《公平競爭審查條例》正式實施以來，稅收返還的「黃金時代」悄然落幕，更是給產(chǎn)業(yè)園區(qū)的招商工作帶來巨大挑戰(zhàn)。面對不斷攀升的空置率，領(lǐng)導(dǎo)也十分頭疼，但暫時還沒有好辦法。

不過，我們好歹處于經(jīng)濟比較發(fā)達的城市，相比于中西部地區(qū)的兄弟單位，還是要好太多太多。我有位大學(xué)同學(xué)在中部某市國企工作，他們公司的產(chǎn)業(yè)園區(qū)空置率已經(jīng)讓人觸目驚心了。

即便是一向穩(wěn)健的保障性租賃住房，招租也沒那么容易了。戳這里，實時掌控租約，消滅“閑置資產(chǎn)”

往前幾年，保障性租賃住房的數(shù)量有限，物美價廉，市場需求旺盛，想要申請到名額，還不是一件容易的事情。可是，去年以來我們明顯感覺到招租的艱難，為了招租，甚至開始在地鐵等投放廣告。

分析下來，主要有幾個原因：

一是受宏觀經(jīng)濟和就業(yè)市場的影響，即便是發(fā)達城市的各類住房租賃需求都在收縮。有機構(gòu)統(tǒng)計，今年上半年全國40城整體租賃需求熱度較去年同期下降約16%。雖然7月畢業(yè)季時租房市場熱度有所提升，但到了8-9月市場又轉(zhuǎn)向平淡。

二是競爭加劇，近幾年，保障性租賃住房數(shù)量快速攀升，使得我們政策護城河的優(yōu)勢迅速收窄。因為只要符合條件，民營的長租公寓也可以納保，未來房源的數(shù)量還會繼續(xù)放大，我們要想維持較高的出租率，壓力不小。

最近也去了兄弟單位參訪學(xué)習(xí)，比如某公司的保障性租賃住房，已經(jīng)發(fā)行REIT了，算是這個領(lǐng)域里面的佼佼者。但他們的出租率竟然也出現(xiàn)了下滑，而且下滑的幅度還不小。對此他們也沒有特別好的辦法。

另外，我們也對公司保障性租賃住房的定位和配套進行了復(fù)盤，發(fā)現(xiàn)有不少優(yōu)化的地方，比如，戶型過大，配套不夠完善，這對以年輕人為主體且對價格敏感的租客來說，是不夠友好的。如果項目的地段還較為偏僻的話，那就更加致命了。但項目已經(jīng)在那里了，沒辦法調(diào)整了，也只能硬著頭皮想辦法往外租。

網(wǎng)上流傳很多包租公、包租婆的短視頻，段子什么的，看得讓人對這樣的生活流口水。其實真正做物業(yè)租賃，有非常多的瑣事需要處理。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)的客戶就不說了，因為招商太卷了，你都不知道我們?nèi)フ铱蛻魰r有多卑微，客戶的要求是多么苛刻。特別是熱門產(chǎn)業(yè)熱門公司，招過來的難度很大，要想讓他安心留在我們園區(qū)，也一點不容易。因為其他的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，會不斷的給這些公司拋出橄欖枝，可能給了更優(yōu)惠的政策，或者它那里有更好的配套，等等。

我們?nèi)耸质志o缺，物業(yè)的業(yè)態(tài)又多，資產(chǎn)又分散，國有企業(yè)對編制管控很嚴，領(lǐng)導(dǎo)也沒辦法。只能在盡可能的范圍內(nèi)想別的辦法……點擊了解，保障房運營管理

市場化的長租公寓項目，人房比1:120是良好的水平，對國企來說，這算是比較優(yōu)秀的水平了。但是，實際上，我們保障性租賃住房的人房比已經(jīng)達到了1:300。就這，領(lǐng)導(dǎo)還覺得還有繼續(xù)提升的空間，因為有兄弟單位已經(jīng)做到了1:400，甚至1:600的恐怖水平。怎么做到的呢？很顯然，一部分工作是要外包的……

但即便是這樣，這依然是很高很高的水平了。由此帶來的問題是，租客的體驗感沒那么好。

更要命的是，資產(chǎn)分散。由于歷史原因，我們公司有不少大大小小的商業(yè)物業(yè)，大的有幾千方，小的只有一兩百方的商鋪，分散在城市的各個角落。

聽老同事說，之前公司由于資產(chǎn)管理能力弱，人手又不夠，所以直接將商鋪打包給二房東，讓二房東去放租。當(dāng)時經(jīng)濟蓬勃發(fā)展，租賃需求旺盛，二房東賺了不少，公司也省了不少事。

不過，前幾年受疫情影響，再加上電商的沖擊，二房東短視、粗放的放租模式帶來的負面作用立馬就暴露了。

因為二房東賺的是差價，所以一個商鋪空出來了，有什么商家來租，他都歡迎，撿到籃子里的都是菜。帶來的結(jié)果是，惡性競爭。

一個社區(qū)商業(yè)用房，賣菜的商家好幾個，一方面商家很難賺到錢；另一方面，居民需要的其他需求得不到滿足。

居民知道這些物業(yè)是我們公司的之后，在互聯(lián)網(wǎng)上到處罵我們……讓國資委的領(lǐng)導(dǎo)都關(guān)注到了，搞得我們很被動。

為此，公司搞了一次徹底的盤點。結(jié)果發(fā)現(xiàn)我們直租的一些物業(yè)，也存在各種問題。比如出租率看著挺高，但年底一看收入，卻很一般。還有個別干部，利用制度不完善的漏洞鉆空子。

領(lǐng)導(dǎo)痛定思痛之后，成立了專門的資產(chǎn)管理部門，對企業(yè)的資產(chǎn)進行全面的清查和登記，建立資產(chǎn)管理臺賬，定期對資產(chǎn)的使用情況進行監(jiān)督檢查。也算是趕在了國務(wù)院的19號文之前。

同時，大力推動數(shù)字化建設(shè)，利用數(shù)字化，建立資產(chǎn)管理的信息化平臺，實現(xiàn)資產(chǎn)的動態(tài)監(jiān)管和實時跟蹤。據(jù)此，我們可以實時了解每一項資產(chǎn)的狀況，及時發(fā)現(xiàn)和處理資產(chǎn)閑置等問題……給我們省了不少事。

招租難、運營難，那收租總不難了吧？如果你這么認為，那你又錯了。收租其實也不容易。

先說租約管控吧。我們做產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商，收租并不是最核心目的，核心是孵化和培育產(chǎn)業(yè)生態(tài)。由此帶來的外部效應(yīng)，對城市的產(chǎn)業(yè)升級和稅收、就業(yè)等，都是巨大的收益。所以，我們的租金比周邊市場化的產(chǎn)業(yè)園區(qū)就要優(yōu)惠一些，自然的，對入駐的企業(yè)也是有要求的……

有些租戶呢，就鉆空子，搞轉(zhuǎn)分租。這讓我們很頭疼，因為查轉(zhuǎn)分租十分困難，而且工作量巨大，光靠人力根本無法100%規(guī)避。降低空置損失，資產(chǎn)應(yīng)租盡租，戳此了解

因為入園的企業(yè)大都是科創(chuàng)類企業(yè)，所以還涉及到科創(chuàng)減免。政策一變，相關(guān)的減免就要跟著變。而眾所周知，政策的變化有時快有時慢，所以，某段時間內(nèi)，我們的工作量會劇增。

因為科創(chuàng)委的減免規(guī)則比較復(fù)雜，缺乏先進工具賦能，我們只能人工一個一個的算，不僅效率十分低下，而且很容易出錯……

盡管我們小心再小心，謹慎再謹慎，但還是不可避免的出了問題，因為減免和轉(zhuǎn)分租的問題，有租戶把我們投訴到了主管部門。之后，大家伙加班加點反復(fù)核查，確保不再出錯，但人也累得夠嗆。

租金的收繳，也是一個大問題。我舉個簡單的例子你就知道了。針對產(chǎn)業(yè)園區(qū)的租戶，我們每個月有近千份賬單，別的且不說，光蓋章就是不小的工作量。蓋完章之后，還要挨個上門送賬單。有些租戶不按套路出牌，這個月用這個賬戶付錢，下個月用另一個賬戶付錢，我們還得逐一去核實，差一分錢都不行。

如果光靠人力，我們連現(xiàn)在這些物業(yè)都很難管好，更別說要繼續(xù)擴大管理面積了。甚至我們的租戶都調(diào)侃我們：你們園區(qū)這么多科創(chuàng)企業(yè)，你們做事的方式怎么還這么原始呢。搞得我們自己也覺得不好意思。

所以，經(jīng)過一段時間的痛定思痛之后，數(shù)字化建設(shè)等再次被提上議程。又是好一陣的忙活。剛開始大家也是怨聲載道，畢竟任何改變，都要有一個適應(yīng)的過程，不過現(xiàn)在看來是完全正確的，不僅各項工作大幅提效，還在國資體系內(nèi)部受到了表揚，領(lǐng)導(dǎo)臉上也覺得倍有面子。

現(xiàn)在，我們的保障性租賃住房，可以實現(xiàn)不見面在線簽約甚至直接發(fā)電子密碼給租客，租客拎包入住就可以了……

不過，這并不代表我們以后就可以舒舒服服的躺著收租了，因為會有更多的任務(wù)需要我們?nèi)コ薪印１热?，最近，不少地方都在忙著裁撤招商部門、取消基層招商指標(biāo)、組建國有招商公司，我們后續(xù)可能要承載著這一新的任務(wù)……只能說見招拆招吧?？偠灾?，言而總之，在國企收租，真的不容易。

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