文/謝逸楓

目前廣州市海珠區、荔灣區、天河區、白云區、花都區城中村改造正在熱火朝天的開展，村民最關心的莫過于補償安置標準，其中補償是重中之重的核心問題。

從最高補償價來看，海珠區赤崗西路地段部分國有土地上房屋6萬元/平最高，其次是荔灣區聚龍灣啟動區5.6萬元/平，再次是荔灣區坑口村4.46萬元/平。

最后是三元里村城中村國有土地上的房屋3.78萬元/平。毫無疑問，海珠區赤崗西路地段部分國有土地上房屋6萬元/平比三元里村城中村高出2.22萬元/平。

從貨幣指導價均、貨幣補償征收獎勵、搬遷時限獎勵、棄產補助費來看，海珠區赤崗西路地段部分國有土地上房屋最高，其次是荔灣區聚龍灣啟動區。

白云區三元里村的貨幣指導價均、貨幣補償征收獎勵、搬遷時限獎勵、棄產補助費來看，比較低，并且附近的新樓盤房價都是5萬元/平方米以上。

從產權調換來看，海珠區赤崗西路地段部分國有土地上房屋、荔灣區坑口村的產權調換是附近的樓盤并且品質高及價格比補償高，并且先交房安置后拆遷。

白云區三元里村的產權調換，是興發廣場三四期、三元里村、松柏新村，從戶型和電梯配置設計意見稿看，品質低，不是因為補償低，可能沒有人愿意要房。

例如海珠區國有土地上房屋征收中心發布公告，將征收海珠區赤崗西路地段部分國有土地上房屋，用作海珠區新中軸綠軸東側道路建設。

2025年4月10日，公告顯示，此次征收將以貨幣補償、房屋產權調換、房票安置三種形式進行補償安置，其中住宅貨幣安置最高可達6萬元/平方米。

2025年4月10日（征求意見稿）比1月10日的《新中軸綠軸東側道路國有土地上房屋征收補償方案（征求意見稿）》，在補償標準上大大提高。

住宅房屋的貨幣指導價為框架結構41000元/平（上調2000元/平）、混合結構39000元/平（上調2000元/平）、磚木結構37000元/平（上調2000元/平）。

除上述標準外，還包括貨幣補償征收獎勵4000元/平方米、搬遷時限獎勵2000元/平方米（上調1000元/平方米），最后新增9000元/平的棄產補助費。

4月10日的公告在各類結構住宅房屋的貨幣指導價均提高了2000元/平，征收獎勵及搬遷時限獎勵分別上調1000元/平，此外新增9000元/平的棄產補助費。

綜合折算后，在不計入臨遷費、臨時安置補助、設施設備補償費、房屋搬遷費等其他費用的前提下，正式方案的補償標準最高可達6萬元/平方米。

對比2025年1月發布的征求意見稿，正式方案中貨幣補償指導價全面提升，框架結構由4.1萬/㎡增至4.3萬/㎡，混合結構由3.9萬/㎡提至4.1萬/㎡。

磚木結構由3.7萬/㎡升至3.9萬/㎡。疊加征收獎勵（5000元/㎡）、搬遷時限獎勵（3000元/㎡）及新增的9000元/㎡棄產補助，綜合補償最高可達6萬/㎡。

產權調換安置同樣調整。《征求意見稿》中，被征收人需參考原住宅的補償標準和安置房屋的市場評估價補足差價，現方案中，被征收人可按1：1比例。

選擇海珠區內原址地段新建房屋進行調換，差額在5平方米以內的按照25000元/平方米支付超面積房款，5平方米以外則按照市場評估單價支付。

2024年12月20日，荔灣區聚龍灣啟動區又征收了一塊地，住宅最高補償5.6萬/平，還不包含搬遷費等獎勵。這個數字，相當康鷺網傳版1.68萬/平的3.3倍。

產權調換可以選白鵝潭悅府的安置房。聚龍灣最新征收的，是啟動區（簡稱036地塊）。本次征收補償協議的簽約期限為2024年12月20日起至2025年2月17日。

看住宅的補償標準，有貨幣補償、產權調換安置兩種選擇。其中補償款相信很多人看完都覺得不錯，算下來框架解構最高補償5.6萬/平。

對比網傳版康鷺棄產最高補1.68萬/平（臨時安置費40元/平·月），瑤臺1.1萬/平，三元里的3.78萬元/平（臨時安置費40元/平·月），差距還是非常明顯的。

5.6萬/平不包含5000元一戶的搬遷費和5500元一間的管道、設備等搬遷補償。貨幣補償臨時安置費是50元/平·月，一次性給3個月，假設100平房子就能拿1.5萬。

例如荔灣區坑口村舊改征收補償方案意見稿，補償方式包含貨幣補償、房屋產權調換、房票安置三種方式。其中住宅最高補償4.46萬/平方米（不包其他激勵）。

住宅最高補償4.46萬/平方米，符合三個條件，分別為國有用地上的房屋，其次是住宅，并且在按照規定的時間簽安置補償協議及計價確認表及交付房屋。

2025年2月20日，荔灣區公布山村和坑口兩條村的國有土地上房屋征收補償方案（征求意見稿），方案可選安置房、直接要房票選擇小區房。

住宅房屋的補償標準（產權證記載用途為住宅），框架結構（A）房屋44600元/平方米，混合結構（B）房屋43600元/平方米。

磚木結構（C、D）房屋42600元/平方米。此外，還有5000元/㎡征收獎勵、3000元/㎡貨幣補償+3400搬遷時限獎勵等，意味著最高補償破5萬/平方米。

例如天河區凌塘村三社社員大會表決通過三項議題，分別是開發方案、戶型配比、補償安置。其中住宅貨幣最高補償1.6萬/平（不含其他獎勵）。

2024年12月5日，天河區柯木塱、大觀村兩條村私宅補3.5層，現金補償最高1.6萬/平+10%獎勵，合計1.76萬/平的貨幣補償標準。

超出3.5層部分，給予2200元/平材料補償。天河區柯木塱、大觀村這兩個征收項目，暫時給予現金補償的安置方式，不安排回遷房（產權調換）、房票安置。

例如白云區三元里村國有土地房屋征收方案意見稿，補償方式包含貨幣補償、房屋產權調換、房票安置、購買存量商品住房安置等四種方式。

2025年1月7日，白云區印發了三元里村城中村改造項目土地及房屋征收補償安置方案，其中補償費，包括加上征收獎勵費、補償費、臨時安置費等。

但是符合3個條件，與荔灣區的坑口村舊改征收補償方案意見稿的條件。1月2日，三元里村城中村改造方案順利通過市城中村改造指揮部專題會議審議。

1月6日，首開區興發廣場三期、四期以及內村征地預公告發布。1月7日晚，白云區印發了三元里村城中村改造項目土地及房屋征收補償安置方案。

2025年2月17日，廣州市白云區印發三元里村城中村改造項目舊村地塊國有土地上房屋征收補償方案 （征求意見稿）。這次的征求意見稿，是針對國有部分。

國有部分包括國有住宅、國有非住宅，以及國有用地上的私宅（村屋），至于集體用地上的村屋、集體物業，不再本次意見的補償征詢范圍內。

《征求意見稿》，非住宅只進行“貨幣補償”，而國有住宅的補償方式有4種可選項，貨幣補償、房屋產權調換、房票安置、購買存量商品住房安置。

其中住宅貨幣補償方面，如果參照評估價，則小區房、公寓按24800元/平方米補償，國有獨棟私宅按16800元/平方米補償（不包括獎勵、補償，含裝修）。

可以按“獎勵+補助”計算貨幣補償金額（不含機構補償款）。其中住宅，征收獎勵最高5000元/㎡，棄產補助最高2000元/㎡，搬遷時限獎勵最高6000元/㎡。

非住宅，征收獎勵最高5000元/㎡，棄產補助最高1000元/㎡，搬遷時限獎勵最高15%，合計最高6000元/㎡+15%獎勵。

就是說小區房、公寓按24800元/㎡補，若算上5000元/㎡征收獎勵、2000元/㎡貨幣補償、最高6000元/㎡搬遷時限獎勵，棄產最高3.78萬/平方米。

至于結構補償標準，雖然本次征求意見沒提及，但之前發布的“廣州市白云區三元里村城中村改造項目土地及房屋征收補償安置方案”，其實早已公布。

國有獨棟私宅的最高棄產補償為16800元/㎡，即13000元/㎡、3600元/㎡。選擇產權置換，則按“套內面積1:1”進行置換。

新房相對舊房多出的套內面積，10㎡以內按市場評估價70%購買，10㎡以上部分按市場評估價購買。新舊房屋的公攤面積按“1:1抵扣”。

新房較舊房多出的公攤面積，按建安成本指導價結算。原有住宅面積比較小的權屬人，可申請按最小回遷戶型產權置換，差額面積按5102元/㎡的優惠價申購。

根據已批復的三元里村城中村改造方案，村民的安置房全部回遷在改造范圍內，即三元里街轄內、興發廣場三、四期，松柏新村的原地安置。

對于未補繳土地出讓金（即房產證附頁寫著“土地出讓金未繳納”的房屋，還需按類型扣除需補繳金額），意味著到手的貨幣補償不是數字上的這么多。

2025年4月1日，白云區已組織成立13個征收工作組進駐三元里村開展征拆工作，已有被征收居民主動了解征收補償安置方案并簽署《征收補償作價確認表》。

4月3日，白云區印發征收三元里村城中村改造項目舊村地塊國有土地上房屋的決定。自3月31日起，征收三元里村城中村改造項目舊村地塊國有土地上房屋。

公告顯示，本次三元里舊改項目涉及的征地范圍包括三元里村舊村地塊，松柏新村地塊，興發三、四期地塊及和田地塊共計4宗地塊，面積共計約926.07畝。

現狀建設量達167萬平方米，涉及超6000棟各類建筑物，包括老舊小區、農民公寓、集轉國獨棟村居（952棟）、集體所有物業等多種類房屋。

三元里城中村改造項目采取的是“依法征收，凈地出讓”的新模式，在征收完成、土地出讓前，需要先行對被征收居民補償安置。

項目改造后規劃總建設量為192萬平方米，整體拆建比1:1.15。三元里城中村改造項目已于今年獲得全國首批城中村改造專項借款授信，授信額度166億元。

首期71億元已于近日到賬，將在資金層面有力支持項目的征拆、安置工作。對老舊小區、集轉國獨棟村居類型征收房屋的補償方式包括貨幣補償、產權調換等。

被征收權屬人可自主選擇，貨幣補償方面，老舊小區和農民公寓，補償指導價為2.48萬元/平方米；集轉國獨棟村居，補償指導價1.68萬元/平方米。

在疊加征收獎勵、棄產補助及搬遷時限獎勵等附加獎勵的情況下，綜合最高補償價可分別達3.78萬元/平方米和2.388萬元/平方米。

產權調換方面，可選擇按照被征收房屋套內面積1:1置換復建房屋，同時給予5000元。若想置換更大面積，簽約前3個月內，超10平以內部分按市場價70%購買。

10平方米以上按評估價100%購買。給予每戶5000元×2次的搬遷費，臨遷費則以40元/平方米為標準，首期一次性支付12個月，直至復建房通知收樓后3個月。

對于集體土地上的村民住宅，符合“一戶一宅”等安置條件且選擇安置的，按照“拆一補一”的原則，按房屋實測面積且不超過280平方米進行核定安置面積。

此次征地范圍包括廣園中路以南、三元里大道以北、廣園西路以東、解放西路以西的整片區域，涉及到的擬征收土地面積為375301平方米，合計562.95畝。

2025年1月7日，白云區印發三元里村城中村改造項目土地及房屋征收補償安置方案，最高補償7590元/平方米（權屬人按期簽約、交房并放棄安置）。

征收土地的補償安置方式將有三種，貨幣補償、被征地農民工養老保險制度和留用地安置。其中集體上的住宅補償標準最高為6600元/平。

按約定出具正式評估報告之日3個月內交房予以15%的搬遷獎勵，即最高7950元/平。若3-6個月內交房則予以10%的搬遷獎勵，6-9個月為5%。

9個月后未簽訂補償協議或交房，不予以獎勵。臨遷費標準也是40元/平/月，按3個月為一期支付。房屋實際測繪面積超過280平方米的部分不計臨時安置費。

根據安置補償方案，三元里村住宅部分原則上采用“先補償，后回購公寓式住宅安置房”的形式實施安置。毫無疑問，這個方式不利于權屬人，補償低并缺乏保障。

2025年4月21日，廣州花都舊改重磅升級，打破“一村一策”，統一補償標準，安置最高280㎡/戶，貨幣補償6600元/㎡，房票7500元/㎡，簽約獎勵最高15萬。

政策落地還要面臨兩大考驗。一是歷史遺留房認定難，比如“一戶一宅”認定需經村、鎮、區三級審核，易引發確權爭議。

二是房票購買力存疑，房票核定價7500元/㎡，花都當前新房均價約12000元/㎡。意見稿公示時候，不少村民對此提出質疑。

花都區甩出整村征收，做地模式統一補償標準。涉及楊二村、三華村、東邊村，三華村、新街村、大陵村，平西村、新和村。

其中補償方案打破“一村一策”慣例，按統一征收標準。安置面積上限280平/戶，超面積按3800元/平補償，不安置。貨幣補償綜合算下來，最高6600元/平。

房票7500元/平方米。這是廣州首個打破“一村一策”、實現區級統一規則的舊改方案。毫無疑問，做地模式正在成為廣州最主要的城中村改造模式。

這份方案還是很全，包括土地補償、農村村民住宅（宅基地）、集體經濟組織物業等。土地補償方面，新華街/新雅街16萬/畝、花山鎮13萬/畝。

村民住宅（宅基地）補償標準。方案提供復建安置、產權調換、貨幣補償、房票安置四種方式的選擇。被征收人可選擇其中一種補償方式。

復建安置，按宅基地證載面積計算，一戶一宅，最高封頂280㎡。超過280㎡的，超出部分建筑面積不安置，按3800元/㎡進行補償。

舉個例如，老王家宅基地100㎡，實際蓋5層共500㎡，但最高只能安置280㎡。超出的220㎡，可補償83.6萬元。

貨幣補償選擇拿錢走人的村民，每平米能拿到3800元（基礎）/平、2800元/平（獎勵），總共是6600元/平方米。這個價比2024年大陵村舊改翻了一倍。

產權調換提供區內商品房或政府房源，具體方案由鎮街制定并報區政府審批。房票安置，按7500元/㎡發放房票（含基礎補償、臨時安置費及政策獎勵）。

同時可購買區內存量住房并享購房獎勵。最后是靈活補差?，不足280㎡可補足面積，但不可與復建安置疊加。此外，為了提速簽約搬遷，還有額外獎勵。

30天內簽約和搬遷，以面積280㎡的住宅為例，最高能拿7.6萬元。31天-60天簽約和搬遷，獎勵縮水一半。超過60天，啥都沒有。

選復建安置的村民，30天內簽約可免費得1個車位（價值5萬），還能5萬“骨折價”再買1個。若拖到60天，車位價漲到3-6萬/個。

選現金或房票的，60天內簽約直接獎10萬，秒殺其他安置方式。混合選擇的，最高能疊加15萬優惠（車位+現金）。

補償方案初稿在2月25日至3月27日在7個村掛出來讓大家提意見，最終區政府3月31日火線拍板。從征求意見到落地僅用35天，創下花都舊改政策出臺最快紀錄。