每年4月都是樓市小陽(yáng)春向平淡市過(guò)渡的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，2025年也不例外。

當(dāng)3月的火熱如沸水般蒸騰，4月的樓市卻悄然降溫，熱度如同從100度驟降至70度，呈現(xiàn)出不溫不火的尷尬態(tài)勢(shì)。

克爾瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)重點(diǎn)26城4月上半月新房成交面積環(huán)比下滑14%，二手房市場(chǎng)雖同比仍有部分城市上漲，但不同城市間的冷熱差距持續(xù)拉大。

一線城市如北京、上海、深圳等依舊保持韌性，而鄭州、青島等城市則寒意襲人。

更值得關(guān)注的是，今年樓市面臨著關(guān)稅戰(zhàn)沖擊、新舊市場(chǎng)價(jià)格分化等復(fù)雜局面，能否在政策助力下打破膠著，成為業(yè)界矚目的焦點(diǎn)。

01

4月上半月的樓市降溫，在新房與二手房市場(chǎng)均有顯著體現(xiàn)，尤以二手房市場(chǎng)分化最為突出。

新房市場(chǎng)中，全國(guó)重點(diǎn)26城成交面積317.17萬(wàn)平方米，雖與去年同期持平，但環(huán)比3月下滑14%。

分城市來(lái)看，一線城市展現(xiàn)出較強(qiáng)的抗跌性，北京、上海、深圳等城市新房成交量同比上漲32%，成為支撐市場(chǎng)的“頂梁柱”。

然而，二線、三線城市則表現(xiàn)乏力，成交量同比分別下跌10%和8%，廣州作為一線城市，4月上半月新房成交20.32萬(wàn)平方米，較3月下降26%，熱度大減。

二手房市場(chǎng)的分化程度更甚，形成了“冰火兩重天”的景象。

深圳、上海、杭州等城市延續(xù)了去年9月以來(lái)的回暖態(tài)勢(shì)，深圳4月中上旬成交量同比上漲34%，上海漲幅達(dá)30%，市場(chǎng)活躍度較高。

但鄭州、青島等城市卻陷入低迷，成交量同比分別下降13%和19%，業(yè)主降價(jià)拋售現(xiàn)象增多，議價(jià)空間不斷擴(kuò)大。

這種分化背后，既有城市經(jīng)濟(jì)基本面、人口吸引力的差異，也與政策落實(shí)效果緊密相關(guān)。

去年9月的救市政策，在核心城市形成了較強(qiáng)的帶動(dòng)效應(yīng)，而部分弱二線及三線城市，由于產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱、人口外流等問(wèn)題，難以留住市場(chǎng)熱度，熱鬧過(guò)后只留下沉寂。

02

回顧2023年以來(lái)的樓市周期，每年都上演著相似的劇情：2月底熱度起步，3月達(dá)到高潮，4月降溫，5月進(jìn)入靜淡市，7-8月跌至冰點(diǎn)，下半年依賴政策刺激回暖。

2024年便是如此，盡管5月出臺(tái)了救市政策，但效果曇花一現(xiàn)，7-8月樓市再度墜入冰窟，直至9月底的“大救市”才真正扭轉(zhuǎn)乾坤。

那次救市并非單純依賴樓市政策，而是宏觀政策與行業(yè)政策的協(xié)同發(fā)力：央行降準(zhǔn)降息，5年期LPR下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)，存量房貸調(diào)整減輕購(gòu)房者壓力。

財(cái)政端10萬(wàn)億化債安排穩(wěn)定市場(chǎng)信心，以舊換新等刺激內(nèi)需政策提升消費(fèi)能力；房地產(chǎn)領(lǐng)域，一線城市放松限購(gòu)限貸、城中村改造擴(kuò)圍等措施，直接激活了市場(chǎng)需求。

正是這些政策“組合拳”，讓深圳、上海等城市的次新房?jī)r(jià)格實(shí)現(xiàn)反彈，并守住了成果。

然而，2025年的4月樓市，面臨的環(huán)境遠(yuǎn)比過(guò)去復(fù)雜。

外部因素中，關(guān)稅戰(zhàn)雖未直接沖擊樓市，但通過(guò)影響外貿(mào)進(jìn)而傳導(dǎo)至經(jīng)濟(jì)基本面，對(duì)市場(chǎng)信心造成打壓。

內(nèi)部則是樓市分化達(dá)到極致，新房與二手房市場(chǎng)出現(xiàn)非理性價(jià)差。

以鄭州、廣州為例，部分新房憑借第四代住宅概念，以超高得房率等優(yōu)勢(shì)，比同地段次新二手房溢價(jià)30%-50%。

這種過(guò)度抬高新房、貶低二手房的現(xiàn)象，不僅破壞了市場(chǎng)平衡，也為后續(xù)新房市場(chǎng)埋下隱患，一旦二手房持續(xù)低迷，新房市場(chǎng)也難以獨(dú)善其身。

03

當(dāng)前的4月樓市，正處于“跌不動(dòng)、漲不起”的膠著狀態(tài)。

新房?jī)r(jià)格保持穩(wěn)定，但成交量下滑；二手房議價(jià)空間擴(kuò)大，卻難現(xiàn)大規(guī)模成交。

買(mǎi)賣雙方陷入拉鋸戰(zhàn)，而這恰恰是政策發(fā)力的最佳時(shí)機(jī)。

從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，2024年9月的救市之所以成功，在于精準(zhǔn)把握了市場(chǎng)情緒轉(zhuǎn)折點(diǎn)，用外力將市場(chǎng)向積極方向推動(dòng)。如今，樓市同樣需要這樣的“關(guān)鍵一擊”。

面對(duì)復(fù)雜局面，政策工具箱仍有諸多選項(xiàng)。

宏觀層面，可繼續(xù)通過(guò)降準(zhǔn)降息等貨幣政策，降低購(gòu)房成本，釋放流動(dòng)性；財(cái)政政策上，加大對(duì)保障性住房、城中村改造的投入，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資。

行業(yè)政策方面，進(jìn)一步優(yōu)化限購(gòu)限貸政策，尤其是在二線城市，適度放寬購(gòu)房門(mén)檻，激活潛在需求；規(guī)范新房市場(chǎng)定價(jià)機(jī)制，避免過(guò)度溢價(jià)，促進(jìn)新舊市場(chǎng)良性互動(dòng)。

同時(shí)，針對(duì)關(guān)稅戰(zhàn)帶來(lái)的外部沖擊，需加快內(nèi)需提振步伐，通過(guò)穩(wěn)就業(yè)、增收入，增強(qiáng)購(gòu)房者信心。

言叔認(rèn)為，樓市的健康發(fā)展離不開(kāi)政策的精準(zhǔn)引導(dǎo)與市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)。2025年的4月，既是對(duì)過(guò)去政策效果的檢驗(yàn)，也是新周期的起點(diǎn)。

當(dāng)分化成為常態(tài)，唯有打破常規(guī)、綜合施策，才能讓樓市擺脫“過(guò)山車”式波動(dòng)，走向平穩(wěn)發(fā)展的軌道。

正如古人所言：“審時(shí)度勢(shì)，方能決勝千里。”樓市的未來(lái)，取決于能否在這關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上，祭出恰到好處的“大招”。