一、企業文化：駱駝精神與家文化的平衡術

新城控股的企業文化，用一句話概括就是 “既要狼性，又要溫情”。

新城的辦公室，這里沒有互聯網公司常見的 “996” 標語，卻有定期舉辦的 “鴻途徒步挑戰賽”—— 中高管每年要在敦煌、阿拉善等地完成三至四天的沙漠徒步，美其名曰 “磨煉意志”。這種 “駱駝精神” 體現在戰略上，就是對商業地產的長期主義堅守：2024 年吾悅廣場開業數量達 173 座，出租率 97.97%，客流 17.66 億人次，這些數據背后是連續 13 年的持續投入。

但新城并非一味追求規模。在常州總部，員工可以參與 “道德講堂” 和 “廉政警示教育”，公司還會組織 “新城之夏” 文藝匯演、親子活動，甚至為困難員工發放慰問金。這種 “家文化” 在 2024 年表現得尤為明顯：疫情期間，新城不僅按時交付 10 萬套住宅，還通過代建、代管業務新增就業崗位超 710 萬平方米，間接帶動數十萬人就業。

** 核心價值觀 “誠信、開放、創新、共贏”** 并非空談。比如在融資端，新城 2024 年發行的中期票據獲得中債增全額擔保，總認購倍數超 2.7 倍，這背后是投資者對其 “底線思維” 的認可 —— 過去三年，新城累計償還境內外債券 52.62 億元，從未出現違約。

二、行業競爭：商業地產的 “護城河” 與住宅市場的 “突圍戰”

在地產江湖里，新城是個 “矛盾體”：商業地產穩如泰山，住宅開發卻面臨挑戰。

商業地產領域，新城的吾悅廣場已躋身行業前五，僅次于華潤、萬達、龍湖和恒隆。其核心優勢在于 “住宅 + 商業” 雙輪驅動模式：通過商業地產獲取低成本土地（地貨比 30% 以下），再以住宅銷售快速回籠資金。2024 年，商業運營收入 128 億元，占總毛利的 47.89%，毛利率高達 70.17%，遠超住宅開發的 10.93%。這種 “現金奶牛” 模式讓新城在行業寒冬中仍能保持 15.12 億元的經營性現金流。

住宅市場則壓力重重。2024 年新城合同銷售額 401.71 億元，同比下滑近 50%，市場份額被碧桂園、萬科等頭部房企擠壓。更嚴峻的是，三四線城市住宅庫存高企，而新城 60% 的項目集中在這些區域。不過，新城正在通過 “產品迭代” 破局：在昆明、重慶等地推出改善型四房產品，2024 年四房成交占比提升 2.8 個百分點至 29.2%，高于行業平均水平。

競爭對手方面，華潤萬象生活憑借重奢場優勢穩居榜首，萬達以 500 座購物中心規模碾壓，龍湖則在數字化運營上領先。但新城的差異化在于 “下沉市場”：吾悅廣場 70% 位于三四線城市，與當地政府深度綁定，形成 “一城一中心” 的壟斷效應。跨界威脅暫時不大，盡管互聯網公司試水智慧商業，但地產開發的重資產屬性仍是壁壘。

三、技術創新：數字化轉型的 “加減法”

地產行業的技術革命正在重塑競爭格局，新城的應對策略是 “抓大放小”。

數字化轉型方面，新城 2024 年將 “商業管理事業部” 升級為 “新城吾悅商業管理集團”，推出 “五邊形經營理念”，重點布局 AIoT（智聯網）和智慧招商系統。例如，通過數字化工具優化租金定價，2024 年商業運營收入同比增長 13.1%，會員人數突破 4370 萬，同比增長 32%。但與碧桂園的建筑機器人、綠城的算力小鎮相比，新城的技術投入更偏向 “穩扎穩打”，尚未出現顛覆性創新。

綠色建筑領域，新城的 “新藍行動” 已初見成效：2024 年新增綠色建筑認證項目 12 個，采用 BIM 技術減少施工浪費 15%。但對比萬科的 “沃土計劃”（開發效率提升 20%），新城的技術落地仍顯保守。

四、社會價值：從 “造房子” 到 “造生活”

新城的社會貢獻，藏在三組數據里：

就業與稅收：2024 年累計管理項目超 100 個，帶動就業崗位超 5 萬個；全年納稅超 80 億元，連續五年位居房企納稅前十。公益事業：“七色光計劃” 累計捐贈超 3 億元，在 12 個省份捐建 38 所光彩圖書館，惠及 5000 余名學生。疫情期間，新城向武漢捐贈 1000 萬元，并發起 “walkforlove” 公益活動，號召業主捐步支持貧困兒童。城市更新：在上海、天津等城市參與老舊社區改造，通過 “Mall+X” 模式打造新型商業空間，例如將工業遺址改造為文創綜合體，既提升城市形象，又激活區域經濟。五、財務健康：現金流的 “攻守道”

作為老股民，我最關心的是新城的 “錢袋子”。

2024 年財報顯示：

營收 890 億元，凈利潤 7.52 億元，扣非凈利潤 8.70 億元，同比增長 183.07%—— 主業盈利能力顯著修復。經營性現金流 15.12 億元，連續 7 年為正；在手現金 102.96 億元，足以覆蓋短期債務 53.6 億元 —— 現金儲備充足。凈負債率 52.44%，融資成本 5.92%，低于行業平均水平 —— 財務結構穩健。風險點在于住宅銷售下滑導致的合同負債減少：2024 年合同負債從 1976 億元降至 812 億元，若未來銷售未能回暖，可能影響業績彈性。

六、戰略前瞻：輕資產與區域深耕的 “雙重奏”

新城的未來，押注在兩大戰略上：

輕資產擴張：新城建管業務 2024 年新增簽約面積 710 萬平方米，躋身代建行業 TOP10。通過輸出管理能力，新城既能規避拿地風險，又能獲得穩定管理費收入。區域深耕：在長三角、環渤海等區域，新城堅持 “市占率超 10% 做熟、超 20% 做深、超 30% 做透”，例如在江蘇、浙江的市場份額已超 25%。風險與機遇并存：三四線城市消費力疲軟可能拖累商業運營收入，而代建業務的利潤率（約 5%）低于自有項目。不過，若能在 2025 年實現 140 億元商業運營收入目標，新城的抗周期能力將進一步增強。

七、資金動向：機構的 “分歧與共識”

市場對新城的態度呈現 “冰火兩重天”：

北向資金2024 年減持 37.04%，從 5033 萬股降至 3168 萬股，可能擔憂地產行業整體風險。國富基金逆勢增持 138.54%，趙福安持股從 1117 萬股增至 2665 萬股，顯示對商業地產價值的認可。分析師評級：多數機構給予 “增持” 評級，目標價 16-18 元，較當前股價（14 元）有 20% 左右空間。商業地產的 “長跑選手”