北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，戶口北京，孩子三年級，想買望京的學區房，哪個小區好？對口小學是哪個？小學對口中學是哪個？級別如何？

我們的目標是高考650分以上，現在孩子在**小學，學校很差，老師不負責任，所以才想換學校。想賣掉的是小湯山的，您覺得合適嗎？

A：

1、孩子三年級，那就是2022年入學的，幾乎是最高峰期。那無論怎么轉學也是同一屆啊，好學校未必有空余的學位。所以就算買了對口的學區房，也不敢保證能轉學成功。這最好還是提前咨詢教委吧，確定了有學位再轉，否則不僅學校有可能普通，而且接送還麻煩呢。

2、望京學區房，哪個小區好？在不談預算的情況下，哪個貴就是那個好啊，一分錢一分貨。常規就是東湖灣，10萬多一平吧，1500萬左右能買三居室。陳分的學區，九年制，級別在朝陽能買第二序列，放到東西海也是中上等。

3、目標高考650以上，那就是985起步唄，但這是自家的預期，外人不好說什么。我家對孩子的目標是年薪百萬，反正都是預期而已。

4、用小湯山的換，為了孩子上學沒什么不合適的，這看自己的選擇，外人也無法評價。

僅供參考。

借這家長的話題說兩句，這一看就是剛有個想法，甚至還沒多想呢，離具體實施還早著呢。

而且說實話，他們的預期太高了，650是什么概念啊？去年北京高考人數6.72萬，650以上的3176，占比不到5%，屬于小概率事件。而且這6.72萬還是中考分流之后的數字，實際同齡總數在10萬左右，那650以上的占比就是3%了。

而且，這些天牛娃還被東西海占走了大部分，留給其他區的名額真不多，朝陽區估計也就幾百人吧。那朝陽區每年幼升小2萬多人，想考到650以上就是百里挑一了，難度相當大。甚至說考650以上跟學校的關系都不是太大了，更多的是智商占優，畢竟這種孩子光靠老師教是教不出來的，老師都沒他們分兒高。

另外這家長說**小學很差，這學校是昌平的，口碑還是不錯的。之所以他們說很差，估計是孩子一二年級的成績不錯，但很可能是提前學習的成果。而到了三年級，有些考題需要動腦子了，那成績也就下來了，所以得出學校很差的結論。

當然他家未必是這種情況，只能說這種情況非常多，占了大部分。也就是家長把低年級的搶跑成績，當作了孩子的智商優勢，而把之后的成績下降甩給學校背鍋了。

說實話，如果是這種情況，那孩子就算轉學成功，成績也未必會怎樣。畢竟在孩子成長過程中，家長的因素更重要的。學校只約束規矩，老師只傳授知識，而基因和家風是家庭遺傳的……

二

Q:

請問，新婚小夫婦，預計最早 28 年要孩子，暫時不考慮學區房，預算 650 萬以內，女方在馬家堡附近上班，男方在大望路，工作時間比較自由。

目前決賽圈有三類，陽光花園的南北通透兩居（等著 610 拿下）、益城園的南北通透兩居（套內 88 平，有希望談到 610 左右）、豐科的三居（萬科藍、北京方向）。請問您有什么好的建議嗎～

A：

1、房子是用來住的，既然在馬家堡上班，那就在附近買唄，沒必要到豐科園了。因為到目前為止，這倆板塊的整體價格走勢差不多，那何必不選個通勤方便的呢？

即便是考慮學區因素，馬家堡這邊的趙登禹也算不錯，在豐臺算中上，北京算中等吧。而豐科園這邊怎么說呢？第五實驗確實非常強，雖然還沒成績，但放到東西海也肯定是強校。可畢竟是以豐科園子弟為主的，到底怎么劃片和招生情況說不好，只能說北京方向這邊有可能吧。而反正你們也短期用不上學位，所以沒必要多考慮了。

2、至于這倆小區在我看來差不多，都挺好的，所以看具體房源吧，哪個更宜居買哪個。倆小區兩居室的價格走勢基本一致，如果是我的話，在同等條件下先看陽光花園的。因為益城園是純商品房，而陽光花園中有一部分是福利房，也就是北京市+豐臺區的團購房，所以如果小區老化，在維護方面有可能優先。

3、其他沒什么建議，還是這話，房子是用來住的，在差不多的情況下，還是多考慮通勤和居住體驗吧。

僅供參考。

三

Q:

請問，我們是一對夫妻，均處置掉了各自的婚前房產，現在正在看房。目前傾向兩套，一套在朝陽公園碧湖居老房子，150平，加上稅費930左右，好處是地段好，我們一直租住在這附近非常喜歡這個環境；另外是東壩的保利天匯922左右的精裝新房，110平；再就是一套奶西的云尚，138平左右，1200萬。

目前在1和2間徘徊，價格相近但一個城區老破大，一個東壩新房，配套都還是大荒地，想請教下怎么選擇？我們是都在望京上班，首付500-600之間。

A：

1、碧湖居，當年曾經是北京公寓類樓盤的銷冠。現在的好處不光是地段兒好，更重要的是小區的檔次高+價格低=性價比高吧？

930/150=6萬，既然是一直租在這里，那租金都得每月1.5萬吧？每平每月100，租售比600多點。以這么大的戶型來說，性價比相當高了，高出北京同類戶型平均值至少20%，甚至30%以上。

所以這套房，或者說這類產品的優劣勢很明顯，看自己注重哪方面了。優勢就是以上的，劣勢就是想明白為什么會有這么高的優勢？打個不恰當的比方，相親遇到個白富美或高富帥，要求的條件卻明顯低，為什么？別的相親者都怎么想的？

或者說這種公寓的優勢就是更適合自住，居住角度的各項數值都高。但優劣勢都是相對的，對應的就是投資角度的數值不太高了。各有優劣，看自己的主要需求。

2、另兩個新房我不熟，不方便點評人家。但也算算租售比（預期）吧，看是否劃算？未來是否會因為配套的成熟而改變？需要多少時間？

不過房子是用來住的，常規來說如果注重居住體驗，那肯定是買新房，怎么都比二手的強。注重性價比那就買二手的，都是市場價。

另外一般來說二手房的保值也相對穩妥，畢竟是經過市場檢驗的價格。就算是曾經走弱的公寓，那在短期內也有可能跟上大盤，以后有變化也是長期的事兒了。

3、總之您這問題我不好回答，選項有點兒差距過大，解釋起來挺麻煩的，新房我也不愛聊。所以還是看自己的喜好吧，房子是用來住的。

僅供參考。

四

Q:

請問，我全款200萬，考慮買新宮南庭新苑首次上市的新房，不自住只是純投資，看重的是年租金能達到5萬，投資回報率也達到2.5%，租售比400+。本人的目標是租金收益跑贏利率，升值跑贏通脹，流動性強于大盤平均值。請問您認為如何？點評。其他地段兒您覺得哪里更合適的推薦？

A：

1、我覺得您這期望值有點兒高了，不太可能兼顧。畢竟房子是用來住的，而這是安置房，是面對剛需群體以自住為主的，投資并不是強項。

投資就是做生意，本錢不高的生意或許毛利挺高，這就相當于租金收益率，是有可能超過平均值的。流動性有可能強，畢竟是小生意，轉讓不難。但這種小生意很難做大規模，大多數都是守著攤子維持毛利率，非得跟那些高投入的企業比增速就沒必要了。

2、南庭新苑這談不上新房，居住體驗也不太好和商品房相比。優勢就是經濟實惠，居住的性價比高，體現出的就是租金收益高。但相對的就是升值未必多快，畢竟一般都是改善類的房產才更受錢多的家庭追捧呢，他們對價格也不是太敏感，相對更容易抬高價格。

所以您這三項不太可能兼顧，只能是互相取舍吧。流動性強于平均值有可能，租金收益高則是確定的。

不過如果是年租金達到5萬，總價能只有200萬嗎？我感覺低了點似的，再問問當地中介吧。別以有瑕疵房源的價格，去對標無瑕疵房源的租金，那數據就或許有偏差了。

3、另外如果更注重租金回報率，那旁邊的老房或許更高，有可能達到這租售比和收益率，讓當地中介算算吧。也就是房子越老，一般租金收益越高，但價格走勢通常偏弱，所以才顯的租金高的。

僅供參考。

五

Q:

想咨詢：給老人換房，希望離醫院近，生活便利，社區成熟，小區環境不錯，有電梯，最好人車分流，不考慮學區。手里有一千萬，還想要留點錢，預算850以內最佳。目前看了幾個小區，糾結的點在于：要不要出海淀，以及以后房子的保值與流通。

能否幫忙分析一下所看小區的優劣勢，給出建議：

1、魏公村佳苑小三居（稅太高，可能要貼錢）

2、橡樹灣3期4期兩居（估計留不下來錢，窗外有大工地）

3、曙光花園望山園兩居（東南戶型，采光不是很好，客廳黑）

4、奧森西京師園（樓層高）

5、奧森東的天樂園（11層板樓的3層，樓下是銀行）

6、新北苑華貿城10號院（環境好）

7、新北苑國際城（戶型好）

8、牡丹園老小區（97.98.99年的塔樓，離醫院近生活便利）

A：

1、沃天，這么多選項，我看著都得挑花眼了，沒法兒都給分析了。

2、房子是用來住的，給老人換房就主要看老人的喜好吧，自住角度只要自己滿意就行，保值角度才要考慮大眾的普遍感受呢。

不過怎么看上去好幾個帶硬傷似的，至少是瑕疵，是因為價格相對低嗎？那考慮好，房子越宜居的越保值，至少是流動性強。或者說在好板塊或小區中，如果選了條件不太好的，那還有可能成為“錯配”呢，除了價格之外占不到便宜。

3、房產的價值由地段兒決定，到目前為止，地段最好的新北苑，北京唯一一個全板塊跑贏大盤的（公寓和別墅類除外）。學校雖然是朝外校區，但沒有學區溢價，略帶租售溢價而已，漲的快造成的。具體的小區和房源問當地中介吧，我不熟。

其次是清河與奧西，區別只是海淀有學區溢價而朝陽沒有而已，而且清河的也并不高，大概10%或15%之內吧。另外橡樹灣到目前為止也是價格走勢第一序列，即便剔除學區溢價也差不多，因為比例不高。京師園則是中規中矩，教師社會的社區氛圍也挺好，在板塊內至少不吃虧。但具體房源仍然是問中介，我判斷不了。

4、其他的沒必要多說，看自己或老人的喜好吧。

僅供參考。

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