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案件梳理

當事人關系

案外人（原告）：李芳（實際出資人，借名購房人）

申請執行人（被告）：王磊（抵押權人）

登記權利人：張敏（李芳之女，出名人）

涉案背景

一號房屋：位于西城區a號（平房），登記在張敏名下，李芳主張借用張敏名義購房，實際由其拆遷款出資。王磊因與張敏的仲裁糾紛，申請執行拍賣該房屋，李芳提起執行異議之訴。

關鍵事實

權屬爭議與執行程序：

2001 年，李芳用B號拆遷款46 萬元購買a號房屋，以女兒張敏名義登記，稱因單位無法報銷暖氣費；

2019 年，李芳因張敏負債要求過戶未果，2023 年房屋被法院拍賣成交（成交價 298.56 萬元），李芳異議被駁回后起訴。

證據與抗辯：

李芳：提交《協議》《房屋買賣協議書》、銀行流水，主張借名買房，房屋為家庭唯一住房；

王磊：質疑證據真實性，稱李芳陳述前后矛盾，房屋登記在張敏名下，應屬其個人財產；

張敏：書面同意李芳主張，但未到庭。

執行與抵押：

a號房屋于2019 年抵押給王磊，2020 年因張敏債務被查封，2023 年恢復執行并拍賣。

爭議焦點

借名買房關系是否成立：

李芳與張敏是否存在真實借名買房合意？李芳能否證明實際出資及代持約定？

借名權利能否排除抵押權執行：

即便借名關系成立，李芳的債權請求權是否足以對抗王磊的抵押權？

案件分析

一、借名買房的舉證責任

證據效力不足：

李芳提交的《協議》為家庭內部文件，無第三方見證，且李芳在執行異議中曾否認存在書面協議，陳述前后矛盾；

《房屋買賣協議書》約定現金支付房款，但銀行流水未體現資金流向與購房直接關聯，無法排除母女間其他經濟往來可能（《民事訴訟法》第67 條）。

親屬關系的特殊性：

李芳與張敏為母女，利益高度關聯，僅憑親屬證言或單方協議難以證明借名合意的真實性，需提供購房合同、付款憑證等客觀證據（參照《九民紀要》第127 條）。

二、借名權利與抵押權的沖突

物權登記的公示效力：

根據《民法典》第209 條，房屋登記在張敏名下，王磊基于對登記的信賴設立抵押權，合法有效；

借名買房僅產生債權關系，李芳未辦理過戶，不享有物權，不得對抗抵押權人（《執行異議和復議規定》第27 條）。

唯一住房的抗辯局限：

即便房屋為家庭唯一住房，根據《民事訴訟法司法解釋》第492 條，唯一住房并非當然排除執行的事由，需滿足 “生活必需” 且無其他居住條件，本案未提及李芳無其他住所。

裁判結果

駁回全部訴訟請求：

李芳未能充分證明借名買房關系成立，且其債權請求權不足以對抗王磊的抵押權，無權排除執行；

案件啟示

借名買房的法律風險：

借名關系需通過書面協議明確權利義務，保留完整出資憑證（如銀行轉賬記錄、購房合同原件），避免親屬間口頭約定；

未過戶情況下，借名人僅享有債權，無法對抗登記權利人的債權人或抵押權人。

執行異議的舉證門檻：

案外人主張排除執行，需提供充分證據證明其對執行標的享有合法、真實且能夠排除執行的權益，親屬關系需額外補強證據；

抵押權作為法定優先受償權，原則上優先于借名買房的債權請求權。

登記公示的優先性：

交易中應遵循“物權登記主義”，第三人基于登記產生的信賴利益受法律保護，借名人自擔未過戶的風險。