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案件梳理

當(dāng)事人關(guān)系

原告：林芳（實(shí)際購房人）

被告：甲公司（原B 公司，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，歷經(jīng) B 公司→C 公司→甲公司名稱變更）

第三人：陳華（原告親屬，原購房合同名義買方）

涉案背景

一號房屋：位于通州區(qū)，1991 年因政策限制以陳華名義購買，1996 年合同主體變更為林芳，未辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記。

關(guān)鍵事實(shí)

購房歷史與合同變更：

1991 年 3 月，陳華與 B 公司簽訂《合同書》購買兩套房屋（含一號房屋），支付房款 130,396.8 元；

1996 年左右，因政策限制農(nóng)民購房，B 公司與林芳重新簽訂《合同書》，約定林芳購買一號房屋（63.92㎡，總價(jià) 65,198.4 元），落款日期倒簽為 1991 年 3 月 7 日；

B 公司 1996 年變更為 C 公司，2001 年左右更名為甲公司。

原告訴求與被告抗辯：

林芳主張：1996 年合同主體已變更為自己，甲公司與陳華需協(xié)助辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書；

甲公司抗辯：原合同買方為陳華，與林芳無直接合同關(guān)系，辦理產(chǎn)權(quán)非自身過錯(cuò)，不承擔(dān)費(fèi)用；

陳華意見：同意林芳訴求，認(rèn)可合同主體已變更。

法院查明：

林芳與甲公司簽訂的《合同書》雖倒簽日期，但雙方確認(rèn)系1996 年實(shí)際履行，且陳華承認(rèn)因政策原因由林芳實(shí)際購買；

購房款支付、房屋實(shí)際使用等證據(jù)顯示林芳為實(shí)際購房人，合同主體變更經(jīng)各方默許。

爭議焦點(diǎn)

購房合同主體是否發(fā)生變更？

原告主張1996 年合同主體由陳華變更為自己，被告抗辯稱原合同買方仍為陳華，需認(rèn)定是否存在合法的主體變更。

甲公司是否負(fù)有協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)登記的義務(wù)？

原告依據(jù)1996 年合同要求協(xié)助辦證，被告以 “原合同主體未變更” 抗辯，需明確合同效力及履行責(zé)任。

歷史遺留問題中政策限制對產(chǎn)權(quán)辦理的影響？

1991 年因農(nóng)民購房限制借用名義，1996 年政策放寬后重新簽約，需判斷后續(xù)合同是否合法有效。

案件分析

一、合同主體變更的合法性

事實(shí)履行與合意認(rèn)定：

雖然1991 年合同買方為陳華，但 1996 年林芳與甲公司（原 B 公司）重新簽訂合同，且陳華明確同意主體變更，符合《民法典》合同權(quán)利義務(wù)概括轉(zhuǎn)移的規(guī)定（第五百五十五條）；

購房款支付、房屋占有使用等事實(shí)表明，各方以實(shí)際行為確認(rèn)林芳為實(shí)際買方，形成事實(shí)上的合同主體變更。

二、開發(fā)商的協(xié)助義務(wù)邊界

法定附隨義務(wù)：

根據(jù)《民法典》第五百零九條，合同履行中當(dāng)事人需遵循誠信原則，履行協(xié)助、通知等附隨義務(wù)；

甲公司作為開發(fā)商，在房屋買賣合同成立且主體明確后，負(fù)有協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)登記的法定義務(wù)，不得以歷史簽約瑕疵對抗實(shí)際購房人。

三、政策限制與權(quán)利救濟(jì)

歷史政策的時(shí)效性：

1991 年農(nóng)民購房限制屬特定歷史背景，1996 年合同簽訂時(shí)政策已調(diào)整，林芳作為買方主體資格合法，合同效力不受既往政策影響；

法院以“真實(shí)意思表示” 為核心，認(rèn)定后續(xù)合同有效，保護(hù)實(shí)際權(quán)利人合法權(quán)益。

裁判結(jié)果

協(xié)助辦證判決：

被告甲公司與第三人陳華于判決生效后7 日內(nèi)，協(xié)助原告林芳辦理一號房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書；

辦理所需費(fèi)用由原告林芳自行承擔(dān)。

案件啟示

歷史遺留合同的主體認(rèn)定：

因政策限制借用他人名義購房的，需通過書面協(xié)議明確主體變更，保留付款憑證、溝通記錄等證據(jù)，避免后續(xù)權(quán)屬爭議。

開發(fā)商協(xié)助辦證義務(wù)的持續(xù)性：

開發(fā)商名稱變更不影響其合同義務(wù)，協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)登記是法定附隨義務(wù)，不得以“非自身過錯(cuò)” 為由拒絕履行。

政策變化對合同效力的影響：

合同效力以簽訂時(shí)法律政策為準(zhǔn)，歷史限制消除后，實(shí)際權(quán)利人可憑后續(xù)合法協(xié)議主張權(quán)利，法院傾向于保護(hù)真實(shí)交易關(guān)系。

訴訟策略的程序選擇：

涉及主體變更的案件，需追加原名義買方作為第三人，通過其陳述及證據(jù)形成完整證據(jù)鏈，提高訴求支持率。

背景下合同主體變更的效力及開發(fā)商協(xié)助義務(wù)，為類似產(chǎn)權(quán)辦理糾紛提供了處理參考。