水一篇福州土拍和舊改的規劃。

土拍內容

福州第二場土拍，推出2幅純商住宅，一幅位于江南CBD，一幅位于金山住宅區。

宗地2025-08號：位于江南CBD，面積22.77畝，容積率2.0，劃片：倉山區教師進修學校附屬第一小學(原高湖小學)。

起拍樓面價9912元/㎡。

分析：對于這幅位于南二環的純商地塊，起拍價也跌到了1W不到，對于劃片，并沒有給出周邊市場認可度更高福高小初，相對而言吸引力下降不少。

對于這幅地塊的出現，最直接的影響就是隔壁的宗地宗地2023-14號，新榕江和閱。

2023年新榕兜底拿下這幅純商，容積率2.2，樓面價12059元/㎡，目前項目給出的定位，也以偏剛改的板樓為主。

此前預計項目也會憑“鈔”能力，劃片福高小初，只不過目前隔壁地塊的劃片出現后，看上去概率小了不少。

如今更低樓面價，更低的容積率，下一場就要供應，只有一種情況，新榕兜底繼續拿下。

當然除了新榕，南側的后坂，在2023年那一場土拍，也供應了一幅純商，被榕發兜底拿下。

宗地2023-13號，容積率2.2，樓面價12042，備案高著公館，目前還未對外，按照目前南二環的市場來看，這兩個地塊，也基本沒有太多的利潤了。

宗地2025-09號：位于金山綠軸，面積15.95畝，容積率1.6，劃片：　金山綠軸一貫制學校（暫名）。該校目前尚未建成，適齡兒童暫時過渡在倉山區教師進修學校附屬第三小學。

起拍樓面價13816元/㎡。

分析：對于金山住宅這幅純商地塊，一開始沒有給出劃片，相比于近期統一官宣的商住用地，略顯意外，很多給出的解釋是給予市場想象空間。

意味著如果有外來房企看上，可能會給出金閩小+金山中的劃片。

不管實際如何，最終給出的劃片和周邊項目一樣，只能說預期也下降了一些。

對于樓面價1.38W，周邊的綠軸地塊，從安商的龍湖天序，到最后的建發璽云，樓面價基本都在2W+。

當初每個樓盤給出的宣傳都是金山最后一幅住宅。

當初這些新盤的售價都在3W+，其中建發璽云精裝3.6W+成為頂峰。

今年初，大東海天樾給出特價2.6W，短時間就做到接近清盤。

雖然樓市下滑嚴重，奈何大東海天樾的表現也側面印證了這個區域2.6W還有市場，甚至可以說產品更好一些，價格還能再高一點。

這時候回到樓面價1.38W，比這些地塊便宜了8K左右，即便按照大東海天樾2.6W的熱銷價，這幅地塊也有利潤。

看上去誠意不錯的純商地塊，最終會如何？

目前看大概率又是國企兜底，這不禁讓人唏噓。

福州的市場，已經不是讓利問題了。

舊改規劃

今年福州舊改繼續推進，主要幾個巨型舊改都已經推進，分別是鼓樓的河南新村，臺江的寧化新村，晉安的環南新村。

前天發布了舊改地塊規劃，其中環南新村如下：

這幅200畝的巨型舊改被分成4幅商住用地+1幅教育用地，其中指標如下：

從指標的容積率推敲，地塊E-33，F-11，大概率是確定純商地塊，E-29是100%安商地塊。

最大的關注點是E-3地塊，到底安商比例會多少？

從當時的這個方案設計來看，E-3是被分割成多個地塊開發，其中僅北側一排是安置房，剩余大面積也是商品房。

不過對于從當時的方案，征遷建筑面積28.83萬方，僅給出80%安置，所以得出這個方案。

按目前的規劃圖：

E-29地塊：14.1萬方。

E-3地塊：21.63萬方。

兩個地塊合計35.7萬方，比征遷面積多了近7萬方。

參考一些當初的舊改情況：

從前幾個巨型舊改來看，最終安置房都高于征收面積，只不過有些地塊是基本貼平，一些地塊高出20%以上。

目前環南舊改，假如E-3地塊全安置，比例是124%，數據也在參考范圍內。

如果按照100%的比例規劃，E-3地塊更符合對半開的規劃，一半安置，一半商品房。

當時方案有個成本計算，基本出讓金和拆遷成本是持平的，如果加上規費等，實際都是虧損。

換言之，這么勞師動眾的背后，僅僅是做了虧本買賣。

相比于環南舊改，寧化新村的規劃相對簡單，僅一幅C-27的商住地塊，容積率3.74，面積75.9畝。

最大的關注依然是有多少商品房？

對于寧化舊改，僅看到寧化新村及周邊地塊擬征收面積約93畝左右，涉征約1784戶。

沒有看到拆遷的建筑面積多少方。

做個數據參考：

環南新村：約2871戶，建筑面積約27.97萬方，戶均97平
河南小柳：約3348戶，建筑面積約29.2萬方，戶均87平
南湖舊改：約3281戶，建筑面積約約23萬方，戶均70平
上海西新村：約3818戶，建筑面積約31.29萬方，戶均82平

做個參考，寧化建筑面積15萬方左右。

C-27地塊：建筑面積18.92萬方，扣除安置面積，僅不到4萬方，相當于比例21%，按照面積換算僅不到20畝。

不用做過多計算，這個舊改的結局比環南虧的更多。

盤點總結

對于福州目前的供應局面，其實略顯尷尬，不同于以前被詬病地塊太外圍，或者樓面起拍價過高。

從這一年多的供應來看，大部分純商地塊給出的誠意都不算差，不少還給出了周邊不錯的劃片加持。

上一場土拍，五四北的低容積率純商，甚至給出了起拍價不到1W的定價，這放在前幾年是難以想象。

奈何這樣的誠意下面，最終得到的答案，依然是底價成交。

下一場土拍，江南CBD、金山的兩幅地塊，大概率還是兜底結束。

這也會和五四北一樣，樓面價被錨定在一個更低的空間。

除了價格誠意外，這2年多鼓臺啟動集中舊改，也很大程度彌補了市中心的供應，不過從當初溢價成交到如今，降低樓面價還是兜底的局面。

這種場景帶來的變化，不僅僅是土拍的信心問題，還有財政問題。

近期的舊改可以發現，拆的區域，本身容積率越來越高，加上規劃的純商地塊，出讓樓面價越來越低，換言之拆遷的利潤是越來越低，甚至會出現虧本的財務情況。

只不過這種情況，并不是短時間就能兌現，無非是拖長周期。

這也就出現了近年不少安商房出現沒錢回購導致無法回遷等情況。

總而言之，目前的市場，供應端的問題比想象的大很多。