《港灣商業(yè)觀察》施子夫

3月21日，奧聯(lián)服務(wù)集團(tuán)股份有限公司（以下簡稱，奧聯(lián)服務(wù)）遞表港交所受關(guān)注，公司的獨(dú)家保薦機(jī)構(gòu)為農(nóng)銀國際。

天眼查顯示，奧聯(lián)服務(wù)國內(nèi)運(yùn)營主體包括奧聯(lián)物業(yè)股份有限公司、奧聯(lián)發(fā)展集團(tuán)有限公司。

作為一家為商企及社區(qū)生活提供獨(dú)立物業(yè)管理的公司，期內(nèi)奧聯(lián)服務(wù)的業(yè)績面保持著穩(wěn)定的增長。不過公司四成左右收入來自廣東地區(qū)，以及激增的應(yīng)收賬款、波動的現(xiàn)金流等經(jīng)營問題也都是外界較為關(guān)注的地方。

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廣東地區(qū)收入占比四成，重續(xù)率待提升

奧聯(lián)服務(wù)提供的服務(wù)包括商企和城市空間服務(wù)以及社區(qū)生活服務(wù)。公司的商企和城市服務(wù)可分類為：物業(yè)及設(shè)施管理服務(wù)；向企業(yè)、商業(yè)物業(yè)開發(fā)商、公共機(jī)關(guān)及政府機(jī)構(gòu)提供的市政管理服務(wù)。公司的社區(qū)生活服務(wù)可分類為：基本住宅物業(yè)管理服務(wù)；及向物業(yè)開發(fā)商、業(yè)主及住宅社區(qū)住戶提供的社區(qū)增值服務(wù)。

根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，按總收入及凈利潤計(jì)，奧聯(lián)服務(wù)在2024年中國百強(qiáng)獨(dú)立物業(yè)管理服務(wù)提供商中排名第16位及第11位。

奧聯(lián)服務(wù)通過提供兩個業(yè)務(wù)分部創(chuàng)造收入，即商企和城市空間服務(wù)及社區(qū)生活服務(wù)。

詳細(xì)來看，從2022年-2024年（以下簡稱，報(bào)告期內(nèi)），商企和城市空間服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入分別為2.47億元、3.02億元和3.07億元，占當(dāng)期收入的72.2%、70.1%和64.6%；社區(qū)生活服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入分別為9528.7萬元、1.29億元和1.68億元，占當(dāng)期收入的27.8%、29.9%和35.4%、

由于社區(qū)生活服務(wù)的毛利率高于商企和城市空間服務(wù)的毛利率。2022年、2023年，社區(qū)生活服務(wù)占總收入的不到三成，公司整體毛利率分別為14.4%、14.6%。2024年，社區(qū)生活服務(wù)占比提升至35.4%，當(dāng)年度公司整體毛利率為18.4%。

業(yè)績表現(xiàn)上，報(bào)告期內(nèi)，奧聯(lián)服務(wù)實(shí)現(xiàn)營收分別為3.42億元、4.31億元和4.75億元，毛利分別為4921.7萬元、6299.8萬元和8755.5萬元，年內(nèi)利潤分別為2741.0萬元、3424.0萬元和4463.0萬元，凈利潤率分別為8.0%、7.9%和9.4%。

盡管業(yè)績增速尚未穩(wěn)定，但奧聯(lián)服務(wù)在招股書中披露，公司的大部分收入來自中國廣東省，公司容易受到該地區(qū)趨勢及發(fā)展的影響。

報(bào)告期內(nèi)，奧聯(lián)服務(wù)來自廣東省地區(qū)的收入占比分別約為40.6%、40.5%及40.4%。奧聯(lián)服務(wù)表示，公司預(yù)計(jì)在不久的將來，廣東省仍將占公司收入及業(yè)務(wù)的一大部分。

此外，奧聯(lián)服務(wù)在招股書中披露，公司可能無法獲得新服務(wù)合約或重續(xù)現(xiàn)有服務(wù)合約。

據(jù)了解，奧聯(lián)服務(wù)主要通過招標(biāo)、直接參與及收購獲得新服務(wù)合約。報(bào)告期各期末，奧聯(lián)服務(wù)的商企和城市空間服務(wù)保留率分別達(dá)100.0%、100.0%及100.0%，而重續(xù)率分別達(dá)32.3%、20.3%及32.4%；社區(qū)生活服務(wù)的保留率達(dá)98.8%、99.1%及99.2%，而重續(xù)率分別為91.1%、83.3%及73.3%。由此來看，公司在重續(xù)率方面還有較大提升空間。

奧聯(lián)服務(wù)表示，公司訂立的部分服務(wù)合約有固定期限，到期后可能無法續(xù)約。而大部分到期的合約均于下列情況下自愿終止或不再續(xù)約，包括但不限于：項(xiàng)目由開發(fā)商移交給業(yè)主，而業(yè)主決定選擇其他服務(wù)供應(yīng)商；因物業(yè)狀況改變而終止服務(wù)，例如裝修或停止?fàn)I運(yùn)；臨時物業(yè)管理服務(wù)需求結(jié)束；取得的項(xiàng)目具有有限的合約期限；公司根據(jù)若干項(xiàng)目的財(cái)務(wù)表現(xiàn)而決定不再續(xù)約。

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應(yīng)收款項(xiàng)激增，數(shù)千萬關(guān)聯(lián)采購引發(fā)質(zhì)疑

業(yè)績增長的同時，奧聯(lián)服務(wù)的行政開支也出現(xiàn)了一定增長。報(bào)告期內(nèi)，公司的行政開支分別為1320.3萬元、1720.9萬元、2012.9萬元。其中2024年行政開支同比增長17.0%。主要是由于與上市有關(guān)的專業(yè)服務(wù)開支增加；為支持業(yè)務(wù)擴(kuò)展而增加行政人員導(dǎo)致員工成本增加。

應(yīng)收賬款激增也是外界關(guān)注度較高的地方。報(bào)告期各期末，奧聯(lián)服務(wù)的貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)分別為8100萬元、1.29億元和1.83億元，各期公司的整體貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)周轉(zhuǎn)天數(shù)分別為54天、89天和119天。

奧聯(lián)服務(wù)表示，公司已根據(jù)預(yù)期信貸虧損的評價(jià)作出虧損撥備。即使公司完成所需工作后，公司客戶的結(jié)算流程可能需要相當(dāng)長的時間方能完成。于公司的客戶為公共機(jī)關(guān)及政府機(jī)構(gòu)的情況下，彼等往往需要更復(fù)雜的付款審批流程，從而導(dǎo)致更長的收款周期。公司無法控制交易對手的業(yè)務(wù)戰(zhàn)略或可能影響其財(cái)務(wù)狀況的宏觀經(jīng)濟(jì)狀況，這可能會影響公司收回未償還貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)的能力。

截至報(bào)告期各期末，奧聯(lián)服務(wù)作出的貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)的虧損撥備分別為220萬元、470萬元和1310萬元。

奧聯(lián)服務(wù)提示：盡管公司的管理層的估計(jì)及相關(guān)假設(shè)是根據(jù)確定撥備時公司可獲得的信息作出，惟如果出現(xiàn)新信息，此類估計(jì)或假設(shè)可能需要調(diào)整。倘貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)的實(shí)際可收回性低于預(yù)期，或根據(jù)新信息，公司先前的貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)減值撥備不足，則公司可能需要增加減值撥備。這可能會對公司的業(yè)務(wù)、經(jīng)營業(yè)績及財(cái)務(wù)狀況造成不利影響。

截至報(bào)告期各期末，奧聯(lián)服務(wù)的合約負(fù)債分別為2260萬元、2610萬元和3710萬元，該等負(fù)債主要來自客戶在尚未獲提供基礎(chǔ)社區(qū)生活服務(wù)時預(yù)付的款項(xiàng)。

高位的應(yīng)收賬款下，奧聯(lián)服務(wù)的現(xiàn)金流動性也承受一定壓力。報(bào)告期各期末，奧聯(lián)服務(wù)的負(fù)債總額分別為1.65億元、2.13億元和2.24億元，資產(chǎn)凈值分別為2812.4萬元、6073.1萬元和1.05億元；經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額分別為298.6萬元、-973.9萬元和1473.1萬元，年末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物分別為5303.1萬元、4834.1萬元和4832.9萬元。

深度科技研究院院長張孝榮指出，現(xiàn)金流波動或長期為負(fù)，將直接威脅企業(yè)資金鏈安全，限制運(yùn)營能力，并推高償債壓力與融資成本。若長期未改善，可能引發(fā)供應(yīng)鏈中斷、信用評級下調(diào)，甚至危及企業(yè)生存。

截至招股書簽署日，奧聯(lián)服務(wù)由鴻圖集團(tuán)持有約79.2%的股權(quán)；聯(lián)創(chuàng)發(fā)展持有約4.95%；冠聯(lián)發(fā)展持有約14.85%。而鴻圖集團(tuán)由金鵬控股全資擁有，而金鵬控股則有蘇天鵬全資擁有。聯(lián)創(chuàng)發(fā)展由蘇天鵬全資擁有。

截至最后實(shí)際可行日期，蘇天鵬、金鵬控股、鴻圖集團(tuán)、聯(lián)創(chuàng)發(fā)展及冠聯(lián)發(fā)展連同孔令恩、付強(qiáng)及王瓊有權(quán)行使奧聯(lián)服務(wù)合共約99.0%的投票權(quán)，并被視為公司的控股股東。

2023年-2024年奧聯(lián)服務(wù)向奧聯(lián)發(fā)展集團(tuán)購買清潔以及電梯維護(hù)及維修服務(wù)，當(dāng)年度采購的金額分別為1225.9萬元、3070.8萬元。于2024年，奧聯(lián)發(fā)展集團(tuán)為奧聯(lián)服務(wù)當(dāng)年第一大供應(yīng)商。外界質(zhì)疑較高的是，是否存在關(guān)聯(lián)交易內(nèi)部輸送的可能。

內(nèi)控方面，2025年3月，因不及時消除火災(zāi)隱患的違法行為，奧聯(lián)物業(yè)長沙分公司被長沙市芙蓉區(qū)消防救援大隊(duì)處以罰款5100元。

2021年12月，因違反保安服務(wù)管理?xiàng)l例，奧聯(lián)物業(yè)被廣州市公安局花都區(qū)分局處以罰款1萬元。

此次IPO，奧聯(lián)服務(wù)計(jì)劃募資主要用于增加在華南、華中及華西的影響力及市場份額；戰(zhàn)略收購；增值服務(wù)多元化；技術(shù)投資；營運(yùn)資金。（港灣財(cái)經(jīng)出品）