文/粵進深 嚴明會

去年10月，深圳地鐵以底價66.65億元，拿下深圳機場東A219-0080居住用地。

這是深圳在2024年，拍出的僅有的幾宗宅地之一。

總價不低，樓面價倒不算太貴，約2.3萬/平方米。

過去了大半年，地塊的規劃方案得以披露。

近幾天，項目陸續披露了二期、三期、四期的《建設工程規劃許可證》及總平面圖。

項目已命名為閱海境花園，在更早前的3月19日，其一期的總平圖也已經公布。

閱海境花園位于深圳市寶安區航城、福永街道，整個地塊總用地面積18.16萬平方米，容積率2.94，總建筑面積達42.5萬平方米。

將打造住宅戶數共2263戶，地下機動車停車位2480個，車位戶數比為1.09。

另外，項目還規劃有80個地上的社會停車位。

目前，項目顯示的用地單位仍為深圳市地鐵集團有限公司（簡稱：深圳地鐵或深鐵）。

具體來看：

一期，總建筑面積20.38萬平方米，計容建筑面積12.64萬平方米，住宅建筑面積9.89萬平方米，戶數824戶。

打造5棟、6棟一二單元、13棟一二單元、14棟一二單元，以及7棟、8棟、12棟七棟住宅。

二期，總建筑面積7.68萬平方米，計容建筑面積6.22萬平方米，住宅建筑面積5.94萬平方米，戶數488戶。

打造3棟、4棟一二單元、15棟、16棟四棟住宅。

三期，總建筑面積9.49萬平方米，計容建筑面積6.96萬平方米，住宅建筑面積6.62萬平方米，戶數534戶。

打造1棟、2棟、17棟、18棟、19棟一二單元五棟住宅。

四期，總建筑面積4.94萬平方米，計容建筑面積4.88萬平方米，住宅建筑面積4.8萬平方米，戶數417戶。

打造9棟、10棟、11棟三棟住宅。

也就是說，整個閱海境花園將打造共19棟住宅，為17-30層的小高層和高層。

項目的最南端有一個幼兒園（20棟），還在東北側的小區樓下打造了不少的2層商業（21-27棟）。

閱海境花園，有一個最大的特點。樓下就是公園。

整個小區被一個寬度超40米的公園分為西北、東南兩個組團，小區的兩個正門就在公園兩側。

公園的中央還設計了6個連串的下沉廣場。

整個公園由西往東延伸，并與東邊的一大片公園綠地連接成一個整體。

從總平圖看，整個小區的設計，還算不錯。

小區的兩個正門雨棚，采用圓潤的弧線形不規則結構打造。頗具設計感。

正門的旁邊還分別有一個小型的長方形下沉廣場。大概率應該是跟門前的公園下沉廣場連通。

項目產品，主要為一層4戶、5戶的設計。但一些“樓王”單位也有一層兩戶的設計。

如位于二期報建范圍的3棟，位于小區西北組團的中央，為27層，一層兩戶設計。

在再比如，位于一期報建范圍的6棟，20層，分為兩個單元；位于三期報建范圍的19棟，24層，分為兩個單元。

這兩棟樓，每個單元大概率也為一層兩戶的設計。

作為去年拿下的地塊，總平圖還能看出閱海境花園有不少新規產品的痕跡。

比如較大面積的飄窗，以及部分樓棟戶型主臥有270°飄窗、采光等。使用率可以期待下。

另外，整個小區2.94的容積率，并不算高。在深圳樓市整體較高的容積率，相對比較舒適。

但閱海境花園也并非沒有缺點。

位置上看，項目西邊是廣深公路，東邊則是京港澳高速，被兩條主要交通動脈夾在中間。

另外，項目西邊離深圳寶安國際機場僅兩三公里的距離，飛機的噪音也是需要考慮的一個問題。

項目規劃設計方案披露后，其噪音問題已引起部分網友的關注。

不過也有市場消息傳出，開發商承諾加裝隔音屏。但這也恰恰一定程度說明，項目的噪音問題確實是客觀存在的。

就看后面，開發商怎么更好地規避這個問題了。

還有值得關注的一點，閱海境花園是現房銷售項目。地塊由調規而來。

2023年，寶安機場東地區多地塊規劃調整。

其中，通過將原來不少的純軌道交通用地、工業用地進行調規，調整出2宗總建面近40萬平方米宅地。

調規還規劃了公園用地、九年制學校用地、產業用地，以及建設敬老院、福利院。

經此調整，12號線興圍站旁，將建設一座包含住宅、產業、18班幼兒園、45班九年制學校、敬老院、福利院、公園的綜合大城。

這便是閱海境花園的由來。

該地塊為機場東車輛段用地，位于12號線興圍站上蓋，也可以說是真正意義的TOD項目了。

根據去年的出讓公告，項目宗地塊要求全現房銷售。

而這也是深圳時隔8年，再一次以全現房銷售條件出讓宅地。上一次是2016年的龍華金茂府。

項目地塊當時以“價高者得”為原則確定競得人，同時不受“70/90戶型”政策限制、無配建、建成后商品房不限售價。

價格方面，閱海境花園尚沒有過多信息流出。貝殼找房顯示，項目周邊的新房泰福名苑5.2萬/平。二手房，星航華府二、三、四期掛牌均價為4.6-5.1萬/平。