原創(chuàng) 劉博團(tuán)隊(duì)

近期香港房地產(chǎn)市場(chǎng)展現(xiàn)出明顯復(fù)蘇跡象。

香港差餉物業(yè)估價(jià)署最新數(shù)據(jù)顯示，2025年2月私人住宅租金指數(shù)報(bào)193.5點(diǎn)，按月上升約0.31%，連續(xù)三個(gè)月上升。

在一手房成交方面，2025年1-3月成交量同比增長(zhǎng)213%，交易金額同比增長(zhǎng)了79%，說明市場(chǎng)信心已經(jīng)恢復(fù)。

租金上漲、成交激增、新盤熱銷——這些跡象是否預(yù)示著香港樓市已經(jīng)觸底反彈？

關(guān)稅戰(zhàn)下，香港獨(dú)特的自由港地位反而可能成為吸引資金與人才的差異化優(yōu)勢(shì)，加上美聯(lián)儲(chǔ)降息預(yù)期，香港樓市正迎來新的轉(zhuǎn)機(jī)。

對(duì)內(nèi)地投資者來說，現(xiàn)在是否是布局香港房產(chǎn)的最佳時(shí)機(jī)？

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香港樓市拐點(diǎn)已現(xiàn)

市場(chǎng)的暖意，首先反映在活躍的成交數(shù)據(jù)上。

官方統(tǒng)計(jì)顯示，2024年香港住宅成交量達(dá)53099宗，同比增長(zhǎng)超20%，創(chuàng)下近三年新高。其中，內(nèi)地買家交易額突破1300億港元，較往年大幅增長(zhǎng)。

當(dāng)成交量上來了，成交價(jià)的上漲或許不遠(yuǎn)了。當(dāng)前的香港樓市具備三個(gè)買入時(shí)機(jī)：

第一、香港樓價(jià)處于超跌狀態(tài)

回顧本輪調(diào)整，自2021年9月開始的這輪調(diào)整中，私人住宅售價(jià)指數(shù)從398.1點(diǎn)累計(jì)下跌26.93%，跌至2016年的水平。對(duì)于內(nèi)地投資者來說，這是一個(gè)難得的“上車”機(jī)會(huì)。

第二、資金成本觸頂回落

香港樓市的起伏，歷來與美元的利率周期緊密相連。隨著美聯(lián)儲(chǔ)開啟降息周期，香港銀行同業(yè)拆息(HIBOR)已開始下調(diào)，這將顯著降低購房者的供樓壓力，資金成本的下降也會(huì)吸引更多潛在買家。

第三、政策面利好持續(xù)

香港特區(qū)政府于2024年2月底全面撤銷“辣招”，取消額外印花稅等措施，同時(shí)放寬了按揭成數(shù)限制，這些舉措極大地降低了交易成本，進(jìn)一步提升了買家的實(shí)際購買能力。

在此背景下，香港房產(chǎn)作為全球資產(chǎn)配置的重要一環(huán)，正受到越來越多內(nèi)地投資者的關(guān)注。

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香港房產(chǎn)的獨(dú)特投資價(jià)值

近幾年，香港特區(qū)政府積極推動(dòng)各項(xiàng)人才引進(jìn)計(jì)劃（如“優(yōu)才”、“高才通”等），吸引了大量來自內(nèi)地優(yōu)秀人才選擇來港工作、創(chuàng)業(yè)和定居。

這股新鮮血液不僅為香港的經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入活力，更催生了龐大且持續(xù)增長(zhǎng)的安家置業(yè)需求。

在全球資產(chǎn)配置視角下，香港房產(chǎn)具有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)：

首先，香港房產(chǎn)是天然的美元資產(chǎn)。

由于香港實(shí)行聯(lián)系匯率制度、港元與美元掛鉤，在人民幣匯率波動(dòng)的背景下，香港房產(chǎn)提供了一種有效的美元資產(chǎn)配置工具。此外，香港作為國際金融中心，其房產(chǎn)市場(chǎng)具有稀缺性和保值性。

而且香港房產(chǎn)的租金收益穩(wěn)定可觀。

2024年數(shù)據(jù)顯示，香港住宅租金在樓市寒冬中反而上漲超過5%，這主要受益于香港特區(qū)政府持續(xù)推進(jìn)的人才引進(jìn)計(jì)劃。

未來，隨著相關(guān)政策不斷擴(kuò)展，如高端人才通行證計(jì)劃覆蓋大學(xué)數(shù)由185間擴(kuò)展至198間，并將A類人才簽證期限延長(zhǎng)至三年等，預(yù)計(jì)將有更多高端人才在2-3年內(nèi)落戶香港，從而進(jìn)一步推升本地購房需求。

在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，如何精準(zhǔn)布局香港樓市，選擇最具升值潛力的區(qū)域和項(xiàng)目，成為投資者需要重點(diǎn)關(guān)注的問題。

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香港樓市投資布局建議

買香港，最好關(guān)注傳統(tǒng)豪宅區(qū)

香港的傳統(tǒng)豪宅區(qū)有：港島區(qū)的山頂、半山、南區(qū)；新界區(qū)的九肚山、西貢；以及九龍區(qū)的九龍?zhí)梁秃挝奶铩?/strong>

這些區(qū)域長(zhǎng)期以來都是香港社會(huì)精英、富豪與名人的聚集地，不僅僅是居所，更是身份和地位的象征。

傳統(tǒng)豪宅區(qū)域的物業(yè)有兩大核心優(yōu)勢(shì)：

一是保值性：因?yàn)闃I(yè)主多為高凈值人士，持有能力強(qiáng)，即使市場(chǎng)下行，較少出現(xiàn)斷供或急售現(xiàn)象；

二是高溢價(jià)：類似名牌效應(yīng)，能夠在市場(chǎng)中獲得更高的賣價(jià)和租金。

對(duì)內(nèi)地投資者而言，何文田提供了一個(gè)性價(jià)比極高的入場(chǎng)機(jī)會(huì)

與港島區(qū)豪宅動(dòng)輒上億港元的價(jià)格相比，何文田區(qū)域的豪宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格相對(duì)親民，卻能享受到同樣的豪宅生活品質(zhì)和社會(huì)地位象征。

何文田還擁有其他豪宅區(qū)不具備的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。相比九肚山、西貢等新界豪宅區(qū)，何文田位于市區(qū)核心位置，交通便捷，生活配套成熟；而相較于同屬九龍區(qū)的九龍?zhí)粒挝奶锏牡貏?shì)更高，視野更開闊，能俯瞰維多利亞港，景觀價(jià)值顯著更高。

何文田位處九龍傳統(tǒng)豪宅地段，地勢(shì)高，視野開闊，能俯瞰維多利亞港

在教育資源方面，何文田同樣擁有頂級(jí)學(xué)府資源，屬于九龍市區(qū)傳統(tǒng)名校區(qū)，名校林立。小學(xué)屬34校網(wǎng)，如陳瑞祺(喇沙)小學(xué)、協(xié)恩中學(xué)附屬小學(xué)等；中學(xué)就是九龍城區(qū)中學(xué)校網(wǎng)，例如喇沙書院、瑪利諾修院學(xué)校等。

何文田小學(xué)屬34校網(wǎng)，中學(xué)屬九龍城區(qū)中學(xué)校網(wǎng)，周邊名校林立

最值得關(guān)注的是，在各大豪宅區(qū)中，何文田是唯一擁有大型地鐵上蓋新盤的地區(qū)。港島區(qū)的山頂、半山區(qū)域由于地形限制，難以發(fā)展大型鐵路網(wǎng)絡(luò)；而九龍?zhí)岭m有地鐵，但已無空間發(fā)展上蓋項(xiàng)目。這使得何文田的「瑜一」項(xiàng)目在香港豪宅市場(chǎng)中脫穎而出。

「瑜一」項(xiàng)目的價(jià)值已在市場(chǎng)獲得充分驗(yàn)證。

近期，「瑜一?天海」自本月初現(xiàn)樓推出以來銷售火爆，目前已突破105宗成交，成為香港2025年全新現(xiàn)樓項(xiàng)目吸金王，其中更有超過七成為內(nèi)地買家，體現(xiàn)了對(duì)項(xiàng)目的高度認(rèn)可。

這些買家特別青睞「瑜一」的現(xiàn)樓品質(zhì)、優(yōu)越地段、精心設(shè)計(jì)的單位間隔以及開闊景觀，使項(xiàng)目在競(jìng)爭(zhēng)激烈的香港豪宅市場(chǎng)中贏得了突出的市場(chǎng)地位。

「瑜一?天海」以現(xiàn)樓形式推售，自本月初推出以來火速售出105套，套現(xiàn)約12.3億港元，銷售火爆。當(dāng)中以普通話拼音買家計(jì)算，逾7成為內(nèi)地買家，市場(chǎng)反應(yīng)熱烈

「瑜一」是何文田首個(gè)全新鐵路上蓋住宅項(xiàng)目，屬于九龍區(qū)罕有鐵路上蓋住宅項(xiàng)目，具備三大特點(diǎn)：

1、稀缺性：數(shù)據(jù)顯示，何文田522個(gè)住宅項(xiàng)目中，樓齡超過40年的占比78.5%，20-40年樓齡占比13.6%，20年內(nèi)的次新房?jī)H占比6.9%，區(qū)域內(nèi)新房本就極為稀缺。

新房稀缺基礎(chǔ)上，地鐵上蓋新房就更加稀缺了。在香港99個(gè)地鐵站中，能夠提供全新上蓋住宅項(xiàng)目的僅有9個(gè)，其中位于傳統(tǒng)豪宅區(qū)的更為少見 。

據(jù)香港《鐵路發(fā)展策略2014》，未來十年內(nèi)，所有新的鐵路網(wǎng)絡(luò)擴(kuò)展都將集中在新界區(qū)域，使「瑜一」成為九龍區(qū)最后一個(gè)地鐵上蓋住宅項(xiàng)目。

2、專屬升降機(jī)直接回家：「瑜一」的設(shè)計(jì)特色之一是其擁有住客專屬升降機(jī)，直抵港鐵站C出口 ，僅10秒內(nèi)直達(dá)大堂入閘機(jī)，無縫連系住處與港鐵何文田站。這一設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)了從住宅到地鐵站的直接連接，減少了日常通勤時(shí)間。

「瑜一」設(shè)住戶專屬升降機(jī)，僅10秒內(nèi)直達(dá)港鐵何文田站入閘大堂，盡享港鐵屯馬線及觀塘線雙線優(yōu)勢(shì)，坐享優(yōu)厚潛力

「瑜一」為整個(gè)香港港島區(qū)及九龍區(qū)最快到達(dá)入閘口的港鐵住宅項(xiàng)目，為便捷交通寫下新定義，無論任何天氣皆可舒適乘搭港鐵前往各區(qū)，優(yōu)勢(shì)無與倫比

從距離上看，另一屋苑「天鑄」需要約7分鐘，「皓畋」和「ONE HOMANTIN」則需約16分鐘。這種交通便利性的差距在日常生活中產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響，特別是在香港頻繁降雨的氣候條件下。

「瑜一」坐擁屯馬線和觀塘線的雙線優(yōu)勢(shì)，乘搭3站即可連接港九商業(yè)區(qū)，12分鐘可達(dá)金鐘，9分鐘即達(dá)尖沙咀站。另外，同樣3站約9分鐘即可到達(dá)柯士甸站，前往高鐵（香港）西九龍站，實(shí)現(xiàn)50分鐘往返深廣的兩地生活。

位置上，「瑜一」是何文田內(nèi)唯一可以從住宅直達(dá)地鐵站入閘口的項(xiàng)目，這一特點(diǎn)在區(qū)域內(nèi)具有明顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

3、景觀資源價(jià)值：目前在售的1A期“瑜一·天海”位于整個(gè)項(xiàng)目最前排、最靠近維港的位置。第1A座及第2A座的單位朝向維港，可欣賞維多利亞港景觀。

「瑜一·天海」為整個(gè)「瑜一」系列最前排、最靠近維港之壓軸期數(shù)，擁向南雙座，可享璀璨維港盛景。

「瑜一」位于何文田高地，視野較為開闊，能觀賞城市天際線與維多利亞港景色。周邊有18公頃的綠化地帶，環(huán)境相對(duì)宜人。項(xiàng)目距離西九龍海濱長(zhǎng)廊不遠(yuǎn)，提供了額外的休閑選擇。

從市場(chǎng)角度看，景觀因素一直是香港房地產(chǎn)定價(jià)的重要考量。優(yōu)質(zhì)景觀通常能為物業(yè)提供額外溢價(jià)，且在市場(chǎng)波動(dòng)時(shí)具有一定的保值能力。「瑜一」在這方面具有一定優(yōu)勢(shì)，可對(duì)其長(zhǎng)期價(jià)值形成支撐。

接下來，我們從價(jià)格對(duì)比、租金回報(bào)、增值潛力三個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)進(jìn)行深入分析。

價(jià)格方面：「瑜一」首批推售的50個(gè)單位平均每平方英尺售價(jià)為24838港元，若換算成每平方米人民幣的價(jià)格，「瑜一」約為222780人民幣/平方米。

再來看看周邊二手房?jī)r(jià)格「天鑄」，以下是「天鑄」在2022年4月至11月期間(樓市下行階段)的二手成交記錄：

2房單位：約26.9-34.7萬人民幣/㎡

3房單位：約33.1萬人民幣/㎡

4房單位：約28.7-45.8萬人民幣/㎡

「瑜一」作為新房，綜合品質(zhì)更高，價(jià)格卻更低，比周邊二手房?jī)r(jià)格低約32%，極具吸引力。

租金方面：根據(jù)最新市場(chǎng)數(shù)據(jù)，「瑜一」1B期個(gè)別3房戶型租金接近7萬元人民幣/月，比區(qū)內(nèi)超級(jí)豪宅ST. GEORGE'S MANSIONS的租金還高約6%。

隨著「瑜一」項(xiàng)目開始入伙，其全新品質(zhì)及完善配套在租賃市場(chǎng)中極具競(jìng)爭(zhēng)力。

最新錄得的租賃成交：位于3B座頂層，實(shí)用面積約43平方米，以月租人民幣3.09萬元出租，折合約720元人民幣/㎡，創(chuàng)下該樓盤租金新高。

升值潛力方面：香港整體樓市已顯現(xiàn)回暖跡象。隨著香港持續(xù)推進(jìn)各類人才引進(jìn)計(jì)劃，高端人才的持續(xù)流入將為何文田這樣的優(yōu)質(zhì)區(qū)域帶來穩(wěn)定的需求支撐。

據(jù)最新數(shù)據(jù)，近兩年香港各項(xiàng)人才入境計(jì)劃共收到超過38萬宗申請(qǐng)，批出接近24萬宗，期間共有約16萬名人才攜同家人抵港，這些人才將在未來2-3年內(nèi)逐步轉(zhuǎn)化為實(shí)質(zhì)性的購房需求 。

何文田區(qū)域作為傳統(tǒng)豪宅區(qū)，具有較強(qiáng)的保值增值能力。即使在2021年9月開始的樓市調(diào)整中，何文田的優(yōu)質(zhì)物業(yè)價(jià)格跌幅相對(duì)較小，且率先企穩(wěn)回升。這種表現(xiàn)源于傳統(tǒng)豪宅區(qū)業(yè)主較強(qiáng)的持有能力，以及區(qū)域本身的稀缺性和名校網(wǎng)加持。

「瑜一」目前的定價(jià)相比同區(qū)二手物業(yè)存在明顯折扣，這種價(jià)差為早期入市的投資者提供了充足的安全邊際。

綜合以上分析，「瑜一」項(xiàng)目集合了價(jià)格優(yōu)勢(shì)、租金表現(xiàn)、增值潛力等多方面優(yōu)勢(shì)。

在當(dāng)前香港樓市逐步回暖、利率見頂回落、政策面持續(xù)改善的背景下，「瑜一」項(xiàng)目為投資者提供了一個(gè)兼具短期回報(bào)和長(zhǎng)期增值的投資標(biāo)的，特別適合尋求資產(chǎn)配置多元化的內(nèi)地高凈值投資者。

瑜一目前在售的IA期“瑜一·天海”位于整個(gè)項(xiàng)目最前排、最靠近維港的位置，這一期提供447個(gè)住宅單位，戶型涵蓋一房至四房間隔，實(shí)用面積從29平方米至150平方米不等，主打兩房及三房戶型，同時(shí)也提供限量特色戶，滿足不同家庭的居住需求。

第1座（1A）18樓A室平面圖 戶型：3房1套連儲(chǔ)物室 實(shí)用面積：968平方尺（89.883平方米）

這套單位設(shè)計(jì)別具匠心，客飯廳及兩間睡房朝南，盡享約8.5米寬闊維港美景。約7.5米長(zhǎng)客飯廳采用一體化設(shè)計(jì)，配合約3.2米高層高，空間感十足。

主人睡房特設(shè)轉(zhuǎn)角窗，同時(shí)欣賞維港及九龍東鯉魚門海景。細(xì)節(jié)方面，玄關(guān)預(yù)留儲(chǔ)物空間，全屋浴室均設(shè)窗戶。

廚房配三邊工作臺(tái)面，連接儲(chǔ)物室和洗手間，并采用Poliform、Miele及Vinvautz等歐洲名牌設(shè)備，品質(zhì)卓越。

第1A座18樓A單位秉承“現(xiàn)代歐洲優(yōu)雅設(shè)計(jì)"”主題，巧妙凸顯單位俯瞰維多利亞港的壯麗海景，為住戶營造雅致生活空間。

項(xiàng)目特設(shè)“The Retreat度假”酒店概念會(huì)所，與盛綠園林合共占地逾9.5萬平方呎，提供超過30項(xiàng)精心設(shè)計(jì)的室內(nèi)外休閑玩樂設(shè)施。

會(huì)所規(guī)劃為三大煥活身心主題空間：WELLNESS Space注重健康生活、BONDING Space促進(jìn)社交互動(dòng)，以及NATURE Space讓住戶親近自然。

這一全方位規(guī)劃讓「瑜一」住戶得以遠(yuǎn)離都市喧囂，在家門口即可享受如度假般的優(yōu)質(zhì)生活體驗(yàn)。

「Flow out 室外游泳池」

「Healthy Moves 池畔健身室」

「瑜一」項(xiàng)目已屆現(xiàn)樓，投資者可親臨現(xiàn)場(chǎng)參觀樣板房，實(shí)地感受項(xiàng)目品質(zhì)。

「瑜一?天海」最新出售戶型及價(jià)格：