四代住宅徹底火了。

不僅建得火，賣得也火。

很多四代住宅項目，都傳出了逆市熱銷的好成績；與此同時，四代住宅的供應大幅放量，從一線城市到三線城市，從南方到北方，從沿海到內陸，紛紛打出四代住宅的旗號。

然而，由于標準不完善，目前市面上的四代住宅五花八門，甚至可以說是魚龍混雜。很多項目只要有個露臺，就往四代住宅的概念蹭。一些項目設計存在明顯硬傷，拓展面積大而無用，無法從根本上提升居住品質……

四代住宅流行已成趨勢，但如何做好四代住宅，仍然是個問題。

項目大規模落地
四代住宅迎來大爆發

今年以來，四代住宅的進展明顯提速。

規劃和在建項目明顯增加。

據克而瑞數據，今年重點城市明確要打造四代住宅的新項目預計將突破70個。

部分地區建設四代住宅的步伐肉眼可見的加速。

比如重慶，據媒體統計，截止今年3月，已建成和在建的第四代住宅項目超過20個，預計未來兩年將突破80個。

武漢去年就出臺看四代住宅的管理細則，但全年僅推出3個四代住宅項目。今年供應速度直線提升，截至目前已有超過10個項目確定將打造第四代住宅。

地方性的規范也在加速出臺。

截至目前，中央尚未出臺全國性的四代住宅標準，只有各地依據屬地情況制定的管理辦法。

今年以來，包括湖北省、濟南市、惠州市、南寧市等多個省市都出臺了與四代住宅相關的管理措施。

據不完全統計，目前出臺管理辦法的城市已達到30個左右。

各地的規范基本都會涉及到層高、進深、覆土深度等多個硬性指標。

比如普遍要求空中花園須不少于2個完整開敞面，開敞面無圍護墻體、結構柱、飄窗等；層高不低于兩個自然層，高度不低于5米，覆土深度通常要求不少于5米等等。

不過由于缺乏全國性文件，各地的指標也存在一定差異。如下，我們選取了5個地區現行管理標準中，關于空中花園部分的指標做對比。

可以發現，各地標準既有共性也有差異。市面上的四代住宅也參差不齊，渾水摸魚的項目也不在少數。

透過現有的地方標準不難發現，四代住宅≠帶露臺的房子。

四代住宅是“好房子”導向下的時代產物，其終極目的是提升居住體驗。

大露臺僅是四代住宅一個特點。真正的四代住宅，是提供一種新的居住體驗以及新的生活方式。了解AI智能工牌pro，讀懂客戶，加速轉化

從居住體驗到生活方式
四代住宅有三大核心價值

明源君認為，四代住宅的核心價值，可以總結為三點：得房率提升、立體花園、以及生活方式升級。

下面我們結合代表項目來說說。

1、得房率大幅提升，輕松超過100%

毫無疑問，露臺以及陽臺、飄窗等計容規則的放寬，可以大幅度提高房屋實際使用面積。

比如此前住宅項目得房率普遍不到80%，而四代住宅的得房率則可以輕松突破100%。

以下是去年廣州首個四代住宅試點項目，主力戶型涵蓋82㎡三房及110㎡和125㎡四房。按照當時的新規，陽臺不計容面積上限可以達到套內建面的25%，空中花園最大可以達到40%。

寬松的規劃條件，讓項目得房率大幅躍升。

以建面約110㎡的4+1房戶型為例，陽臺+空中花園，合計拓展面積達到40+㎡，戶型實際實用面積超150㎡，得房率高達140%。

現行地方標準中，有不少要求四代住宅的戶型面積在100㎡以上，主要面向改善客群。也有一些地區對此不做限制。因此，也有一些剛需項目做四代住宅。小戶型+大贈送的組合，催生出了逆天的得房率。

成都的這個項目，就是典型的四代住宅剛需盤。主力戶型集中在 81㎡、96㎡左右，贈送的空中花園面積高達30-50㎡左右。

以建面約 81㎡的三房戶型為例，北側與左側配備超大空中花園，進深 4.1-4.9 米，開間超10 米，室內外空間大小將近1:1，超大的拓展空間，將戶型得房率拉到約200%。

另外，受氣候及日照條件影響，北方地區空中花園的進深普遍不及南方。從目前來看，大部分空中花園的進深都不會超過3米，得房率也普遍沒有南方地區的項目高。

2、把庭院搬上樓，提供別墅般的居住體驗

四代住宅也被稱之為“立體園林生態住房”或“城市森林花園建筑”。其核心理念正是通過立體綠化設計，將地面庭院“搬到”空中，實現“戶戶有花園、層層有綠化”、甚至“停車上樓”。

戶戶有花園，帶來了別墅般的居住體驗。

很多中國人都有別墅情結，喜歡別墅“有天有地”的居住方式。

四代住宅將花園“搬到”空中，讓住多層建筑的人也能圓上“別墅夢”。

層層有綠化，營造了親自然的生活方式。

近年來，人們對自然的向往引發強烈。四代住宅對傳統住宅產品的突破，在于自帶超大的、可滿足種植條件的空中花園，不僅能種普通的灌木類植物，還能種小型喬木類植物，綠植種類更為豐富，滿足人們足不出就能回歸自然的愿望。

因此，是否具備種植條件，是衡量四代住宅一個重要的指標。

3、LDKBG一體化設計，兼容更豐富的生活場景

近年來的住宅設計推崇空間邊界模糊設計，空中花園的出現，為室內外區域聯動創造更多可能性。

很多四代住宅，都采用了LDKBG一體化設計（L客廳、D餐廳、K廚房、B陽臺、G花園），形成尺度闊綽的復合多元空間，可兼容更豐富的生活場景，如家庭party、兒童生日會、家庭健身、下午茶，甚至可以在空中花園種菜，打造從田園到餐桌的生態體驗……

某房企總結的LDKBG生活場景

持續優化設計
四代住宅在爭議中進化

盡管四代住宅已在各地快速鋪開，但對于四代住宅的爭議從未停止過。

其中最大的槽點，在于隱私及采光。很多人說，樓上住戶能看到樓下的露臺甚至室內空間，很沒完全感；更有人調侃，上層住戶通過露臺能跳到下層住戶家里，這設計很適合“隔壁老王”。

不可否認，四代住宅仍處于摸索階段，仍需進一步完善。不過隨著試點項目陸續落地，不足之處逐步暴露，后來者也吸取經驗不斷完善設計。

比如隱私問題，市面上出現越來越多的優化做法。

其中最常見的便是奇偶層錯位設計。

例如這個項目，上下兩層的客廳與花園以L型咬合方式的錯位布局，重合的部分布置為活動平臺，錯位部分打造成為種植區，讓每戶都擁有270°的環幕景觀視野，也更好的保證上下層之間的隱私感。

來源：日清設計

事實上，借助綠植形成遮擋，仍是目前四代住宅最為普遍的一個做法。

這也是為什么，明源君一直強調，具備種植條件是四代住宅的重要指標之一。

來源：尤安設計

有的項目通過舍棄一部分戶型的空中花園，來規避對視問題。

比如武漢首個四代住宅試點項目，僅在端戶戶型設置空中花園，中間戶則不做此配置。如下為118㎡戶型，奇偶層分別采用了臥室出挑和入戶空中花園出挑的設計。

有的則在空中花園奇偶錯層布局的基礎上，借助外檐等遮擋物進行視線阻斷。

如下這個項目，就是采用空中花園奇偶錯層設計，同時借助陽臺側板設計來規避住戶之間視線干擾的問題。

此外，還有項目針對四代住宅存在的痛點，做了專項設計。

比如針對空中花園的排水問題，設計線性排水溝和仿木地板瓷磚，既能防滑又防止積水。考慮到霧霾問題及日曬問題，配置霧森系統并預留電動遮陽簾。這些人性化的設計，進一步提升了四代住宅的居住體驗。

任何產品都是在實際應用中持續完善，相信四代住宅也將在批評聲中前行，朝著好房子的方向不斷進化。

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