四代住宅徹底火了。

不僅建得火，賣得也火。

很多四代住宅項(xiàng)目，都傳出了逆市熱銷的好成績(jī)；與此同時(shí)，四代住宅的供應(yīng)大幅放量，從一線城市到三線城市，從南方到北方，從沿海到內(nèi)陸，紛紛打出四代住宅的旗號(hào)。

然而，由于標(biāo)準(zhǔn)不完善，目前市面上的四代住宅五花八門，甚至可以說(shuō)是魚龍混雜。很多項(xiàng)目只要有個(gè)露臺(tái)，就往四代住宅的概念蹭。一些項(xiàng)目設(shè)計(jì)存在明顯硬傷，拓展面積大而無(wú)用，無(wú)法從根本上提升居住品質(zhì)……

四代住宅流行已成趨勢(shì)，但如何做好四代住宅，仍然是個(gè)問(wèn)題。

項(xiàng)目大規(guī)模落地
四代住宅迎來(lái)大爆發(fā)

今年以來(lái)，四代住宅的進(jìn)展明顯提速。

規(guī)劃和在建項(xiàng)目明顯增加。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年重點(diǎn)城市明確要打造四代住宅的新項(xiàng)目預(yù)計(jì)將突破70個(gè)。

部分地區(qū)建設(shè)四代住宅的步伐肉眼可見的加速。

比如重慶，據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)，截止今年3月，已建成和在建的第四代住宅項(xiàng)目超過(guò)20個(gè)，預(yù)計(jì)未來(lái)兩年將突破80個(gè)。

武漢去年就出臺(tái)看四代住宅的管理細(xì)則，但全年僅推出3個(gè)四代住宅項(xiàng)目。今年供應(yīng)速度直線提升，截至目前已有超過(guò)10個(gè)項(xiàng)目確定將打造第四代住宅。

地方性的規(guī)范也在加速出臺(tái)。

截至目前，中央尚未出臺(tái)全國(guó)性的四代住宅標(biāo)準(zhǔn)，只有各地依據(jù)屬地情況制定的管理辦法。

今年以來(lái)，包括湖北省、濟(jì)南市、惠州市、南寧市等多個(gè)省市都出臺(tái)了與四代住宅相關(guān)的管理措施。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前出臺(tái)管理辦法的城市已達(dá)到30個(gè)左右。

各地的規(guī)范基本都會(huì)涉及到層高、進(jìn)深、覆土深度等多個(gè)硬性指標(biāo)。

比如普遍要求空中花園須不少于2個(gè)完整開敞面，開敞面無(wú)圍護(hù)墻體、結(jié)構(gòu)柱、飄窗等；層高不低于兩個(gè)自然層，高度不低于5米，覆土深度通常要求不少于5米等等。

不過(guò)由于缺乏全國(guó)性文件，各地的指標(biāo)也存在一定差異。如下，我們選取了5個(gè)地區(qū)現(xiàn)行管理標(biāo)準(zhǔn)中，關(guān)于空中花園部分的指標(biāo)做對(duì)比。

可以發(fā)現(xiàn)，各地標(biāo)準(zhǔn)既有共性也有差異。市面上的四代住宅也參差不齊，渾水摸魚的項(xiàng)目也不在少數(shù)。

透過(guò)現(xiàn)有的地方標(biāo)準(zhǔn)不難發(fā)現(xiàn)，四代住宅≠帶露臺(tái)的房子。

四代住宅是“好房子”導(dǎo)向下的時(shí)代產(chǎn)物，其終極目的是提升居住體驗(yàn)。

大露臺(tái)僅是四代住宅一個(gè)特點(diǎn)。真正的四代住宅，是提供一種新的居住體驗(yàn)以及新的生活方式。了解AI智能工牌pro，讀懂客戶，加速轉(zhuǎn)化

從居住體驗(yàn)到生活方式
四代住宅有三大核心價(jià)值

明源君認(rèn)為，四代住宅的核心價(jià)值，可以總結(jié)為三點(diǎn)：得房率提升、立體花園、以及生活方式升級(jí)。

下面我們結(jié)合代表項(xiàng)目來(lái)說(shuō)說(shuō)。

1、得房率大幅提升，輕松超過(guò)100%

毫無(wú)疑問(wèn)，露臺(tái)以及陽(yáng)臺(tái)、飄窗等計(jì)容規(guī)則的放寬，可以大幅度提高房屋實(shí)際使用面積。

比如此前住宅項(xiàng)目得房率普遍不到80%，而四代住宅的得房率則可以輕松突破100%。

以下是去年廣州首個(gè)四代住宅試點(diǎn)項(xiàng)目，主力戶型涵蓋82㎡三房及110㎡和125㎡四房。按照當(dāng)時(shí)的新規(guī)，陽(yáng)臺(tái)不計(jì)容面積上限可以達(dá)到套內(nèi)建面的25%，空中花園最大可以達(dá)到40%。

寬松的規(guī)劃條件，讓項(xiàng)目得房率大幅躍升。

以建面約110㎡的4+1房戶型為例，陽(yáng)臺(tái)+空中花園，合計(jì)拓展面積達(dá)到40+㎡，戶型實(shí)際實(shí)用面積超150㎡，得房率高達(dá)140%。

現(xiàn)行地方標(biāo)準(zhǔn)中，有不少要求四代住宅的戶型面積在100㎡以上，主要面向改善客群。也有一些地區(qū)對(duì)此不做限制。因此，也有一些剛需項(xiàng)目做四代住宅。小戶型+大贈(zèng)送的組合，催生出了逆天的得房率。

成都的這個(gè)項(xiàng)目，就是典型的四代住宅剛需盤。主力戶型集中在 81㎡、96㎡左右，贈(zèng)送的空中花園面積高達(dá)30-50㎡左右。

以建面約 81㎡的三房戶型為例，北側(cè)與左側(cè)配備超大空中花園，進(jìn)深 4.1-4.9 米，開間超10 米，室內(nèi)外空間大小將近1:1，超大的拓展空間，將戶型得房率拉到約200%。

另外，受氣候及日照條件影響，北方地區(qū)空中花園的進(jìn)深普遍不及南方。從目前來(lái)看，大部分空中花園的進(jìn)深都不會(huì)超過(guò)3米，得房率也普遍沒(méi)有南方地區(qū)的項(xiàng)目高。

2、把庭院搬上樓，提供別墅般的居住體驗(yàn)

四代住宅也被稱之為“立體園林生態(tài)住房”或“城市森林花園建筑”。其核心理念正是通過(guò)立體綠化設(shè)計(jì)，將地面庭院“搬到”空中，實(shí)現(xiàn)“戶戶有花園、層層有綠化”、甚至“停車上樓”。

戶戶有花園，帶來(lái)了別墅般的居住體驗(yàn)。

很多中國(guó)人都有別墅情結(jié)，喜歡別墅“有天有地”的居住方式。

四代住宅將花園“搬到”空中，讓住多層建筑的人也能圓上“別墅夢(mèng)”。

層層有綠化，營(yíng)造了親自然的生活方式。

近年來(lái)，人們對(duì)自然的向往引發(fā)強(qiáng)烈。四代住宅對(duì)傳統(tǒng)住宅產(chǎn)品的突破，在于自帶超大的、可滿足種植條件的空中花園，不僅能種普通的灌木類植物，還能種小型喬木類植物，綠植種類更為豐富，滿足人們足不出就能回歸自然的愿望。

因此，是否具備種植條件，是衡量四代住宅一個(gè)重要的指標(biāo)。

3、LDKBG一體化設(shè)計(jì)，兼容更豐富的生活場(chǎng)景

近年來(lái)的住宅設(shè)計(jì)推崇空間邊界模糊設(shè)計(jì)，空中花園的出現(xiàn)，為室內(nèi)外區(qū)域聯(lián)動(dòng)創(chuàng)造更多可能性。

很多四代住宅，都采用了LDKBG一體化設(shè)計(jì)（L客廳、D餐廳、K廚房、B陽(yáng)臺(tái)、G花園），形成尺度闊綽的復(fù)合多元空間，可兼容更豐富的生活場(chǎng)景，如家庭party、兒童生日會(huì)、家庭健身、下午茶，甚至可以在空中花園種菜，打造從田園到餐桌的生態(tài)體驗(yàn)……

某房企總結(jié)的LDKBG生活場(chǎng)景

持續(xù)優(yōu)化設(shè)計(jì)
四代住宅在爭(zhēng)議中進(jìn)化

盡管四代住宅已在各地快速鋪開，但對(duì)于四代住宅的爭(zhēng)議從未停止過(guò)。

其中最大的槽點(diǎn)，在于隱私及采光。很多人說(shuō)，樓上住戶能看到樓下的露臺(tái)甚至室內(nèi)空間，很沒(méi)完全感；更有人調(diào)侃，上層住戶通過(guò)露臺(tái)能跳到下層住戶家里，這設(shè)計(jì)很適合“隔壁老王”。

不可否認(rèn)，四代住宅仍處于摸索階段，仍需進(jìn)一步完善。不過(guò)隨著試點(diǎn)項(xiàng)目陸續(xù)落地，不足之處逐步暴露，后來(lái)者也吸取經(jīng)驗(yàn)不斷完善設(shè)計(jì)。

比如隱私問(wèn)題，市面上出現(xiàn)越來(lái)越多的優(yōu)化做法。

其中最常見的便是奇偶層錯(cuò)位設(shè)計(jì)。

例如這個(gè)項(xiàng)目，上下兩層的客廳與花園以L型咬合方式的錯(cuò)位布局，重合的部分布置為活動(dòng)平臺(tái)，錯(cuò)位部分打造成為種植區(qū)，讓每戶都擁有270°的環(huán)幕景觀視野，也更好的保證上下層之間的隱私感。

來(lái)源：日清設(shè)計(jì)

事實(shí)上，借助綠植形成遮擋，仍是目前四代住宅最為普遍的一個(gè)做法。

這也是為什么，明源君一直強(qiáng)調(diào)，具備種植條件是四代住宅的重要指標(biāo)之一。

來(lái)源：尤安設(shè)計(jì)

有的項(xiàng)目通過(guò)舍棄一部分戶型的空中花園，來(lái)規(guī)避對(duì)視問(wèn)題。

比如武漢首個(gè)四代住宅試點(diǎn)項(xiàng)目，僅在端戶戶型設(shè)置空中花園，中間戶則不做此配置。如下為118㎡戶型，奇偶層分別采用了臥室出挑和入戶空中花園出挑的設(shè)計(jì)。

有的則在空中花園奇偶錯(cuò)層布局的基礎(chǔ)上，借助外檐等遮擋物進(jìn)行視線阻斷。

如下這個(gè)項(xiàng)目，就是采用空中花園奇偶錯(cuò)層設(shè)計(jì)，同時(shí)借助陽(yáng)臺(tái)側(cè)板設(shè)計(jì)來(lái)規(guī)避住戶之間視線干擾的問(wèn)題。

此外，還有項(xiàng)目針對(duì)四代住宅存在的痛點(diǎn)，做了專項(xiàng)設(shè)計(jì)。

比如針對(duì)空中花園的排水問(wèn)題，設(shè)計(jì)線性排水溝和仿木地板瓷磚，既能防滑又防止積水。考慮到霧霾問(wèn)題及日曬問(wèn)題，配置霧森系統(tǒng)并預(yù)留電動(dòng)遮陽(yáng)簾。這些人性化的設(shè)計(jì)，進(jìn)一步提升了四代住宅的居住體驗(yàn)。

任何產(chǎn)品都是在實(shí)際應(yīng)用中持續(xù)完善，相信四代住宅也將在批評(píng)聲中前行，朝著好房子的方向不斷進(jìn)化。

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