五一前最后的工作日，廣州土拍如約而至。

今天一早，公共資源交易中心發(fā)公告，原定10點(diǎn)開(kāi)拍的金融城AT091007地塊臨陣“撤檔”。

這已是該地塊第二次“爽約”——3月底首次掛牌后延期，如今直接終止出讓，徹底從交易平臺(tái)下架。

△來(lái)源：廣州公共資源交易中心

不過(guò)，后續(xù)地塊的拍賣迎來(lái)了大反轉(zhuǎn)。

越秀地產(chǎn)通過(guò)閃電戰(zhàn)再下兩城，4.8億斬獲嘉禾望崗039地塊；

下午2點(diǎn)，與039地塊聯(lián)動(dòng)出讓的050地塊也被其順利拿下。

緊接著，越秀地產(chǎn)血拼20多輪，以14.5億元強(qiáng)勢(shì)拿下白云沙太路以西018地塊（衡器廠地塊）。

短短幾小時(shí)，越秀就像開(kāi)掛的“土拍收割機(jī)”，25.4億重金砸向白云，三宗靚地全部“包圓”。

先看省流重點(diǎn)版海報(bào)：

衡器廠地塊，與云悅百米之隔

白云衡器廠，堪稱近期的“明星選手”。

指標(biāo)相當(dāng)不錯(cuò)：占地16835平、總建面約42088平，2.5容積率...

14.1億，折合成交樓面價(jià)約3.4萬(wàn)/平。

不過(guò)，地塊需配建街道辦事處、商業(yè)設(shè)施等4171平公建配套，實(shí)際可售樓面價(jià)要更高一些。

說(shuō)到區(qū)位，其地處天河白云兩區(qū)交界處，與越秀·云悅僅一街之隔，城市界面還是生活配套都相當(dāng)完善。

兩個(gè)項(xiàng)目在體量、容積率等關(guān)鍵指標(biāo)上高度相似，連起拍樓面價(jià)都相差無(wú)幾（云悅2.64萬(wàn)/平）。

也就是，完全可以當(dāng)作“云悅二期”來(lái)開(kāi)發(fā)。

畢竟，去年12月初越秀云悅以5.5萬(wàn)/平的售價(jià)開(kāi)盤，4個(gè)多月的時(shí)間就接近清盤了，去化率超過(guò)90%，目前只剩31套未網(wǎng)簽。

這樣的去化速度，碾壓市場(chǎng)平均水平，也證明了這里確實(shí)有需求。

△來(lái)源：中指院

當(dāng)然，兩個(gè)項(xiàng)目也存在一些差異。

比如陽(yáng)臺(tái)率方面，新地塊為20%，略低于云悅的25%。不過(guò)問(wèn)題不大，這點(diǎn)差異完全可以通過(guò)設(shè)計(jì)優(yōu)化來(lái)彌補(bǔ)。

教育配套方面，新地塊雖未配建學(xué)校，有可能劃入云悅學(xué)區(qū)。

即便未能劃入，北側(cè)京溪廣智舊改規(guī)劃的36班小學(xué)也能提供plan B。

圖片來(lái)源：廣州市培英中學(xué)白云新城校區(qū)

值得注意的是，地塊的交通規(guī)劃優(yōu)勢(shì)。

根據(jù)出讓條件，開(kāi)發(fā)商需將項(xiàng)目地下空間與18號(hào)線北延段、26號(hào)線京溪路站實(shí)現(xiàn)一體化設(shè)計(jì)。

這意味著，未來(lái)業(yè)主不出小區(qū)就能直達(dá)地鐵站，通勤便利性將大幅提升。

衡器廠地塊及周邊實(shí)拍

綜合來(lái)看，這次由越秀地產(chǎn)開(kāi)發(fā)這塊地，無(wú)疑是最理想的選擇。

嘉禾望崗雙地塊，樓面價(jià)約1.35萬(wàn)

嘉禾望崗“雙子星”地塊，更像是一枚深水炸彈。

早在拍地前，就有保利、龍湖、國(guó)貿(mào)等開(kāi)發(fā)商報(bào)名參拍，熱度相當(dāng)不錯(cuò)。

看看西側(cè)的AB2112039地塊，1.16萬(wàn)/平的起拍樓面價(jià)看似誘人，實(shí)則暗藏玄機(jī)——

配建9105平公建配套、54班九年制學(xué)校，以及交通銜接設(shè)施，實(shí)際開(kāi)發(fā)成本要更高一點(diǎn)。

但三地鐵交匯的嘉禾望崗站、云門NEW PARK商業(yè)綜合體、華師附小等成熟配套，讓新地塊站在“前輩”的肩膀上，價(jià)值不言自明。

△嘉禾望崗板塊效果圖

樓面價(jià)1.34萬(wàn)/平，想象空間極高。

旁邊的國(guó)貿(mào)云上，均價(jià)約4.1-5.3萬(wàn)，目前去化率已經(jīng)超過(guò)86%，小戶型基本缺貨。

△來(lái)源：中指院

而且，該地塊與050地塊同屬嘉禾望崗場(chǎng)站綜合體地塊，出讓前就要求深度綁定：競(jìng)得房企需要同時(shí)參與AB2112050地塊的競(jìng)投。

后者成交樓面價(jià)18745元/平，兩地塊將通過(guò)人行天橋?qū)崿F(xiàn)與地鐵站的無(wú)縫銜接，或?qū)⒅鞔騎OD模式。

值得一提的是，白云區(qū)去化周期已壓縮至13.6個(gè)月。

也就是，越秀地產(chǎn)拿下這兩地塊，眼光還是很準(zhǔn)的。

越秀地產(chǎn)，又當(dāng)一次樓市贏家

不得不說(shuō)，越秀這次拿地再次完美拿捏。

三宗地塊，都契合越秀“小而美”的路線——要地鐵有地鐵，要學(xué)校有學(xué)校，關(guān)鍵價(jià)格還香！

從產(chǎn)品線來(lái)看，越秀近年打造的廣府系、先鋒系等產(chǎn)品IP，通過(guò)精準(zhǔn)客研和產(chǎn)品創(chuàng)新，一個(gè)比一個(gè)能打。

這三宗地的打造，有望延續(xù)此前火爆態(tài)勢(shì)。

△皓悅濱江營(yíng)銷中心實(shí)景圖

反觀今年廣州土拍供應(yīng)，呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)化特征：

2025年中心城區(qū)供地占比近80%，較去年提升12個(gè)百分點(diǎn)，其中天河、海珠等核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊占比持續(xù)走高。

反映了開(kāi)發(fā)商投資邏輯的轉(zhuǎn)變，注重資產(chǎn)的流動(dòng)性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

本次成交的三宗地塊，平均溢價(jià)率控制在合理區(qū)間。保證了開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間，又為后續(xù)產(chǎn)品創(chuàng)新預(yù)留了充足余地。

這種“理性競(jìng)價(jià)+品質(zhì)開(kāi)發(fā)”的良性循環(huán)，正在成為廣州土地市場(chǎng)的新常態(tài)。

接下來(lái)，好戲陸續(xù)上演！

5月6日上午10點(diǎn)，番禺融媒體大廈北側(cè)地塊即將迎來(lái)激烈競(jìng)價(jià)！目前已有多家頭部房企有意向。

另外，今早廣州規(guī)自局閃電掛牌5宗優(yōu)質(zhì)宅地，包括天河智谷、鐘村市廣路地塊等。

感興趣的朋友們，不妨持續(xù)關(guān)注！