房地產行業正在經歷巨變。2024年以來，房企業績普遍承壓，龍頭房企也免不了受到市場的沖擊。龍頭房企審時度勢，開始突圍。

“一哥”保利發展，就為行業樹立了榜樣。保利發展憑借前瞻的戰略布局、高效的執行能力以及對產品品質的執著追求，在逆勢中仍然取得了可圈可點的成績，持續彰顯其行業龍頭的風范。

根據中指研究院發布的2024年中國房地產銷售業績排行榜顯示，2024年，保利發展銷售額繼續穩居行業第一；財務指標保持穩健，債務結構持續優化。銷售額帶來穩定現金流，加之出色的財務管理能力，保利發展持續煥發新生的活力，同時為打造“好房子”、構筑美好生活奠定基礎。

2025年全國兩會首次將“建設安全、舒適、綠色、智慧的‘好房子’”寫入《政府工作報告》,標志著中國住房發展邁入新階段。作為央企的保利發展，對“好房子”的布局和理解也優于同行。

保利發展是首個提出“品質時代”的房企，也是最先落實產品制勝理念的公司。目前已形成“天悅人和”三大產品系十二大子品牌，持續打造好產品+好服務。2024年推出人文服務理念后，其產品力大幅躍升至行業第二。

坐穩頭把交椅，發展韌性凸顯

2024年，在行業銷售額承壓的背景下，保利發展仍然站穩“3000億元”陣營。2024年，保利發展實現簽約金額3230.29億元，權益銷售比創近年新高。去年，銷售額超過3000億元的房企僅有保利發展與中海地產兩家。

拆分來看，保利發展在38個核心城市銷售占比持續提升，一線城市四季度銷售面積同比增長40%，遠超行業平均水平。2022年及以后獲取的增量項目銷售近2000億元，占比約六成。

值得留意的是，保利發展是穩健投資、審時度勢的結果。公司38個核心城市的銷售市占率較去年進一步提升，其中14個城市市場占有率居行業第一梯隊，16個城市連續三年穩居當地前列，印證了保利在核心城市的產品號召力與運營效率。同時，保利發展在土儲布局也進一步聚焦核心城市，保證了后續開發銷售的持續動能和高質體量。保利發展能夠在充滿挑戰的環境下仍保持銷售額的規模，得益于保利發展對市場、客戶和服務的精準把握。

早在2021年，保利發展管理層便極具前瞻性地提出去“五化”趨勢判斷，即去金融化、去杠桿化、去庫存化、去多元化、去規模化。公司執行團隊迅速響應，通過優化庫存管理、加快項目去化速度，實現了庫存的有效減少，居克而瑞數據顯示，2023年和2024年連續兩年銷售額位居行業第一，充分展示了其在去庫存和銷售策略執行方面的卓越成效。

在銷售策略上，保利發展緊跟市場動態，靈活調整。

2024年，行業仍處于波動調整階段，保利發展緊盯行業形勢變化，在多個政策頻出、客戶來訪熱情高漲的市場窗口緊抓銷售去化。當年，通過優化庫存管理、加快項目去化，已開工存量項目計容面積較年初下降約20%。2024年，公司銷售存量項目占比近六成，未開工土地通過“調轉換退”盤活270萬平方米，資源周轉效率持續提升。

財務指標優化，現金流繼續為正

近年來，受到市場波動的影響，多數房企營收和利潤均有明顯波動。保利發展頂住壓力，去年仍然維持穩定的營收規模。2024年，保利發展實現營業收入約3116.6億元，歸母凈利潤約50.01億元，歸母扣非凈利潤約42.56億元，盈利水平保持行業前列。

為了應對行業下行壓力，保利發展主動降負債縮表。

2024年，保利發展主動壓降有息負債54億元，存量有息負債綜合成本降至2.92%，較上年下降22個基點。全年新增融資中，保利發展公司債利率低至2.20%，中期票據利率2.30%，均創同期最低水平。更值得一提的是，保利發展也是目前頭部房企中唯一一家將境外美元債全部清償的房企。

得益于銷售流速穩健以及不斷降杠桿，保利發展實現經營性現金流“七年連正”，資金安全墊充足。

2024年，保利發展實現銷售回籠3277億元，當年銷售回籠率較去年提升1.3個百分點。通過“以銷定產”動態平衡資金收支，全年經營性現金流凈額63億元，連續第七年為正。年末在手現金1342億元，疊加并表口徑已售待回籠資金832億元，流動性儲備遠超行業均值。

此外，保利發展對于提振市場的政策紅利精準承接，并在融資工具運用上實現創新突破。公司積極運用“經營性物業貸款”“房地產融資協調機制”等政策工具，年內新增經營貸130億元。

此外，保利發展首單純現金融資的定向可轉換公司債券已于2025年4月獲證監會同意注冊批復，計劃融資規模85億元。這一低融資成本不僅為公司提供了更優惠的融資條件，還增強了保利發展在市場中的競爭力。在行業融資環境緊張的情況下，保利發展的融資優勢為其穩健發展提供了有力保障。

2025年4月9日，保利發展面向專業投資者公開發行的公司債券（第一期）獲中誠信國際評級機構授予的“AAA”評級。這一評級不僅體現了保利發展的穩健財務表現及其在行業中的領先地位，也強化了市場對房地產行業的復蘇預期。

品質制勝，產品力行業領先

今年以來，“好房子”成為房企共同追求的目標。5月1日起，住房城鄉建設部發布的《住宅項目規范》將正式實施，對新建住宅一系列指標明確了底線要求，被視為“好房子”的標準。龍頭房企也以此推出“好房子”戰略，保利發展也早有布局。

2024年，保利發展產品力在克而瑞排名中從2021年的第九躍升至第二。目前，“天悅人和”三大產品系全面落地，如寧波天珺、上海瑯悅等項目實現“全維實景展示”，首開去化率超70%，銷售流速穩居板塊前三。作為保利“天-悅-和”產品系中最高端的系列，廣州保利天曜也在近期亮相。

去年，在房地產行業的交付高峰期，保利發展也高質量完成交付任務。報告期內，保利發展竣工交付16.5萬套住宅，22個項目獲市級以上施工示范工地稱號。寧波天珺、上海瑯悅等產品系項目實現“全維實景展示”，首開去化率超70%，銷售流速穩居板塊前三。“所見即所得”的交付標準，極大提振了市場信心。

此外，保利發展也進一步優化開發鏈條，其智慧供應鏈疊加快建體系，以科技賦能提質增效。公司在海南試點的“快建體系”，實現拿地后14個月竣備、工期壓縮30%以上；同時，通過AIGC智能化設計、統簽統采統付等模式，優化供應鏈端成本。這些創新不僅縮短了開發周期，更確保了品質可控。

在住宅開發銷售賽道以外，保利發展的多元業態協同發力，也成為2024年的一大亮點：資產經營成新增長極，打造公司業績的第二增長曲線。商業運營方面，上海花木時光里、廣州魚珠時光等項目出租率連續三年提升；租賃住房板塊“和寓”品牌迅速擴張，在營規模超4.5萬間。物業服務板塊第三方管理面積增至525.6萬平方米，商辦業態新拓金額同比增長17.9%，非居業態優勢持續鞏固。

面對未來，保利發展管理層認為，品質時代，唯有真正以客戶為中心的企業，才能穿越周期，持續領跑。保利發展也將在核心城市的土地市場持續儲備布局，憑借低融資成本優勢以及多元業態的協同效應，進一步鞏固“行穩致遠”的發展定力。