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案件梳理

一、當事人關系

原告（買受人）：陳芳，× 村村民，農業戶口

被告（出賣人）：李建國，× 村村民，農業戶口，與原告同屬村集體經濟組織成員

第三人：李麗，被告之女，主張涉案房屋已通過分家取得

涉案房屋：北京市平谷區一號房屋（原× 東路 × 號），被告原祖遺房屋

二、原告訴求

確認2003 年 7 月 16 日簽訂的《房屋買賣契約》有效；

確認一號房屋歸原告所有；

訴訟費由被告承擔。

三、被告抗辯

否認簽訂房屋買賣協議，稱未賣房，僅將房屋借給原告居住；

主張一號房屋已通過分家分給女兒李麗，原告無權主張所有權。

四、第三人述稱

認可被告意見，主張涉案房屋系被告分家分配給自己，不同意原告請求。

五、法院查明事實

合同簽訂與履行：

2003 年 7 月 16 日，原被告在村干部及中證人見證下簽訂《房屋買賣契約》，約定被告以 2 萬元出售一號房屋，原告當日支付房款并入住至今。

協議落款處有雙方及見證人的“十” 字確認，原告提交證人證言及村委會證明佐證。

歷史訴訟矛盾：

被告在2015-2018 年多起相鄰糾紛訴訟中，均自述 “2003 年將一號房屋賣給原告”，并認可買賣協議真實性，與本案抗辯矛盾。

房屋權屬與交付：

一號房屋原屬被告祖遺房產，原告購買后實際占有使用近二十年，被告未提交分家協議或產權分割證據。

爭議焦點

《房屋買賣契約》是否有效：

原告主張協議真實有效，已履行付款及交付義務；

被告否認協議真實性，稱僅為借住，未簽字且未收款。

一號房屋歸屬如何認定：

原告認為基于有效買賣合同取得所有權；

被告及第三人主張房屋已分家分配，原告無權取得。

案件分析

一、合同效力認定

形式與實質要件：

協議由雙方及見證人簽署（“十” 字確認），符合農村房屋買賣的民間習慣，且原告已支付房款并實際占有房屋近二十年，履行行為完整。

原被告均為同一村集體經濟組織成員，交易不違反農村宅基地房屋“本集體內部流轉” 的規定，合同合法有效。

被告自認規則適用：

被告在在先訴訟中多次明確承認“出售房屋給原告”，構成訴訟中的自認，依據禁反言原則，其本案中否認賣房的抗辯缺乏證據支持，違背誠實信用原則。

二、房屋權屬認定

分家主張不成立：

被告及第三人未提供分家協議、產權分割證明等證據，僅口頭陳述房屋已分給女兒，法院不予采信。

即便存在分家事實，原告作為善意第三人，已支付合理對價并實際占有房屋，構成善意取得，所有權應受保護。

交付與占有效力：

原告自2003 年起持續占有使用房屋，被告未提出異議，進一步印證買賣合同的真實性及履行狀態。

裁判結果

合同效力確認：原告陳芳與被告李建國于2003 年 7 月 16 日簽訂的《房屋買賣契約》合法有效；

房屋權屬判定：位于北京市平谷區一號房屋歸原告陳芳所有；

駁回其他請求：被告及第三人的抗辯缺乏事實與法律依據，予以駁回。

案件啟示

農村房屋買賣的合法性：同一集體經濟組織成員間的房屋買賣，符合法律規定的，合同效力受保護，實際履行行為（付款、交付、長期占有）是認定交易真實性的重要依據。

訴訟自認與禁反言：當事人在在先訴訟中的陳述構成自認，若無相反證據推翻，后續抗辯不得隨意反悔，體現誠實信用原則對訴訟行為的約束。

分家析產的舉證責任：主張分家取得房產的一方，需提供書面協議、產權分割證明等證據，僅憑口頭陳述無法對抗合法有效的買賣合同。

善意取得的適用：即便存在內部權屬爭議，善意第三人支付對價并實際占有房屋的，其權利優先受保護，維護交易安全與信賴利益。

本案明確了農村房屋買賣中合同效力、權屬認定及舉證責任的裁判規則，對類似糾紛中認定交易真實性、平衡各方權益具有參考意義。