來(lái)源|WIN商業(yè)地產(chǎn)頭條（ID：Dtoutiao）

作者|黎浩然

頭圖來(lái)源|武漢首創(chuàng)奧萊公眾號(hào)

REITs大年正在到來(lái)，游戲規(guī)則已然大變。

去年7只消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs連發(fā)，今年發(fā)行規(guī)模還將繼續(xù)擴(kuò)大，想搭上這班快車(chē)的玩家必須明白：資本市場(chǎng)只相信真實(shí)的運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)，畫(huà)餅充饑的時(shí)代結(jié)束了。

復(fù)盤(pán)國(guó)內(nèi)7只上市的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs（以下簡(jiǎn)稱“消費(fèi)REITs”）2024成績(jī)單，呈現(xiàn)出三大共性特征：底層資產(chǎn)均積極調(diào)改提升；出租率和租金收入維持穩(wěn)定；全數(shù)在二級(jí)市場(chǎng)上獲得了良好漲幅。

經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)階段，重奢商場(chǎng)最為耀眼。但隨著經(jīng)濟(jì)放緩，國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心市場(chǎng)進(jìn)入存量時(shí)代，地處城市中心、副中心”接地氣“的商場(chǎng)們，以更穩(wěn)健的姿態(tài)獲得了投資者的青睞。

出租率整體超95%

二級(jí)市場(chǎng)全線走強(qiáng)

截至2024年末，7只消費(fèi)REITs均實(shí)現(xiàn)收入增長(zhǎng)，出租率雖有所分化，但都高于95%，顯示出較強(qiáng)的韌性。二級(jí)市場(chǎng)上，它們的價(jià)格整體上漲，其中華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT、華夏首創(chuàng)奧萊REIT、嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT漲幅超過(guò)20%。

//出租率：期末整體超95%，武漢首創(chuàng)奧萊最高

出租率指標(biāo)看，7只消費(fèi)REITs的底層物業(yè)的整體均在95%以上。其中，武漢首創(chuàng)奧萊的出租率最高，達(dá)到99.17%；中金印力消費(fèi)REIT、嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT底層資產(chǎn)出租率同比2023年末小幅下降。

//租金：商圈+精準(zhǔn)定位決勝，青島萬(wàn)象城、成都大悅城租金單價(jià)高

租金方面，青島萬(wàn)象城位于青島市的最核心商圈——香港中路商圈，再加上持續(xù)進(jìn)行品牌組合優(yōu)化，租金單價(jià)為7只產(chǎn)品中最高，達(dá)到397.73元/㎡/月；主打“潮玩”屬性的成都大悅城，圍繞年輕人的需求引進(jìn)品牌和舉辦活動(dòng)，同樣取得較高的租金水平，達(dá)到360.1元/㎡/月。上海又一城所在的五角場(chǎng)商圈為上海四大城市副中心之一，同樣有較強(qiáng)的客流支撐。

租金收繳率看，7只消費(fèi)REITs底層資產(chǎn)的租金收繳率都接近100%，反映出各項(xiàng)目對(duì)于租戶具有較強(qiáng)吸引力，租約穩(wěn)定。近兩年零售市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，租戶經(jīng)營(yíng)壓力明顯加大，因經(jīng)營(yíng)壓力導(dǎo)致租戶欠繳租金，甚至提前退租的情況亦不少見(jiàn)。但7只消費(fèi)REITs旗下的商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目，目前還未遇到類似問(wèn)題。

//現(xiàn)金分派率：均在4%-6%區(qū)間，華安百聯(lián)消費(fèi)REIT最高

從收入看，客流的增長(zhǎng)促進(jìn)7支消費(fèi)REITs整體收入的提升。2024年，華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT、中金印力消費(fèi)REIT、華安百聯(lián)消費(fèi)REIT客流累計(jì)分別同比增長(zhǎng)10.9%、3.7%和5.3%。參照各REITs招募說(shuō)明書(shū)給予的2024年?duì)I收預(yù)測(cè)值，大部分REITs均完成目標(biāo)。

7支消費(fèi)REITs的年化現(xiàn)金分派率在4%-6%之間，呈現(xiàn)出較好的回報(bào)表現(xiàn)。其中，華安百聯(lián)消費(fèi)REIT的年化分派率最高，為5.59%；華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT的年化分派率相對(duì)偏低，主要是由于華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT的股價(jià)偏高。

//二級(jí)市場(chǎng)：整體走強(qiáng)，奧萊備受追捧

截至2024年末，二級(jí)市場(chǎng)上7支消費(fèi)REITs價(jià)格整體上漲，其中華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT、華夏首創(chuàng)奧萊REIT、嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT漲幅超過(guò)20%。

進(jìn)入2025年后，消費(fèi)REITs維持升勢(shì)。華夏首創(chuàng)奧萊REIT價(jià)格上漲幅度為該類別第二大，僅次于嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT。截至2025年3月31日，華夏首創(chuàng)奧萊REIT區(qū)間最低價(jià)為2024年9月3日2.597元/份，對(duì)應(yīng)漲幅5.23%；區(qū)間最高價(jià)為2025年3月31日3.840元/份，對(duì)應(yīng)漲幅55.59%。

華夏首創(chuàng)奧萊REIT，是國(guó)內(nèi)首個(gè)以?shī)W特萊斯項(xiàng)目作為底層資產(chǎn)的公募REIT，兩個(gè)奧萊項(xiàng)目均為所在區(qū)域頭部奧萊。其中，濟(jì)南首創(chuàng)奧萊——山東省體量最大的奧特萊斯、武漢首創(chuàng)奧萊——武漢長(zhǎng)江以南區(qū)域奧萊頭部玩家都有較強(qiáng)對(duì)外輻射能力及護(hù)城河，在各自落位的區(qū)域展現(xiàn)出了顯著的競(jìng)爭(zhēng)力及領(lǐng)先的市場(chǎng)地位。

在當(dāng)前投資市場(chǎng)不確定性較多、A股市場(chǎng)波動(dòng)較大的情況下，消費(fèi)REITs的穩(wěn)定上升，為投資者提供較好的投資回報(bào)，成為投資者資產(chǎn)配置的一項(xiàng)重要選擇。

加強(qiáng)品牌調(diào)整、策劃破圈活動(dòng)

挖掘消費(fèi)者新需求

上市之后，7大消費(fèi)REITs均保持較高的積極性，紛紛通過(guò)優(yōu)化品牌組合、深化空間運(yùn)營(yíng)和舉辦營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)等，提高客流及消費(fèi)轉(zhuǎn)化。

//品牌組合優(yōu)化，引入熱門(mén)品類

雖定位有所差異，但7大消費(fèi)REITs的底層資產(chǎn)在2024年內(nèi)引入的品牌上存在一定的共性。零售上側(cè)重增加熱門(mén)的戶外運(yùn)動(dòng)品牌，如青島萬(wàn)象城、杭州西溪印象城、成都大悅城均招來(lái)了Salomon、HOKA、The North Face、始祖鳥(niǎo)等中高端戶外品牌，武漢首創(chuàng)奧萊則引入了駱駝戶外運(yùn)動(dòng)城；餐飲上，擴(kuò)大餐飲品牌數(shù)量，增加餐飲區(qū)域面積，引入更多網(wǎng)紅特色餐飲。

除此之外，高情緒價(jià)值品牌亦是近年消費(fèi)REITs底層項(xiàng)目的招商重點(diǎn)，聚焦性增加了二次元（卡游）、潮流集合店（名創(chuàng)優(yōu)品）、寵物用品（超級(jí)鳥(niǎo)局）等特色店鋪。

值得留意的是，作為主力店的人氣商超是當(dāng)前購(gòu)物中心調(diào)改的熱點(diǎn)。2024年，成都大悅城順理成章地將原有超市調(diào)整為盒馬鮮生，開(kāi)業(yè)三天銷(xiāo)售業(yè)績(jī)達(dá)230萬(wàn)，帶動(dòng)商場(chǎng)整體業(yè)績(jī)提升及客流增長(zhǎng)。

圖源：小紅書(shū)@成都大悅城

長(zhǎng)沙覽秀城和西溪印象城相近，均有商超主力店帶動(dòng)及穩(wěn)定人氣，前者為沃爾瑪，后者為山姆會(huì)員店。兩家超市在當(dāng)?shù)赜辛己玫目腿夯A(chǔ)，暫時(shí)無(wú)需調(diào)改，但會(huì)受到周邊項(xiàng)目超市的調(diào)改提升影響造成分流。

與長(zhǎng)沙金茂覽秀城同年開(kāi)業(yè)的步步高梅溪新天地，同處梅溪湖商圈，其場(chǎng)內(nèi)步步高超市于2024年接受胖東來(lái)幫扶調(diào)改，重新調(diào)整了內(nèi)部燈光、改造效仿等硬件設(shè)施，并引進(jìn)多款胖東來(lái)暢銷(xiāo)產(chǎn)品，帶動(dòng)整個(gè)商場(chǎng)客流大幅提升。

2024年五一小長(zhǎng)假，步步高超市梅溪湖店平均日銷(xiāo)售額達(dá)到210萬(wàn)元，日均客流15963人；單日最高銷(xiāo)售額240.22萬(wàn)元，客流17689人，而在調(diào)改前日均銷(xiāo)售額僅為15萬(wàn)、日均客流2000人次。

//營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)創(chuàng)新，吸引年輕消費(fèi)者

2024年，7大消費(fèi)REITs底層項(xiàng)目著力通過(guò)策劃高人氣破圈活動(dòng)，來(lái)擴(kuò)大自身的營(yíng)銷(xiāo)聲量，吸引更廣范圍的消費(fèi)者關(guān)注度，提升項(xiàng)目整體客流量與銷(xiāo)售額。

“谷子經(jīng)濟(jì)”的爆火讓策劃二次元聯(lián)名活動(dòng)成為商場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的新定番。原有谷子店進(jìn)駐，并舉辦過(guò)相關(guān)活動(dòng)的商場(chǎng)正在擴(kuò)大谷子店區(qū)域，并提高舉辦二次元活動(dòng)頻次；未曾舉辦過(guò)相關(guān)活動(dòng)的商場(chǎng)，亦嘗試舉辦二次元相關(guān)首展等活動(dòng)，以測(cè)試增設(shè)二次元主題街區(qū)的可能性。

成都大悅城為7支消費(fèi)REITs中，舉辦二次元活動(dòng)最多的項(xiàng)目。圍繞“AAA潮玩購(gòu)物公園”的定位，成都大悅城先后舉辦了《光·遇》五周年嘉年華慶典的全球首展、「CHiiKAWA x MINISO」主題快閃西南首展、X11 重返未來(lái)西南首展及快閃店、高達(dá)基地成都限定展和快閃店、草莓熊限定打卡活動(dòng)等活動(dòng)，引爆城中熱議，強(qiáng)化了項(xiàng)目在西南二次元愛(ài)好者心中的定位。

圖源：小紅書(shū)@成都大悅城

杭州西溪印象城則在2024年尾舉辦了ICIC杭州印象動(dòng)漫節(jié)，并在場(chǎng)外設(shè)置了痛車(chē)展示區(qū)域，吸引眾多二次元愛(ài)好者到場(chǎng)打卡。今年4月，項(xiàng)目引進(jìn)《忍者之路》火影忍者主題展浙江首展，以及木葉雜貨鋪快閃店，進(jìn)一步擴(kuò)大在二次元展覽方面的投入。

圖源：小紅書(shū)@西溪印象城

//空間運(yùn)營(yíng)深化，提升資產(chǎn)價(jià)值

空間運(yùn)營(yíng)方面，各運(yùn)營(yíng)方都對(duì)項(xiàng)目的室內(nèi)外廣場(chǎng)、中庭等空間進(jìn)行充分利用，結(jié)合各類節(jié)慶熱點(diǎn)，舉辦多樣的社群活動(dòng)，更有運(yùn)營(yíng)方對(duì)場(chǎng)內(nèi)硬件進(jìn)行改造，以適應(yīng)新的業(yè)態(tài)調(diào)整。

西溪印象城利用西溪濕地旅游節(jié)氣，在退臺(tái)和屋頂及中庭空間應(yīng)用層面定期配備不同節(jié)日打造主題空間；利用杭州對(duì)外擺空間利用的放寬，發(fā)展氛圍及夜經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

圖源：小紅書(shū)@西溪印象城

上海又一城對(duì)七樓南區(qū)的楊浦區(qū)唯一真冰溜冰場(chǎng)——浩克冰場(chǎng)進(jìn)行升級(jí)，打開(kāi)冰場(chǎng)的展示面，形成商場(chǎng)公區(qū)與冰場(chǎng)的互動(dòng)體驗(yàn)空間。

長(zhǎng)沙金茂覽秀城策劃了“快樂(lè)長(zhǎng)沙”系列主題街區(qū)，包括L1西廣場(chǎng)持續(xù)打造夜經(jīng)濟(jì)主題、L1圓廣場(chǎng)聚焦社群友好主題、L1外廣場(chǎng)呈現(xiàn)露營(yíng)室外街區(qū)、LG室外街圍繞藝文煙火主題、LG南下沉廣場(chǎng)營(yíng)造松弛微醺氛圍，塑造覽秀城的市井煙火與潮流玩趣的名片。

青島萬(wàn)象城對(duì)一期L4-L5、二期L4-L5的部分區(qū)域進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整及裝修改造，全部改造工程于2024年完成，并進(jìn)行了相應(yīng)的業(yè)態(tài)優(yōu)化調(diào)整，利用新改造區(qū)域引入眾多山東首家及高級(jí)別形象店，并策劃了“明日海島”等大型空間推廣活動(dòng)，提升了客戶滿意度和黏性。

此外，青島萬(wàn)象城還于 L5 層戶外連橋打造潮流活力空間“天空滑板公園”，為滑板愛(ài)好者提供了新的玩樂(lè)、社交場(chǎng)所，打造引領(lǐng)城市潮流的名片。

購(gòu)物中心早已告別野蠻生長(zhǎng)，那些能同時(shí)玩轉(zhuǎn)投融資、吃透消費(fèi)分級(jí)、玩轉(zhuǎn)存量改造、駕馭資本杠桿的玩家，才是真正的韌性王者。畢竟，在注意力稀缺的時(shí)代，讓人"來(lái)了不想走，走了還想來(lái)"才是永恒的真經(jīng)。

11年老商場(chǎng)逆齡煥新，12層空間疊滿潮流buff，

70%年輕客群活力全開(kāi)！

#銀泰創(chuàng)意城總經(jīng)理董冰樂(lè) 現(xiàn)場(chǎng)帶逛，

看它如何轉(zhuǎn)年輕力，找到爆款公式。

時(shí)間地點(diǎn)：2025年5月28-29日丨廣州朗豪酒店