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　　樓市溫州 LOUSHIWENZHOU

　　市中心繁華地段的商鋪，僅需17萬一間？

　　日前，不管是網路上，還是現實中，鋪天蓋地出現17萬一間商鋪的廣告。

　　廣告內容（上下滑動查看）

　　17萬，是市中心很多商鋪一年的租金，正常商鋪售價都在上百萬，甚至數百萬。

　　高知名度的五馬街則更貴，約40㎡的商鋪，大概要賣800萬左右（掛牌很少），年租金也要40萬左右。

　　現在，用半年到一年租金，就能買一套商鋪？有這等好事？

　　千載難逢的“天上掉餡餅”，必須去看看！

　　那么，這么“好”的商鋪，到底在哪里？

　　從部分展露的信息來看，一般只說鹿城區、市中心，只有一個微信對話說是五馬街。

　　打電話咨詢后才知道，是五馬街往南約500米的小南門，即小南路與虞師里交匯處的雙蓮大樓。

　　這可不是什么新建建筑，而是近30年房齡的老房子。

　　虞師里側入口

　　在1樓面朝虞師里處，一處名為“海之惠生鮮市集”的招商中心，即是該項目。

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　　這是一間1樓的大商鋪，面積達約1000㎡，位于其他小型沿街商鋪背后，在小南路、虞師里各有一個入口。

　　據現場銷售人員介紹稱，該商鋪當前在個人名下，引進一家運營公司，打造一座農貿市場，并對部分攤位進行分割銷售。

　　該農貿市場將設置約200余個攤位，每個攤位約2-4㎡，售價約15-20萬元一個，計劃引進60-70個商戶，承租這些攤位。

　　銷售的攤位，若非自己經營，將由業主與該運營公司簽訂20年的委托運營協議，業主與運營公司的租金分成為9：1，預計一個攤位每年可收2-3萬元的租金。

　　小南路側入口

　　可以看出，這“便宜到離譜”的市中心商鋪，是二手商鋪出售，且非整體出售，而是分割出售。

　　分割后的商鋪，其實是一個比廁所還小的攤位，還不是沿街的，無法獨立經營。

　　顯然，該商鋪有一定的風險。

　　一旦農貿市場運營失敗，運營公司撤場，這間“商鋪”就砸手里了，想再租出去就非常困難。

　　而一個統一產權的大商鋪，被分割之后，這一百多個業主如何統一意見、集體行動，也將是一個大難題。

　　這種產權分割銷售而導致運營失敗的商業案例，在溫州曾多次發生。大名鼎鼎的歐洲城，正是一個典型案例。

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　　盡管“海之惠生鮮市集”所在的小南門，地段優越、人口密度高，但并非沒有農貿市場。

　　從“海之惠生鮮市集”向東，沿著虞師里走約300米，就是大名鼎鼎的大南門農貿市場。

　　大南門農貿市場

　　大南門農貿市場面積達約12000㎡，分上下兩層，是“海之惠生鮮市集”約12倍規模，由市現代集團所屬菜籃子集團運營。

　　開業20余年來，大南門農貿市場已在市民心目中形成高知名度與優良口碑。

　　如果“海之惠生鮮市集”就開在大南門農貿市場隔壁，或許會有人兩邊一起逛逛。然而，兩者隔了約300米，一般人只會選一邊，很少有人都去。

　　當規模存在明顯劣勢，“海之惠生鮮市集”的品類豐富度將受限，市民采購時的選擇、對比也非常有限。

　　大南門農貿市場

　　不過該項目的銷售人員稱，“海之惠生鮮市集”將打造一座凈菜市場，衛生條件將遠遠好于大南門農貿市場，更受年輕人喜歡。他們擁有農產品供應鏈，菜品價格將更實惠。他們還將推出3公里內線上下單、線下配送。

　　按照目前計劃，“海之惠生鮮市集”將在今年10月開業。

　　那么，未來“海之惠生鮮市集”與大南門農貿市場的競爭，誰將勝出？我們將繼續觀察。

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　　在當前這個商鋪銷售中，“海之惠生鮮市集”的宣傳，存在一些誤導。

　　比如，僅稱“地處市中心”，甚至說在五馬街，都在模糊實際地址。

　　委托運營的回報承諾，也是廣告法所禁止的。

　　商鋪租金，一般以年租金占購入總價的5%的回報率為及格線，即20年回本。但是，不少商鋪都很難達到5%的回報率。

　　按照該項目所承諾的回報，回報率竟高達約13%-15%，遠超市場上其他商鋪。

　　這還是二手商鋪，如果真有這么好的事，為什么該商鋪不繼續持有？

　　另據愛企查信息顯示，該項目注冊有兩家公司，均為同一法人，分別注冊于今年2月、4月，注冊資金分別為100萬元、20萬元，但均未顯示實繳資金。

　　公司注冊信息。來源：愛企查

　　其中一家公司，還于4月21日變更法人，距離公司注冊僅約2個月時間。

　　法人變更信息。 來源：愛企查

　　而近年，隨著生鮮超市、會員制超市、線上團購等興起，農貿市場的客群也在被分流。

　　在此情況下，其他一些新建的農貿市場，即便是非分割銷售的，也有運營失敗的案例。當然，也有成功的案例。

　　接下來，若盒馬鮮生進駐溫州，也可能繼續分流農貿市場的客群。

　　除了該項目，最近也有不少市民接到一些推銷電話，介紹全國各地類似的投資項目。

　　看來，這類分割銷售的農貿市場攤位，在不少城市都存在。

　　外地類似項目的廣告

　　對比其他可分割銷售的農貿市場，往往在土地出讓時，就要求建設農貿市場，備案時明確備注為農貿。

　　其他分割銷售農貿市場的備注。來源:市房地產市場信息網

　　而該項目僅為商業，在有關部門的備案中并未明確備注為農貿，而是由該團隊自行定位。

　　那么，是否存在這么一種可能性，即將這種難賣的大商鋪包裝成農貿市場，以出售攤位的名義將其分割銷售，幫原商鋪持有人套現。

　　至于后面農貿市場到底開不開得起來，就另說了。

　　當然，以上只是猜測。

　　從種種跡象看，購買這類商鋪，還是要擦亮眼睛，謹慎行事，切勿貪圖便宜、地段好就下手。