突發(fā)！江寧人苦苦等待近5年的商業(yè)綜合體，有重大變化！

就在最近，南京市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)發(fā)布了《南京江寧百家湖（中心片區(qū)）控制性詳細(xì)規(guī)劃》NJNBd040—63規(guī)劃管理單元圖則修改（公眾意見(jiàn)征詢），竹山路地鐵口的景楓G96，規(guī)劃大調(diào)改：

① 用地性質(zhì)優(yōu)化，由兩幅商辦混合用地合并為一幅商住混合用地，江寧核心區(qū)騰挪出珍貴的居住機(jī)會(huì)；

②地鐵1號(hào)線、5號(hào)線的換乘大廳提上日程，這兩條線路出站換乘的現(xiàn)狀不會(huì)維持太久；

③ 規(guī)劃的150米高樓被“砍”，商業(yè)辦公建筑高度被限制在80米內(nèi)。

問(wèn)題來(lái)了，景楓G96的巨變，好事還是壞事？

01

先復(fù)習(xí)下景楓G96綜合體的背景知識(shí)。

2020年12月，景楓以11.6億底價(jià)拿下竹山路G96地塊。這塊地出讓面積87103.80㎡，為商辦混合用地、基層社區(qū)中心，綜合容積率4.53。

圖片拍攝于2021年4月

根據(jù)當(dāng)時(shí)的出讓條件，G96有諸多建設(shè)條件，比如：

A分區(qū)須建設(shè)一座150米高的標(biāo)志性塔樓，購(gòu)物中心體量不低于15萬(wàn)方，且得建一座3萬(wàn)方的地上停車樓；

整個(gè)地塊內(nèi)得建設(shè)并自持兩個(gè)酒店，A分區(qū)內(nèi)得引進(jìn)一線品牌酒店；

A分區(qū)得建設(shè)建筑面積不小于5400㎡的地鐵竹山路站換乘廳，且與地塊結(jié)合工程分為三層。

官方的規(guī)劃里，這座綜合體對(duì)江寧意義重大，早在2022年江寧發(fā)布就公布了綜合體的案名：景楓城，計(jì)劃開(kāi)竣工時(shí)間節(jié)點(diǎn)為2021年10月至2024年10月。

但由于建筑業(yè)態(tài)多、要求自持比例較大，且為雙地鐵上蓋，景楓G96的整體開(kāi)發(fā)建設(shè)難度并不小，一度進(jìn)展緩慢、停工過(guò)，甚至于去年2月被列入江寧區(qū)閑置土地名單內(nèi)。

就在今年一季度，江寧高新區(qū)在回復(fù)市民咨詢時(shí)還表示：“竹山路景楓G96綜合體暫無(wú)明確建設(shè)計(jì)劃，待后期明確土地開(kāi)發(fā)方向后將及時(shí)對(duì)外發(fā)布。”

現(xiàn)在，景楓G96規(guī)劃大調(diào)改，項(xiàng)目繼續(xù)推進(jìn)有望了？

02

景楓G96用地面積約9.04公頃，目前以空地和臨時(shí)工棚為主。按照最新規(guī)劃，這座綜合體將改頭換面。

首先是商辦改商住，江寧核心區(qū)即將騰挪出珍貴的住宅選項(xiàng)。

根據(jù)規(guī)劃，G96將由兩幅商辦混合用地合并為一幅商住混合用地，容積率由5調(diào)整至2.2，建筑高度也從150米調(diào)整至80米內(nèi)。

注意，按照原本的規(guī)劃，G96的商業(yè)、辦公占比非常高，且大多由開(kāi)發(fā)商自持。規(guī)劃調(diào)整后，商業(yè)辦公建筑占地上總建筑面積比例為15%-30%。

這意味著未來(lái)項(xiàng)目住宅最高可占比85%，繼仁恒龍灣、嘉和華府之后，江寧核心區(qū)又新增改善選項(xiàng)。

其次，地鐵竹山路站換乘大廳再次提上日程。

我們知道，由于G96一直沒(méi)能建起來(lái)，設(shè)置在項(xiàng)目?jī)?nèi)的換乘大廳也沒(méi)能兌現(xiàn)。目前，地鐵1、5號(hào)線竹山路站換乘得出站。

根據(jù)最新規(guī)劃，地鐵1、5號(hào)線竹山路站的換乘大廳仍然設(shè)置在G96內(nèi)，且明確該換乘大廳要與商業(yè)、辦公功能一體化設(shè)計(jì)，合理組織交通流線。

基于此，我們猜測(cè)，未來(lái)G96將是雙地鐵上蓋的綜合體，以住宅為主，輔以部分商業(yè)、辦公、社區(qū)中心、停車場(chǎng)等配套，實(shí)現(xiàn)復(fù)合式場(chǎng)景營(yíng)造。

有人忍不住發(fā)問(wèn)，以景楓中心為樣本，竹山路景楓城的期待值非常高，現(xiàn)在商業(yè)變商住，江寧核心區(qū)是要自降身段嗎？

銳評(píng)君認(rèn)為，這并非壞事。

雖然這份規(guī)劃尚在公示期，且后續(xù)G96是回收重新出讓還是繼續(xù)由景楓來(lái)開(kāi)發(fā)都沒(méi)明確，但審時(shí)度勢(shì)是明智之舉。

經(jīng)過(guò)多年的開(kāi)發(fā)建設(shè)，江寧核心區(qū)的商圈能級(jí)、商業(yè)小宇宙領(lǐng)先南京。

河定橋及勝太路，以大潤(rùn)發(fā)+金輪+同曦+弘陽(yáng)為主力；東山，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)扛起大旗；百家湖不用多說(shuō)吧？金鷹+景楓中心+太陽(yáng)城+1912，玩轉(zhuǎn)夜經(jīng)濟(jì)、首店經(jīng)濟(jì)等，輕松吸納全南京的消費(fèi)力；竹山路一帶，龍灣天街、在建的仁恒濱水商業(yè)，未來(lái)也毫不遜色。

密度如此高的商業(yè)布局，經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)一片祥和。可經(jīng)濟(jì)面臨上行壓力的當(dāng)下，大家的收入預(yù)期降低，消費(fèi)也不可避免降維，現(xiàn)有的江寧核心區(qū)商業(yè)內(nèi)卷激烈，商場(chǎng)未免有飽和之嫌。

反倒是受限于非常有限的土地供應(yīng)，江寧核心區(qū)域，包括百家湖、九龍湖、小龍灣等，新房供應(yīng)一向很緊張。

以至于雖然整體樓市大環(huán)境是下行的，但江寧樓市自成小氣候，嘉和華府、仁恒龍灣等改善盤逆市熱銷，九龍湖好不容易拿出一幅低密度的G18宅地，經(jīng)過(guò)72輪激烈競(jìng)拍，最終被金茂收入囊中。

如此局面下，G96果斷調(diào)結(jié)構(gòu)換倉(cāng)，縮減商業(yè)規(guī)模，切實(shí)增加供應(yīng)相對(duì)緊張的居住用地，一方面能避免區(qū)域商業(yè)內(nèi)卷，滿足改善人居需求；另一方面，占據(jù)相當(dāng)比例的住宅能為開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)實(shí)打?qū)嵉睦麧?rùn)空間，助力整個(gè)綜合體快速建成，盡早進(jìn)入良性循環(huán)。

03

除了爆改規(guī)劃的G96，接下來(lái)江寧核心區(qū)還有哪些全新改善選項(xiàng)？跟著銳評(píng)君看看。

東山—中建東山樾府

即去年12月中建方程以19.36億總價(jià)拿下的G77地塊，項(xiàng)目已公開(kāi)城市展廳，容積率1.8，打造15-17層小高層。

據(jù)了解，中建東山樾府主力戶型120、140、174㎡，四代宅、約1.2萬(wàn)方園林景觀、會(huì)所等配置，將改善基因拉滿。

東山—中天美好G55

東山G55地塊，于去年11月被中天美好+上元城市建設(shè)以5.63億總價(jià)拿下，地塊緊挨著熱銷的金寧風(fēng)華。

最近，G55地塊規(guī)劃出爐，將打造8棟15-18層第四代住宅，戶戶有露臺(tái)，部分樓棟一層架空，建筑立面為大面積玻璃幕墻+香檳色金屬線條，顏值很高。

東山—江寧城建G49

2023年8月，江寧城建以15.1億底價(jià)拿下東山G49地塊，該地塊距離海玥華府不遠(yuǎn)，位于武夷七里湖山的南側(cè)。

根據(jù)規(guī)劃，G49將打造13棟17-19層高層住宅。其中，11棟為帶錯(cuò)層露臺(tái)設(shè)計(jì)的四代宅。

九龍湖—金茂G18

4月30日，金茂經(jīng)過(guò)72輪競(jìng)拍，以11.4億總價(jià)拿下九龍湖容積率1.8的G18宅地。

根據(jù)金茂官方海報(bào)，項(xiàng)目將打造成帶有科技系統(tǒng)的金茂府。新房斷檔多年后，九龍湖的改善人居終于要大步迭代了！

小龍灣—朗詩(shī)玲瓏嶼北側(cè)地塊

有消息稱，小龍灣朗詩(shī)玲瓏嶼北側(cè)的閑置地塊，近期將拿出來(lái)招拍掛。

事實(shí)上，今年3月，江寧官方回復(fù)網(wǎng)友咨詢時(shí)表示，開(kāi)發(fā)區(qū)已在洽談這塊地的收回事宜，一旦成功收回，將列入出讓計(jì)劃。

地塊前身為景楓正和大廈，地段一流，周邊有太陽(yáng)城、地鐵1號(hào)線小龍灣站等配套覆蓋。參考金茂G18的熱度，這塊地一經(jīng)掛牌，大概率也被房企爭(zhēng)搶。

你怎么看景楓G96地塊爆改規(guī)劃？

江寧核心區(qū)的改善機(jī)會(huì)，有你心動(dòng)的嗎？