剛剛過去的五一，有人刷刷買入新房，喜報滿天飛；

　　也有業主迫不及待賣出手里的房子。

　　據@第一現場報道，近期，深圳某業主為了賣房，開出8.8萬獎金，繼而吸引來了200多名中介，把家里堵得水泄不通。

　　不知道你看完什么感受啊，反正我第一反應是，現在深圳業主賣房這么卑微了嗎？！

　　而這，只是深圳業主賣房的一個縮影。

　　在當下的市場環境中，即便曾經是 “日光盤” 的業主，也面臨虧掉首付才能含淚轉手的無奈局面。

　　7.2萬套

　　深圳二手掛牌越來越離譜

　　先問大家一個問題：你知道現在深圳有多少二手房在賣嗎？

　　深房中協給出的最新答案是：7.2萬套。

　　對比今年2月底的6.3萬套，短短兩個月時間，掛牌量就增加了超過一萬套。

　　這還是在成交逐月增加的情況下，拋盤量已經遠大于市場消化的速度。

　　什么意思？

　　相當于，每賣1套房，就有2套房續上等著被賣……

　　需要注意的是，這7.2萬套是已經可對外展示，屬于業主誠心要出掉的房源。

　　如果加上各家平臺里還沒有展示出來的房源，其實庫存已經達到10萬多套。

　　換句話說， 你的房子在1個月內被賣出去的概率是多少？

　　0.083333…

　　所以， 誰才是最焦慮的呢？

　　顯然不是中介，而是那些著急賣房的人，尤其是那些想要置換房產的業主。

　　他們面臨著激烈的競爭，為了能盡快賣掉房子，不得不參與到價格的比拼中，房子的轉手變得異常困難，成交周期也被無限拉長。

　　相反，對于買家來說，在談判桌上，主動權就更大。

　　樂有家數據顯示，4月二手房議價空間高達9.7%，掛牌500萬的房子能砍下48萬。

　　但詭異的是，降價反而加劇觀望——購房者李先生的話很具代表性：

　　"原價不要買，等降價；降價了不要買，等下一套更便宜的。下一套出來不要直接買，等降價。"

　　
日光變“淚光”

　　超100套掛盤，業主賠本賣房

　　通常，衡量小區流通性，主要是看掛牌率，也就是小區掛牌在售的房子套數，在小區總戶數中的占比。

　　一般來說，掛牌率在1-3%時，小區掛牌出售的房源數量相對較少，賣房相對順暢。當掛牌率達到5%時，這意味著小區內掛牌出售的房子數量開始增多，市場競爭逐漸激烈。

　　而一旦掛牌率超過10%，對于賣家而言，意味著小區競品太多。

　　一個1000戶的小區，隨時都有100套房子在售，房子很難賣出好價格。

　　我們以2020年-2022年，新房最熱的三年間誕生的54個“日光盤”的為例。

　　▲上下滑動查看完整圖片 | 數據來源：貝殼找房（部分項目受回遷房影響，數據僅供參考）

　　如掛盤率最高的龍華 尚譽紅山里，該樓盤總戶數約 210戶，在貝殼找房平臺就掛牌29套，掛盤率達 13.8%。

　　從掛牌房源的情況來看，眾多房源為毛坯出售，這很可能意味著業主購買這些房子并非用于自住，而是出于投資目的。

　　▲2023年5月交付至今，許多房源還是毛坯狀態 | @貝殼找房

　　該盤日光的原因是當時紅山有均價9萬/㎡的龍光玖悅臺，而它入市均價約7.2 萬/㎡，戶型小、總價低，被稱為“紅山最低價”，吸引了不少投資客。

　　但隨著時間的推移，如今其成交均價約6.36萬/㎡，一套99㎡的房子，不算利息跌價就超過了80萬。

　　其次是 華潤城潤璽一期，也是投資客扎堆的網紅盤，總戶數1272戶，掛牌量就超過121套，掛牌率達到9.5%。

　　作為當年的 “倒掛神盤”， 開盤均價 13.1 萬/㎡，號稱買到就賺500萬。如今成交均價14.7萬/㎡，看似漲了12%，但對比當年的預期，顯然是不合格的。

　　此外，天健悅桂府、深鐵懿府（一期）等掛牌率超過5%的小區，情況也大多如此。

　　不過，僅僅依靠掛牌率來衡量小區流通性存在一定的局限性。

　　掛牌僅僅代表業主有出售房屋的意愿，但并不意味著一定能夠成交，無法體現有多少買家愿意為該小區的房子買單。

　　因此，為了更準確地衡量小區的流通性，我們還應該關注換手率。 也就是小區過往一段時間里， 一般是1年內的成交量，在小區總戶數中的占比。?????????????（計算公式為：換手率 = 總成交量 / 總掛牌量 * 100% ）

　　▲上下滑動查看完整圖片 | 數據來源：貝殼找房（部分項目受回遷房影響，數據僅供參考）

　　從上圖可見，光明電建洺悅府換手率為0.826%，其次是紅山尚譽紅山里，換手率為0.476%。

　　南山的招商嶸璽家園換手率也達到0.385%，且該盤成交均價比備案均價僅降了-3.1%，沒有出現業主大幅度降價換量的情況。

　　總的來看，54個“日光盤”里，33個已跌破開盤價。其中，郊區樓盤跌幅大于核心區，頂豪打新盤盈利最多。此外，核心區掛盤比例高于郊區。