6月19日，深圳市住房和建設局印發《深圳市拆除重建類城市更新單元保障性住房配建規定》，本規定共15條內容，將于2025年6月24日起實施，有效期5年。

在業內人士看來，《規定》最大的亮點有兩個，一是存量項目調減出售型保障房，并轉為商品房；二是新增項目或單元規劃未通過的，明確了新的保障房配建移交規則，對舊改配建做了核減，給市場明確的信號。

具體來看，《規定》明確提到，《國務院關于規劃建設保障性住房的指導意見》施行前城市更新單元規劃已審批通過且未開工的城市更新單元，若城市更新單元規劃中已明確配建的保障性住房為出售型保障性住房，申報主體或實施主體可將出售型保障性住房建筑面積的40%調整為商品住房，其余60%按照城市更新單元規劃居住用地的平均容積率折算成用地無償移交政府，用地面積原則上不小于3000平方米。上述調整按照城市更新單元規劃非強制性內容的修改程序申請規劃修改。

申報主體或實施主體也可將城市更新單元配建的出售型保障性住房建筑面積的50%調整為商品住房，其余50%調整為配租型保障性住房。上述調整無需申請規劃修改，直接在用地批準或用地規劃許可階段同步研究確定。配租型保障性住房建成后無償移交政府，免繳地價。已簽訂國有建設用地使用權出讓合同的城市更新單元，上述調整后涉及地價變化的，應當按規定補足地價。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，深圳將存量項目保障房調減轉為商品房，主要基于以下原因：

一是讓存量項目盡快啟動。過往深圳樓市發展受舊改驅動明顯，舊改既為供給端帶來拆遷購買力，又是新增供應主力，還能提升片區發展預期、帶動土地升值和市場熱度。但市場下行后，按原有配建規則，存量項目資金難以平衡，推進困難。存量項目停滯不僅削弱樓市發展動力，而且產生了回遷安置、不良資產、三角債等問題，這對于開發投資、固投等都產生了影響，深圳經濟大市挑大梁的作用受到挫傷。

另一個原因是降低出售型保障房對商品房市場的沖擊。近期，深圳商品房市場下行趨勢仍在，出售型保障性住房的沖擊不容忽視。當前，商品房市場已經回調了4年，但市場預期仍較弱。當房價還有下行預期，人才房、安居房與商品房就存在競爭關系，對市場預期、交易造成移動擾動。

他指出，政策調整的目的，顯然就在讓存量項目盡快啟動，解決安置等歷史遺留問題，解決流動性在舊改領域的堵塞，修復房地產市場的舊改動力、舊改加速器功效。從供需兩端激活房地產的發展動力。需要指出的是，這也只是在產業內部做供需主體技術層面的修補，關鍵還在于市場預期，后者與房價的走勢，需求的體量，資金平衡等有關，更深層次的是供需關系以及深圳的收入、就業基本面。

在業內看來，新規通過多維度舉措釋放積極信號。一方面，新規增加了保障房多渠道供應；另一方面，按比例配建，免繳地價、出售型保障性住房可調整為商品房等，減輕了開發商壓力，保障開發商的利潤空間，有利于推動城市更新改造的進程，構建長期健康的發展模式。

采寫：南都·灣財社記者 孫陽