北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

很多人買郊區新房時都聽了售樓處的忽悠，等地鐵通車房價就會暴漲！

但現實中的經濟規律則是：物以稀為貴，商品只有稀缺時才價格高，而一旦稀缺成為標配，那就很難被抬高價格了。

房產的價值由地段兒決定，其實就是由板塊之內的配套決定。就因為房子是“不動產”，而不動產的含義是“服務本地化”。地鐵公交公路等交通配套確實能促進人流，但絕大部分的生產+生活也都是本地化的。

在北京樓市的早期的90年代，甭說地鐵了，郊區有條公交都能拉動銷售。市區也一樣，ShopMall是絕對的亮點，大超市甚至洋快餐什么的都能寫到宣傳海報上。

至2009年或2010年之前，地鐵的作用確實很大，也曾經帶動過南城房價的暴漲，南三環的幾個樓王甚至對標過東三環+北四環。但四萬億計劃之后，這些配套都成了標配，尤其是成熟地段兒，有沒有的都無所謂。郊區則是沒有的話或許減分，但有了也不加分。

為什么說是“或許”減分？因為越到后來，土地價值的評估模版越標準，人家做規劃的時候，把各種配套的價值已經計算進去了。那后果是什么？是誰都清楚這塊地的“未來價值”，那在拿地的時候，土地方就“提前透支”了這塊地的預期價值。

所以導致的是如果規劃中的各種配套能按期保質的完成，那就算是實現了預期，買房人不賠也不賺。如果提前完成或增加了大型配套，那才或許能跑贏大盤。但如果拖延或減少了配套呢，那就“或許”陪著站崗了。

當年5號線開通的時候，南三南四的房價之所以暴漲，就是人們預期這里的配套將對標CBD。但行情也就延續了四五年吧，到2010年之后就熱潮退去，眾多樓盤的最好成績只是跟隨大盤而已。再后來的4號線和9號線就都波瀾不驚了，確實能促進銷售，但對房價的“漲幅”沒什么拉動。

其他郊區板塊也差不多，尤其是多增一條線路的，那就更不算雪中送炭了，錦上添花沒人太在乎的，也沒人愿意為了坐地鐵而多掏買房錢。

參考一下日本東京的各區房價圖吧。要知道東京的地鐵密度可是世界第一的，城市圈兒面積比北京小的多，人口是北京的1.7倍，地鐵線路的長度卻是北京的3倍。那在如此便捷的交通之下，各區的房價應該差距不大才合適。

但在現實中呢，看看這圖就知道了，跟北京或其他國家大城市的情況都差不多，一步差三市，相鄰的板塊房價都能有巨大差距。

很多年前中國不少城市的地鐵樓盤都有個統一的“Slogan”，叫“全城配套”，意思是只要有了地鐵，那整座城市的配套都是我的，都能享受。但實際上呢，配套本來就是全城的，但生活卻是本地的……

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