文 | 感嘆號科技

禾邁股份要買總部辦公大樓了，準備花10個億！

4月30日，公司發布一則關于投資建設總部大樓的公告，擬投資不超過人民幣10.70億元（最終投資金額以實際投資為準），建設公司總部大樓。

禾邁股份在公告中給出的理由很充分：“公司本次投資該項目，主要是為滿足公司未來發展規劃對經營場所的需求，有利于公司優化資源配置和促進公司穩健可持續發展，符合公司及全體股東的利益。該項目建設完成后將成為公司戰略據點，不僅有利于改善公司整體運營環境，滿足公司現代化、信息化、數字化運營管理的需要，同時有助于公司進一步提升綜合管理能力和整體形象，更好的吸引高端人才加入，為公司業務運營提供有力保障，從而增強公司的市場競爭實力和持續盈利能力?！?/p>

說的真好，趕碳號接下來就和大家深入了解一下這個項目。

參考圖；上圖為杭州新浪智慧谷一期（18號地塊）項目效果圖，禾邁股份接手的項目實為二期（趕碳號注）

禾邁股份這則投建總部大樓的公告，發布于2025年4月29日。因為，在這一天，“禾邁股份第二屆董事會第二十二次會議于2025年4月29日在公司六樓會議室召開”，審議通過了《關于投資建設總部大樓的議案》。

大樓這個項目已經在干了，已經列入公司2024年的年報，且形成6.54億的在建工程了，禾邁董事會居然還在2025年4月29日像模像樣地開會，審議這件事。這完全屬于先花錢再立項，禾邁股份毫不含糊。這也充分反映了微逆第一股的治理水平。

01不差錢的禾邁，終于想好了錢該怎么花

募集資金明細使用情況；來自禾邁股份2024年年報

禾邁股份，真的不差錢。

截至今年一季度末，公司的流動資產合計59.67億，其中貨幣資金就有37.72億，交易性金融資產1.29億。拿出10個億建大樓，完全不成問題。

雖然，今年一季度公司發生了自2018年以來的首次單季度虧損，也是上市以來首次虧損；雖然，今年一季度公司經營性現金流凈額為-34782.37萬元，亦創下公司所有單季度現金流凈額最差。

老實說，禾邁股份賬上的這39個億現金，絕大部分并不是公司靠自己本事掙來的，而是靠IPO圈來的。禾邁股份三年多前的那場IPO，究竟有多夸張？有必要再回顧下。

1. 2021年12月，禾邁股份首發上市，發行價格為557.80 元/股，這家小公司由此一舉成為A股歷史上發行的第一高價股，發行市盈率高達225.94倍！

2. 禾邁股份原本只計劃募資5億元，但最終募資凈額高達54億元，超募近50個億！以至于即使到現在，禾邁股份的超募倍數，估計也可問鼎A股圈錢之最了。

3. 因為高價發行、又是超募，保薦人中信證券自然賺得盆滿缽滿。禾邁股份發行費用總額為1.72億元，中信證券獲得的承銷費及保薦費高達1.42億元！

禾邁股份高價發行的現象，甚至引發監管層面、學術層面、資本市場層面等對于A股發行制度的反思。

全是現在，反思是已經沒有必要了，甚至連“罰酒三杯”都談不上。因為在過去三年多時間里，禾邁一把融來的這50多個億，已經被公司“花”掉了一半、26個億。

上市時既然有這么多人熱捧，那禾邁的募投項目一定很有“錢”景。接下來我們就一起來學習一下，以套牢眾多機構和小散為代價的這筆錢，究竟花在了哪些地方。

來自禾邁股份招股說明書

1、補充流動資金，公司最積極：

• 公司募集資金計劃投資總額，合計為4.86億。截至2024年報告期末，累計投入募集資金總額總共3.95億。這其中真正百分百完成進度的，只有一項，就是補充公司的流動資金與還貸，2.3個億。

• 另外有五個項目，并非招股書或者募集說明書中的承諾投資項目，約28.23億，公司花了22.3億，其中用于補充流動資金和還貸14.4億，用于生產建設4.2億，用于回購公司股份激勵管理層花了3.2億，用于并購花了5000萬。除了并購項目以外，補充流動資金，仍然是禾邁是最積極的，累計完成近90%。

2、三個募投項目，黃了兩個

• 在公司承諾投資項目中，有一個計劃投資8877萬的“儲能逆變器產業化項目”，拖到了2024年才開始投入，投了多少錢呢？不到35萬。

  禾邁股份在2025年4月29 日召開的第二屆董事會第二十二次會議審議上，通過《關于終止部分募投項目并將節余募集資金永久補充流動資金的議案》——公司擬終止“儲能逆變器產業化項目”，并將該項目終止后產生的節余募集資金永久補充流動資金。

• 同樣，公司承諾投資7000萬建設的“智能成套電氣設備升級建設項目”，已經取消了。

  “智能成套電氣設備升級建設項目”這個項目之所以取消，趕碳號有必要多啰嗦兩句。禾邁股份在2023年8月公告，因為這個項目的實施主體——杭開科技，已經不在上市公司，而是以1.87億賣回給了大股東——邵建雄控制的杭開控股。

  這個項目主要用來做開關柜，目的是形成“智能開關柜2200臺（套）/年的生產能力”。這個業務看上去和禾邁股份在資本市場上的概念——微逆主業關系并不大，可能也會拉低公司的毛利率和估值。

  趕碳號猜測，當初之所以把后面這個項目放進上市公司里，其實就是用來“湊數”的，后來完成上市使命之后，再還給大股東，應該也是早就在計劃之中的。

  公司這樣解釋：“杭開科技生產規模相對較小，規?；幻黠@，導致整體生產成本較高；此外，杭開科技在自身產品的智能化轉型升級進度方面亦相對緩慢”。

簡要總結：公司一共圈了54個億，這幾年一共花了26.3個億，其中用在生產建設上只有5.9億，用于補充流動資金和還貸高達16.7億，用于股權回購（來激勵管理層）還花了3.2個億。

光靠補充公司流動資金，對于這么一大筆錢來說，顯然還是太慢了?，F在，禾邁終于不用再為賬上躺著的、剩下來的27.8億募集資金找不到好項目而發愁了。

建大樓！這樣，一把就能干掉10個億。

02接盤杭州新浪智慧谷

趕碳號注：上圖為項目拆遷施工過程中的實景，目前現場工程進度并非如此；來源：百度地圖

根據公司公告中的“杭政工出【2018】19號地塊”這一信息，以及交易對手“新浪集富科技發展（杭州）有限公司”，趕碳號通過百度地圖很快找到了這個項目的所在地。這個項目在地圖上有一個非常響亮的名字——杭州“新浪產業園”。

我們有必要回顧一下“新浪產業園”這個項目自誕生至今七年多來的歷史。

根據媒體公開報道， 2017年12月8日，杭州拱墅區運河邊的智慧網谷小鎮與新浪集團在北京新浪總部正式簽署項目協議書。項目建成后，新浪集團將新浪微博這一核心產品遷移至園區，小鎮將充分發揮行業領軍優勢，加速互聯網經濟高度集聚，力爭打造成一個杭州版的“中關村”。

這個計劃始于七八年前。由此可見，那時的杭州各區產業招商的氣魄與胃口就不小了，敢直去搶首都的生意。在百度地圖上，緊鄰這個地塊還有個項目，名字一樣響亮——聯想科技城。這也就難怪了，杭州除了阿里，還會誕生Deep Seek、六小龍！

拱墅智慧網谷小鎮官網介紹，小鎮努力打造“浙江版中關村“，先后已引進順豐、新浪、聯想、58同城、360、貨拉拉等全國數字經濟頭部企業，招商蛇口、省國貿、浙數文化等央企和省屬國企”。舉個例子，吳曉波頻道的主體杭州巴九靈，就在智慧小鎮，是杭州的獨角獸企業。

禾邁的交易對手新浪集富，成立于2018年2月，最初新浪持股35%，地方國資杭州智能網谷持股65%。2020年3月，新浪退出，目前由杭州拱墅區地方國資全資控股。新浪雖然退出了，浙江新浪甚至也不在此處辦公，但名字還是得以保留了下來，這當然有助于項目的后續招商——趕碳號再次為這種智慧所折服。

禾邁股份披露，“雙方根據市場價格協商確定，本次土地使用權及建筑物轉讓合計金額為人民幣548,014,183.71元，地上建筑物目前正在建設中，公司預計整個建設項目投資總額不超過人民幣10.70億元，資金來源為自有資金、自籌資金?！?/p>

由此看來，這是一個正在建設中的項目。如前所述，這個還沒轉讓的項目，應該是在更早時間，至少在2024年12月31日之前，就已經是禾邁股份的在建工程了。

杭州市規劃和自然資源局官網公示的“建設工程規劃許可證”信息顯示，該項目名稱為“杭政工出【2018】19號地塊創新型產業用房”，建設規模為139329平方米，共有9幢建筑，層數為4層-21層不等。

以前干過幾年房地產的趕碳號感到有些奇怪， 既然項目信息如此清晰，為什么禾邁股份只在公告中披露 “該地塊土地面積為31,076平方米”，而沒有披露建筑面積呢？原來是，禾邁怕嚇到投資者，因為它根本就用不了這么多辦公樓。

根據禾邁股份2024年年報，公司員工總人數1637人，其中母公司1019人，子公司618人。如果按總投資額，平均每位員工的辦公樓投資成本就高達65萬元，如果只按母公司1019來算，更是高達105萬元。

如果按照建筑面積來計算，就更加夸張了。以項目建筑工程規劃許可證上的139329平米（后來的招標建面不止于此）計算，如果禾邁總部有1019人辦公，平均到每人頭上，建筑面積竟然高達136個平米！

說點常識，在北上廣深這些一線城市以及杭州、成都這樣的新一線城市，甲級寫字樓人均建面（含公區和公攤）一般也就在25-30平米。那么，按禾邁股份母1019人來計算，只需要3萬平米足矣。

那么，禾邁股份為什么要一把吃下這近14萬方的大項目呢？

趕碳號認為，除了賬上有錢實在沒處花以外，這個項目足夠便宜，可能也是打動上市公司的一個重要原因。

03微逆龍頭，轉型包租公？

禾邁股份的總部就在拱墅區。從拱墅智慧網谷小鎮的宣傳來看，禾邁股份也是拱墅區的心頭好，明星企業。說句實在話，這樣的大項目交給禾邁，地方國資也放心，不會爛尾。

公開信息顯示，項目所在土地由新浪集富早在2018年10月以1.358億元競得。

2022年4月29日，地方國資全資企業新浪集富通過浙江省公共資源交易服務平臺發布一則招標公告。原文（部分）如下：

“杭政工出[2018]19號地塊創新型產業用房監理，已由杭州市拱墅區發展改革和經濟信 息化局批準建設，建設資金來自國有自籌，出資比例為100% ，招標人為新浪集富科技發展（杭州）有限公司，委托代理機構為浙江省房地產管理咨詢有限公司。

本項目投資估算128738.7萬元，工程概算125507.34萬元，其中建安工程造價91450.41萬元，本次監理服務費投標最高限價 984.4255萬元，建設規模： 新建創新型產業用房，總建筑面積142137平方米，其中地上建筑面積90528平方米，地下建筑面積51609平方米。建設地點： 杭州市拱墅區鐵路北站單元內，北至3號支路， 南為李佛橋，西至俞家橋路，東至劃防護綠地?！?/p>

趕碳號注意到，該項目地上建筑面積沒變，但地下建面比規劃許可證增加了2808平米。

2022年6月21日，項目招標代理人發布項目總包中標公告，浙江新盛建設集團有限公司、浙江省建筑設計研究院以6.81億元中標。

所以，禾邁股份公告的不超過10.7億元，比項目監理招標公告中的“本項目投資估算128738.7萬元”，少了2.17億。這個項目地方國資賣給禾邁，在不考慮自2018年以來的拿地成本、自2022年以來的建設成本等等這些資金沉淀成本的情況下，至少又打了八三折。

這個項目能轉讓，其實也需要分析。因為根據《杭州市人民政府辦公廳關于進一步規范全市創新型產業用地管理的意見》（杭政辦〔2019〕2 號），M0（新型產業用地，工業用地的一種）項目需以宗地為單元整體登記，土地用途為工業（創新型產業），達標驗收前禁止轉讓。但是，這個項目應該是個例外。

9幢大樓建成后，禾邁股份會不會賣掉幾幢回籠點資金呢？其實也難。

根據杭州的地方規定：

“創新型產業用地原則上不得分割登記、分割轉讓。創新型產業用地達標驗收通過后，因孵化企業、上下游產業鏈關聯企業、子公司或控股公司IPO上市等特殊原因確需產權分割的，經區、縣（市）政府、新區管委會審查批準并報市政府備案后，可辦理分割登記、分割轉讓手續。

分割登記、分割轉讓的總面積不得超過地上總建筑面積的50%，應以幢、層作為最小分割單元且每層建筑面積不得低于500平方米。受讓對象應是符合創新型產業指導目錄要求的企業?！?/p>

由此看來，在項目2026年峻備交付以后，禾邁股份大概率就成為包租公了。

如果以智慧網谷小鎮內的順豐創新中心目前2元/㎡/天的租金來計算，10萬平米的可租物業，一年租金就是7000多萬元。這樣算下來，這筆投資的年化回報在8.5%左右，要遠超絕大多數商辦物業的回報率。這，還沒有考慮物業本身的升值。

所以，如果沒有什么意外，禾邁股份在2026年就能成功當上拱墅智慧網谷小鎮里的包租公。到那時，手握10萬平米的可出租物業。即使微逆再卷、再虧錢，也不用怕了。

到那時，禾邁股份的財務報表中將會多出一個科目，投資性房地產。公允價值損益這個財務指標，每年就能派上一些用場了。

后記

逆變器上市公司2025年一季報

做制造業，實在太卷、太苦了。光伏主材自不必說，就連逆變器也快了。

現在的禾邁股份，非但早就失去了三年前的白馬氣質，多項指標甚至已經在逆變器板塊墊底了。簡要總結如下：

1. ROE這個重要指標，9家同行中倒數第二；

2. 營收增速，9家同行中倒數第三；

3. 凈利潤，與固德威一起，成為9家企業中唯二虧損的企業；

4. 凈利潤率，9家企業中倒數第一；

5. 凈利潤增速，9家企業中倒數第一；

6. 存貨周轉率，9家企業中倒數第二；

7. 毛利率，輸給了直接競爭對手昱能科技；

8. 還有一個指標，沒放在表格中，就是經營性現金流，為-3.48億，全行業僅次于上能電氣，9家企業中倒數第二；

9. 唯一能夠稱道的，恐怕就是每股凈資產了，9家企業中位列第一。畢竟，借中信證券這樣的強悍保薦人，再疊加浙商的投資智慧，一舉超募了近50個億。

所以，現在除了買樓，真的沒有什么好生意可想了。杭州正在成為一座舉世矚目的科創之城，最近房地產復蘇明顯。

至于禾邁股份自己的老本行，現在外有貿易戰加身，想要通過墨西哥新建產能、繞道進入美國市場，有可能已經行不通了；內有德業股份、陽光電源等強手加入微逆陣營，特別是古瑞瓦特在海外市場最不講武德，直接把微逆卷成了白菜價。

當年的天價發行，在當時雖然風光，但現在看來也正在反噬。大股東明明已經滿足了解禁條件，但因為股價破發而不可得——按照5月7日的收盤價計算，后復權價為335.12，是557.8元發價的60%，是1877.43元歷史最高價的17.85%

2024年5月，禾邁股份因為市值縮水，已經被調出了科創50。從那時起，一直扎堆抱團在逆變器板塊的廣發系基金，除了在二三季度力挺了一把，到今年一季報時已經消失得無影無蹤。不過，中信證券還在，持股250萬股，占流通股2%。

所以，就做個包租公吧，雖然有負微逆龍頭的新能源盛名，雖然有負被套牢的股民們的錯愛，但只要能實現資產的保值增值，其實也沒什么不好。

這一局還沒結束，下一局又開始了。

禾邁股份實際控制人邵建雄，是杭開控股集團有限公司的大股東。這家公司除了控股禾邁以外，還對外投資了23家公司。其中，就有鈣鈦礦明星企業——杭州纖納光電。巧合的是，三股東韓華龍的九智投資，也入股了一家鈣鈦礦企業——極電光能。

看來以后兩大資本高手要相會于鈣鈦礦之巔了。等到那時，資本市場中又將上演新的神話。