重溫長期主義

作者：大鵬

編輯：李莉

風(fēng)品：古道

來源：首財——首條財經(jīng)研究院

離開左暉四年的貝殼，近來不乏輿論爭議。

據(jù)瀟湘晨報，一份有關(guān)深圳貝殼內(nèi)部發(fā)放通知“假期，全員在崗，別休息”的截圖，近日被外界瘋傳。貝殼方面對此回應(yīng)，經(jīng)內(nèi)部核查，公司從未發(fā)過此類通知。

另一廂，伴隨2024年報發(fā)布，貝殼高管“天價薪酬”的質(zhì)疑聲又起，董事會主席、首席執(zhí)行官及控股股東彭永東為4.00708億元，聯(lián)合創(chuàng)始人單一剛為2.99485億元。4月17日晚間，貝殼再發(fā)公告，彭永東捐贈價值近5億港元，用于經(jīng)紀(jì)人醫(yī)療和畢業(yè)生租房。然此舉卻被一些輿論質(zhì)疑是對上述高薪負面消息的對沖。

究竟孰是孰非，背后有哪些值得我們深思的事情？最新年報實力底色如何呢？

1

“天價”薪酬背后

回顧事件始末。4月17日，貝殼公告，彭永東擬捐贈900萬股A類貝殼普通股。50%將用于居住行業(yè)服務(wù)者及其家庭成員的醫(yī)療健康福利，其余50%將用于應(yīng)屆畢業(yè)生等租客群體的租房幫扶。按照當(dāng)日收盤價計算，此次擬捐贈股份的價值約4.68億港元。

由于貝殼采用特殊的A/B股架構(gòu)，彭永東持有的是具有超級投票權(quán)的B股，此番操作并不對其控制權(quán)產(chǎn)生任何影響。本是一件雙贏好事，一些輿論對此卻并不買賬，質(zhì)疑捐贈或是貝殼的“危機公關(guān)”，是高管迫于形勢的舉動。

不算多苛求，彼時兩高管正陷“天價薪酬”爭議旋渦。如上所言，2024年彭永東、單一剛薪酬總額合計約7億元。什么概念呢？據(jù)證券之星粗算，公司經(jīng)紀(jì)人人均收入約8.34萬元/年，同比下滑5%。且全年貝殼陷入增收不增利，凈利滑超30%，有多少高薪酬底氣呢？

拉長時間線，二人高薪并非首次。即便2022年貝殼營收同比縮近25%，凈利虧損13.86億元，彭永東薪酬仍從上年的847.8萬元飆到4.75億元，單一剛從685.3萬飆至3.55億元。

2023年貝殼業(yè)績回暖，扭轉(zhuǎn)兩年連虧局面。二人年薪漲幅跟進一步，彭永東增至7.13億元，單一剛達到5.29億元，同比漲幅達50%、49%。換言之，2024年兩人受爭議的薪酬總額還是下降后的結(jié)果，為近三年最低。

回望2021年，創(chuàng)始人左暉遺憾離世、疊加渾水指控財務(wù)造假風(fēng)波，貝殼市值一度較峰值期蒸發(fā)超80%。同年公司進行股權(quán)重構(gòu)，職業(yè)經(jīng)理人團隊掌權(quán)。據(jù)南方網(wǎng)，這一年彭永東薪酬僅800多萬元、單一剛不足700萬。此后三年間，兩人合計年薪超27.7億元，同期貝殼凈利合計85.6億元。縱然業(yè)績起伏波動較大，也似乎未影響多少二人的高薪酬，如此分配機制是否科學(xué)合理呢？

看看其他上市公司或有更多體會。以 2023 年為例，龍湖集團董事長陳序平的總薪酬和股權(quán)激勵累計接近 5000 萬元，僅為彭永東的7%。萬科董事會主席郁亮更是自愿放棄年度獎金，只領(lǐng)取稅前1萬元月薪。

自身對比，遙想左暉掌舵時，貝殼曾多次對員工股權(quán)激勵。而左暉去世后，為方便管理層治理公司，2021年7月貝殼主要股東Propitious Global“不可撤銷地授權(quán)”百會合伙行使其持有的公司8.85億股B類普通股所代表的投票權(quán)，投票權(quán)比達76.8%。

據(jù)界面娛樂資本論，Propitious由Z&Z信托控制，受益人為左暉直系親屬。而百會合伙則由彭永東和單一剛各自控股50%。此后，Propitious Global的B類普通股轉(zhuǎn)為A類普通股，截至2024年末，擁有貝殼17.27%投票權(quán)。同期，彭永東和單一剛分別擁有貝殼22.1%和10.0%投票權(quán)。按此計算二人合計擁有貝殼49.37%投票權(quán)。

值得一提的是，左暉去世后，彭永東與單一剛的薪金、績效獎金、退休金等常規(guī)薪酬并無明顯變化，增長主要系股權(quán)激勵。以2024年為例，彭永東的股權(quán)結(jié)算金額達3.89億元，占個人總薪酬的97.06%。

在此背景下，兩人“天價年薪”輿論發(fā)酵也就不足為奇。由于在貝殼擁有絕對話語權(quán)，有投資者質(zhì)疑：彭永東團隊通過左暉家族信托委托掌握50.3%的投票權(quán)，形成“自定薪酬”閉環(huán)。

對此，貝殼回應(yīng)稱，公司此前為滿足港股上市要求，在聯(lián)交所批準(zhǔn)前提下，公司向彭永東授予限制性股票。該限制性股票，在會計規(guī)則上采用“直線攤銷法”，因此在每年“股權(quán)薪酬”科目產(chǎn)生了較大數(shù)額，但并非一般理解的年薪。

行業(yè)分析師王彥博認(rèn)為，職業(yè)經(jīng)理人管理對公司發(fā)展有雙刃效應(yīng)。憑借專業(yè)管理經(jīng)驗，能快速提升運營效率，帶來新理念與戰(zhàn)略眼光。但若過度依賴外部經(jīng)理人，需防范可能忽視內(nèi)部人才培養(yǎng)、利益分配，甚至因內(nèi)控不夠透明引發(fā)矛盾沖突，影響企業(yè)長遠穩(wěn)健發(fā)展。高管薪酬不再緊密貼合公司業(yè)績走勢，或折射了“后左暉時代”貝殼發(fā)展步調(diào)的不和諧。如何做好平衡、兼顧更廣泛的中基層員工、股東利益，或是此次輿論爭議留給貝殼的更深思考。

招股書顯示，2019年-2021年貝殼董事會薪酬為23.36億元、2.76億元以及0.24億元，其中左暉年薪酬為91.5萬元、311萬元、50萬元，在董事會中均排名靠后。

同期貝殼營收分別460億元、705億元以及808億元；凈利為-21.8億元、27.78億元、-5.25億元。對比不難發(fā)現(xiàn)，這個階段貝殼高管薪酬與公司業(yè)績走勢有一定相關(guān)性，利潤好時，高管可拿更高薪酬，利潤差時則需“勒緊褲腰”。

就在貝殼高管被曝高薪一周后，4月24日，有社交媒體傳出深圳貝殼內(nèi)部截圖，要求全員在崗，別休息，準(zhǔn)備迎接新刺激。上次類似通知還是2024年9月底。對此，貝殼官方回應(yīng)稱從未發(fā)過此類通知。

2

上下游“吐槽”

2024年報顯示，在房地產(chǎn)市場和房屋中介領(lǐng)域，貝殼GTV3.35萬億元，同比增長6.6%，其中存量房交易2.25萬億元，新房交易9700億元。

不過牢據(jù)行業(yè)一號位的同時，有關(guān)貝殼傭金吃相粗放的“吐槽”也不算少。上游方面，憑借海量房源和流量，貝殼對開發(fā)商形成較強勢話語權(quán)，后者想獲得流量傾斜、進入主推名單，須接受“優(yōu)先支付傭金”“快傭”條款。據(jù)鳳凰網(wǎng)，公司新房傭金率達4%-10%。

二手房市場上，據(jù)鳳凰網(wǎng)報道，業(yè)主在貝殼找房上線房源后，貝殼經(jīng)紀(jì)人便推薦業(yè)主使用“好房”服務(wù)，以獲得貝殼與鏈家兩大平臺流量傾斜，讓房源迅速觸達潛在買家。但同時，房主在成交后不僅需支付原定的傭金，還需額外支付服務(wù)費。

2024年，貝殼外部分傭、內(nèi)部傭金及薪酬分別為228億元、189億元，合計417億元，同比增長11.5%。不過，與高管們賺得盆滿缽滿形成對比，貝殼數(shù)十萬經(jīng)紀(jì)人分得的“蛋糕”并不多豐厚。早在2023上半年，國際金融報就曾曝出，經(jīng)紀(jì)人在上半年為貝殼帶來更多業(yè)績，到手傭金卻變少了。

2021年，貝殼存量房和新房GTV為36668億元，兩條業(yè)務(wù)線對應(yīng)凈收入合計784億元，從房產(chǎn)交易中獲得的傭金率約2.14%；經(jīng)紀(jì)人合計傭金579億元，經(jīng)紀(jì)人傭金率約1.58%，貝殼獲取差額為0.56個百分點。2024年GTV為32165億元，兩業(yè)務(wù)線凈收入合計619億元，傭金率約1.92%；經(jīng)紀(jì)人合計傭金417億元，經(jīng)紀(jì)人傭金率約1.3%，貝殼獲取差額0.62個百分點，三年間擴大0.06個百分點。

早在2021年，58同城CEO姚勁波就曾發(fā)文稱，房產(chǎn)交易領(lǐng)域有更明目張膽的二選一包裝成自愿，強烈呼吁國家反壟斷罰款貝殼40億（4%標(biāo)準(zhǔn)）。彼時貝殼回應(yīng)稱，自創(chuàng)立起，公司堅持依法經(jīng)營，完善合規(guī)體系，以科技驅(qū)動行業(yè)良性發(fā)展。

2024年12月，貝殼欲收購愛空間，進一步豐富家裝業(yè)務(wù)和產(chǎn)品矩陣，最終未如愿。彼時貝殼表示，經(jīng)慎重考慮達成交割條件的不確定性等因素，并與各訂約方商討達成一致后，根據(jù)相關(guān)股權(quán)收購協(xié)議的條款，貝殼決定其附屬公司貝殼美家終止與空間智慧及其所有現(xiàn)有股東（不包括貝殼美家本身）的股權(quán)收購協(xié)議。但據(jù)中國經(jīng)營報，從愛空間方面了解到，此次收購因可能產(chǎn)生行業(yè)壟斷風(fēng)險而未能通過反壟斷審批。

說到貝殼，就不能不說創(chuàng)始人左暉，其能在中介業(yè)為人稱道，得益于懷揣“長期主義”，不光力推真房源，還創(chuàng)造性打造ACN（經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)）模式，提高房產(chǎn)交易效率，還將經(jīng)紀(jì)人從“零和游戲”中拉出來、各環(huán)節(jié)實現(xiàn)共贏。可以說，真房源加ACN模式是貝殼問鼎行業(yè)的關(guān)鍵抓手，也是左暉留下的重要“遺產(chǎn)”。2024年貝殼平臺二手房交易中約75%交易涉及跨門店合作，同比增長1個百分點。

行業(yè)分析師王婷妍表示，從上述表現(xiàn)及輿論爭議看，后左暉時代的貝殼似乎在繼續(xù)深挖ACN模式共贏維度的商業(yè)潛力上欠些力度，而是面向房產(chǎn)上下游索取更高收益，價值分配矛盾疊加市場環(huán)境壓力，需警惕反噬效應(yīng)。畢竟當(dāng)下房地產(chǎn)業(yè)邁入“黑鐵時代”，表現(xiàn)太過強勢或影響企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。如何重溫生態(tài)共建者，消逝規(guī)則壟斷者質(zhì)疑，是貝殼一個思考題。

3

凈利降3成

傳統(tǒng)新興業(yè)務(wù)“煩惱”

確實需要改變了。3月18日，貝殼集團交出一份增收不增利成績單。2024年凈收入935億元，同比增長20.2%；總交易額增長6.6%達到33494億元。凈利潤則為40.78億元，較2023年58.90億元下滑30.8%；經(jīng)調(diào)整凈利72.11億元，同比下降約26.40%。第四季度凈收入311億元，同比增長54.1%；調(diào)整后凈利13.44億元，同比下降21.6%。

收入增長主要由于新房業(yè)務(wù)凈收入的增加及家裝家居和房屋租賃業(yè)務(wù)的擴張。2024年貝殼存量房業(yè)務(wù)凈收入282億元，與2023年為280億元基本持平；新房業(yè)務(wù)凈收入336.5億元，同比增長10%；家裝家居凈收入147.7億元，同比增長36.1%；房屋租賃服務(wù)凈收入143.3億元，同比增長135%。

凈利潤下滑主要受兩因素影響：存量房業(yè)務(wù)利潤下降及總運營支出攀升。具體到各業(yè)務(wù)板塊，房屋租賃服務(wù)成本同比增長121.02%，家裝家居成本增長32.76%，外部分傭增長11.5%。內(nèi)部傭金及薪酬方面，由于鏈家經(jīng)紀(jì)人數(shù)量增加等原因，該部分營業(yè)成本同比上升11.1%，從2023年的170億元升至189億元。從前文看，傭金方面已“盡力”，提高運營效率、優(yōu)化整體成本結(jié)構(gòu)，或是改善凈利的更好途徑。

實際上，貝殼早有轉(zhuǎn)型動作。2023年7月，董事長彭永東就宣布貝殼啟動“一體三翼”戰(zhàn)略升級并進行相應(yīng)組織架構(gòu)調(diào)整。其中，“一體”為房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，其他“三翼”包括整裝、惠居和貝好家。

目前，貝殼收入主要源于存量房業(yè)務(wù)、新房業(yè)務(wù)、家裝家居、房屋租賃服務(wù)、新興業(yè)務(wù)及其他五大業(yè)務(wù)。其中，非房產(chǎn)交易服務(wù)增速確實亮眼，2024年凈收入增長64.2%，占總凈收入比提升至33.8%，同比提升9.1%。貝殼公告稱，家裝家居及房屋租賃服務(wù)成為新增長引擎。家裝家居收入占比15.80%，房屋租賃服務(wù)為15.34%。2023年分別是13.95%、7.84%，反映出公司多元化布局上的初步成效。

但這不代表沒有隱憂。新興的家裝家居業(yè)務(wù)、房租租賃服務(wù)占總營收比重均不足16%，意味著非房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)體量仍較單薄、尚未扛起收入主力大旗。而傳統(tǒng)存量房業(yè)務(wù)營收282億元，與2023年基本持平，占營收比由2023年36%降至2024年的30%。

從利潤貢獻看，2024年存量房業(yè)務(wù)利潤122億元，同比下滑8%，貢獻利潤率由2023年的47.2%降至2024年的43.2%，新房業(yè)務(wù)由26.6%降至2024年的24.8%，雖然家裝家居由29.0%升至30.7%，房屋租賃業(yè)務(wù)從-1%升至5%，仍難彌補核心業(yè)務(wù)利潤下滑，集團綜合毛利率從2023年的27.9%降至24.6%。

展望未來，有機構(gòu)發(fā)出預(yù)警。2025年3月初，瑞銀將貝殼2025年-2026年的經(jīng)調(diào)整凈利預(yù)測下調(diào)2%至3%，并將評級由“買入”下調(diào)至“中性”。

行業(yè)分析師孫業(yè)文表示，如何在規(guī)模、成本與盈利間找到平衡，是貝殼接下來需要解決的問題。從2024年業(yè)績看，旗下最傳統(tǒng)且體量最龐大的存量房業(yè)務(wù)收入增速放緩、利潤還下滑“拖后腿”，陷入發(fā)展瓶頸。近兩年猛推新房及家裝家居和租賃房業(yè)務(wù)算是一種利潤填補與平衡，卻仍擋不住整體凈利下滑3成。

從用戶體驗看，非房業(yè)務(wù)服務(wù)的品控能力還有提升空間。據(jù)《新京報》此前報道，貝殼“省心租”服務(wù)在多個社交平臺上曾遭到租客和業(yè)主投訴，問題主要集中在管家不作為、維修服務(wù)不及時以及托管費不值當(dāng)?shù)确矫妗?/p>

瀏覽黑貓投訴平臺，截止2025年5月8日，貝殼找房累計相關(guān)投訴3116條，大多集中在不退中介費、服務(wù)售后體驗差、抽傭比例高等問題質(zhì)疑。

如4月25日，平臺過審?fù)对V編號17382246105顯示，一用戶稱，住貝殼找房建新南區(qū)小區(qū)，一個月后狀況百出，卻遭平臺管家惡劣對待。

如4月21日，平臺過審?fù)对V編號17382144720顯示，一用戶稱，因未履行合同維權(quán)近2年，貝殼找房要簽霸王條款，且存服務(wù)不到位/態(tài)度差等問題。

（以上投訴均已經(jīng)過平臺審核）

誠然，用戶千人千面，人人滿意不現(xiàn)實，上述投訴或有偏頗片面處。然而服務(wù)體驗、用戶口碑是企業(yè)發(fā)展根基。面對聲聲質(zhì)疑，多些查漏補缺、居安思危總沒有錯。

家裝家居是較傳統(tǒng)行業(yè)，市場區(qū)域性強且競爭激烈，貝殼涉足該業(yè)務(wù)屬于衍生跨界，在早期快速起量結(jié)束后，該業(yè)務(wù)的中長期成長力、可持續(xù)性仍需時間驗證。想讓“一體三翼”戰(zhàn)略發(fā)揮更大協(xié)同效應(yīng)、黏住用戶挖掘新增量，還需扎實基本的質(zhì)量服務(wù)籬笆。

4

重溫重識良方

當(dāng)然，貝殼畢竟是龍頭級企業(yè)。得益于深耕市場、洞察用戶，近年收獲的一些業(yè)務(wù)喜變、打造的優(yōu)勢長板也不能被忽視。

比如數(shù)字化、智能化就是看家本領(lǐng)之一。通過配合投入數(shù)億元研發(fā)的“樓盤字典”數(shù)據(jù)庫和VR看房技術(shù)，貝殼將帶看效率提升400%，從戶型朝向到周邊配套，超400個維度的數(shù)據(jù)全面呈現(xiàn)。基于3D重建技術(shù)，打造“室外VR”體驗，真實還原小區(qū)環(huán)境。截至2024年底，貝殼“3D樓書”累計服務(wù)覆蓋14.9萬個小區(qū)，每月有超131萬用戶使用。

家裝領(lǐng)域，貝殼推出“貝刻臨境”智慧解決方案，通過軟硬件一體化方式重構(gòu)驗收流程，不僅能精準(zhǔn)把控工程質(zhì)量，還可將3D驗收報告實時推送給客戶。截至2024年底，“貝刻臨境”已覆蓋全國8個城市。

租房領(lǐng)域，貝殼積極打造智慧租住場景。例如，智能門鎖和智能水電表設(shè)備整體覆蓋率達75%，租客可實現(xiàn)在線繳費。在北京上海等一線城市，貝殼推出“銀發(fā)守護”項目，免費為60歲以上獨居老年人住戶安裝毫米波防摔倒監(jiān)測器、一鍵呼救報警裝置等智慧硬件，降低老人居家風(fēng)險，開創(chuàng)了智能化城市養(yǎng)老新模式。

正如貝殼找房鄭州總經(jīng)理張偉所言，貝殼找房推出的這些智能產(chǎn)品，是科技賦能居住服務(wù)新生態(tài)的重要舉措。借此貝殼不斷助力推動房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型，為購房者提供更加便捷、高效服務(wù)，也為房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人提供更多發(fā)展機會空間。

沒有見頂?shù)氖袌觯蝗卑l(fā)現(xiàn)的慧眼與巧手。科技改變生活，孕育新市場新機遇，照著這條敘事主線，貝殼后續(xù)業(yè)績成長性仍不缺看點。但前提是及時查漏補缺、在追求商業(yè)利益與保障內(nèi)外各方權(quán)益間找到平衡。

一句話，房地產(chǎn)及房地產(chǎn)服務(wù)下半場，更拼沉心耐心、專注力真功夫、貴在共情共贏。懷揣長期主義，做難而正確的事，曾是左暉留給貝殼的遺產(chǎn)。如何重溫重識、持續(xù)深化踐行，或是化解當(dāng)下諸多爭議挑戰(zhàn)的良方。

本文為首財原創(chuàng)