實踐中，有時候拆遷戶會被告知“拆遷補償標準就這樣”“補償就是這么多我也沒辦法”，在拆遷方的各種搪塞和敷衍之下，有的拆遷戶簽了不合理的補償協議。

今天，圣運律師事務所拆遷律師告訴您，各地區補償標準可能因為各地經濟發展水平不一，政策不一而有一定差異，但補償原則不會變。實踐中，根據這幾項補償原則您一樣可以判斷出拆遷方給出的補償款是高是低，是否侵害了您的權益。

《土地管理法》第四十八條原文

征收土地應當給予公平、合理的補償，保障被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。

征收土地應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農民的社會保障費用。

征收農用地的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區、直轄市通過制定公布區片綜合地價確定。制定區片綜合地價應當綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產值、土地區位、土地供求關系、人口以及經濟社會發展水平等因素，并至少每三年調整或者重新公布一次。

征收農用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標準，由省、自治區、直轄市制定。對其中的農村村民住宅，應當按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償等方式給予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農村村民居住的權利和合法的住房財產權益。

縣級以上地方人民政府應當將被征地農民納入相應的養老等社會保障體系。被征地農民的社會保障費用主要用于符合條件的被征地農民的養老保險等社會保險繳費補貼。被征地農民社會保障費用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區、直轄市制定。

01

征收核心原則：不降低原有生活水平

這一基本原則對廣大被征收老百姓來說可謂是定海神針，是農村土地征收工作中的一項非常重要的考量標準。

圣運律師代理的不少農村拆遷案件，補償標準不少僅僅幾百元一平，拆遷方能說的出口，我們可不能答應！首先，宅基地上房屋的“重置成新價”絕非兩三百一平的費用所能拿下的。再者，拆遷項目的目的是拿地，無論是新房還是舊房，無論是磚混還是土坯房。房子所占的土地才最值錢的。所以不能單看房屋結構，更多要考慮土地價值。如果每平只給兩三百補償，也根本無法保障原有生活水平，所以類似這樣的拆遷補償是不合法的。

“原有生活水平不降低、長遠生計有保障。”這項規定對我們被征收老百姓來說如何理解呢？簡單說，“越拆越窮”以及“倒貼錢購置與原拆遷房相似的安置房”都是降低原有生活水平的表現，遇到類似情況，我們應當意識到自己征收權益正受到侵害，要及時提起相關法律程序。

02

征收補償五大項目不能少

在第四十八條第二款中明確了征收的五大補償項目，“征收土地應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農民的社會保障費用。”

土地補償費，安置補助費，農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，被征地農民的社會保障費用，這五項法定補償項目一個都不能少。

在短視頻普法中，有粉絲擔憂自己的戶口不在本村，父親的宅基地是否能繼承，后續補償是否享有。自然資源部經商住房和城鄉建設部等7部門給出答復：農民的宅基地使用權可以依法由城鎮戶籍的子女繼承并辦理不動產登記，解除了進城落戶后顧之憂。根據“地隨房走”的原則，城鎮子女可以合法繼承農村老家的房子，對于宅基地的使用權也可以一并繼承，以后遇到征收問題，也會拿到相應的補償款。

03

征收補償和區片綜合地價密不可分

第四十八條第三款明確，農村征地補償不再以年產值的倍數為標準，改由省、自治區、直轄市通過制定，公布區片綜合地價的方式來確定。因此，區片綜合地價直接關系到被征收土地一畝值多少錢，以蘭州城關區為例，目前官方網站公布的綜合地價一畝35萬多，大家注意，綜合地價不是你獲得的所有補償，如果建造了相關運營場地，還會涉及到建筑材料補償，裝修和停產停業損失補償等，比如當年蘭州城關區宋家灘征收，村民就獲得了每畝640萬的補償款，遠遠超過綜合地價標準。

王有銀律師提示大家，區片綜合地價標準并非不可改變，農民對本地現有的區片綜合地價標準不滿的，有權通過申請聽證等程序提出自己的意見和主張。長期未調整、更新的區片綜合地價標準也會在實務中受到合理性的質疑。這些都有賴于農民朋友及時向專業律師尋求幫助并提起相應的程序。

04

明確補償方式保障農民權益

第四十八條第三款明確，農民遇到征收時的補償方式和原則，進一步保障農民權益：農村村民住宅，應當按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償等方式給予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農村村民居住的權利和合法的住房財產權益。

這一條款幾乎賦予了農村住宅房屋接近于城市房屋的補償權利事項，補償到位后才可搬遷避免拆了舊房無新房的情況，對于補償方式也賦予了農民朋友選擇的權利，這無疑是新法帶給被征地農民的重要福音。

《土地管理法》的實施無疑為被征收老百姓提供了制度上的保障，而今年新實施的《土地管理法實施條例》進一步細化土地征收程序，對土地征收的規定更加的健全和科學，與國有土地上房屋征收原則和精神基本接近一致，對于被征地農民權益提供了更好的保障。權益的保障需要權利行使，不少地區仍存在違規征收損害利益的情況，一旦有疑問就要及時咨詢專業律師和所涉項目的負責人，若不能排除疑問就要謹慎簽字、搬遷。

文章 | 北京圣運律師事務所高級合伙人王有銀律師

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