5月9日，上海2025年第四批次商品住宅用地出讓交易活動順利完成，共出讓4宗土地，土地總面積約10.10萬平方米，規(guī)劃建筑總面積約23.69萬平方米，成交總價約97.09億元。

本批次共有8位競買人（共涉及9家房企，以單獨及聯(lián)合體形式）參與競買，其中楊浦定海地塊5位競買人經(jīng)過72輪競價，成交溢價率26.30%；松江新城地塊4位競買人經(jīng)過52輪競價，成交溢價率20.42%；虹口四川北路商住組合地塊和青浦重固地塊各1位競買人，以起始價成交。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，本批次土拍時間窗口非常巧妙，剛披露的4月上海新房、二手房的交易數(shù)據(jù)均不錯，尤其是近期一些網(wǎng)紅新盤的認籌數(shù)據(jù)亮眼，給房企很大信心。

中指研究院上海數(shù)據(jù)總經(jīng)理張文靜表示，本次土拍房企參與度高，再次印證中心城區(qū)與郊區(qū)接合、優(yōu)先供給區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)土地的供地特征有助于提升土拍市場的熱度，未來隨著土拍市場的熱度傳遞至樓市，疊加優(yōu)質(zhì)項目不斷入市以及政策持續(xù)優(yōu)化，上海樓市平穩(wěn)態(tài)勢將得到持續(xù)鞏固。

盧文曦還表示，本周央行公布一系列金融利好舉措，市場期待的降準、降息兌現(xiàn)，進一步提振市場信心。在偏暖的氛圍下，房企拿地更積極。最后拿地的結(jié)果符合市場預(yù)判，從拿地的企業(yè)來看，還是以國央企為主，此外，都是深耕上海的房企拿地，這也說明上海樓市健康度高。

楊浦區(qū)地塊溢價26.3%成交，成交樓板單價半年漲近7000元

本批次出讓的地塊中，溢價最高的為楊浦區(qū)N090602單元L4-02地塊。

該地塊吸引5位競買人參與競拍，經(jīng)過72輪競價以42.4063億元的總價成交，未觸及中止價，競得人為保利置業(yè)（00119.HK）旗下的上海盛真置業(yè)有限公司，溢價率為26.3%，成交樓板價為80199元/平方米。

參與此次土地競買的房企還包括中國金茂（00817.HK）旗下的西安昶茂置業(yè)有限公司、華潤置地（01109.HK）旗下上海泓喆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、中國海外發(fā)展（00688.HK）旗下的杭州中海宏鯤房地產(chǎn)有限公司、招商蛇口（001979.SZ）旗下的上海虹潤置業(yè)有限公司。

出讓文件顯示，該地塊位于楊浦區(qū)定海社區(qū)，東至L4-11規(guī)劃街坊通道，南至L4-11規(guī)劃街坊通道，西至定海路，北至L4-10規(guī)劃綠地；規(guī)劃為普通商品房用地，出讓面積為21150.46平方米，容積率2.5，地上計容建筑面積52876.15平方米；起始總價為33.5763億元，中止價為47.0060億元。

該地塊與黃浦江岸線距離約500米，擁有得天獨厚的濱水景觀資源。地塊高區(qū)可俯瞰黃浦江美景，江景資源稀缺珍貴。周邊有波陽公園、楊樹浦電廠遺跡公園、復興島公園、油酷藝術(shù)公園等大型公共空間，為居民提供了休閑娛樂的好去處。

約半年時間，同一板塊宅地樓板價上漲約7000元/平方米。2024年10月和11月，中國海外發(fā)展分別競得楊浦區(qū)N090602單元K2-04（134街坊）、G2-5（137街坊）地塊組合和楊浦區(qū)N090602單元K8-05地塊，成交樓板價分別為69158元/平方米和73287.74元/平方米。

其中，K2-04、G2-5地塊和K8-05地塊所建項目為中海云邸玖章。4月28日，該項目首次開盤，187套房源，認購383組，認購率突破200%，實現(xiàn)清盤。

與該地塊一路之隔的東外灘1號小區(qū)，建成于2012年，去年的成交價格約91532元/平方米；與擬出讓地塊相距約一千米的縵云上海，2024年9月后推出的房源均價122000元/平方米，戶型191-330平方米，總價2100萬元起。

外環(huán)外宅地溢價20.42%成交

另一宗溢價成交的地塊為位于外環(huán)外的松江區(qū)SJC10006單元C03A-04號地塊。該地塊吸引4位競買人參與競拍，最終，中鐵房地產(chǎn)集團華東有限公司以24.7082億元的總價競得，溢價率20.42%，成交樓板價為25288元/平方米。

參與該地塊競拍的還包括保利發(fā)展（600048.SH）旗下上海保利城市發(fā)展有限公司、招商蛇口（001979.SZ）旗下的上海虹潤置業(yè)有限公司，以及上海天安盛世房地產(chǎn)有限公司和上海象盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司組成的聯(lián)合體。

出讓文件顯示，該地塊位于松江新城中山街道，東至茸吉路、南至河道、西至河道、北至規(guī)劃路，規(guī)劃為普通商品房用地，出讓面積為42480.63平方米，容積率2.3，起始總價為20.5182億元，中止價為26.673億元（對應(yīng)的溢價率為30%）。

當日成交地塊較2月的地價下降。今年2月，金地集團聯(lián)合體以8.15億元競得松江區(qū)SJC10008單元05a-24號地塊，溢價率13.98%，成交樓板價為26216元/平方米。有熟悉上海土地市場的業(yè)內(nèi)人士表示，單看地價是降低了1000元/平方米，但要綜合看，2月成交地塊容積率僅1.2，此次地塊容積率為2.3，未來打造的產(chǎn)品和售價均會有差異，從這個角度看地價并沒有降。

來自松江區(qū)規(guī)劃和自然資源局的信息，出讓地塊位于松江新城內(nèi)重點片區(qū)中山生態(tài)商務(wù)區(qū)，是新城內(nèi)五大重點建設(shè)區(qū)域之一，中山生態(tài)商務(wù)區(qū)圍繞“一湖一路”重點構(gòu)建G60五龍湖產(chǎn)融生態(tài)核心圈。

值得一提的是，本次出讓地塊周邊配套十分完善，上外云間學校、萬達廣場、印象城等優(yōu)質(zhì)教育和商業(yè)資源集聚，為居民生活提供了極大便利。

本次出讓地塊北面的森動青青單元是松江新城綠環(huán)十二個空間單元之一，且地塊西、南兩面均緊鄰河道，自然生態(tài)條件得天獨厚。

虹口區(qū)地塊將建百米住宅

本批次出讓地塊中唯一一宗位于內(nèi)環(huán)線內(nèi)的地塊為虹口區(qū)四川社區(qū)C080101單元hk196-08地塊和hk196-06地塊組成的地塊組合，由上海北外灘（集團）有限公司旗下的上海頎頎開發(fā)建設(shè)有限公司以21.5724億元的底價競得。

出讓文件顯示，hk196-08地塊土地面積3708平方米，容積率6.2，規(guī)劃用地性質(zhì)為三類住宅組團用地，建筑高度100米，地塊含商業(yè)建筑面積800平方米，北側(cè)設(shè)置沿街商業(yè)；hk196-06地塊規(guī)劃土地面積6582平方米，容積率1.39，規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)文化，建筑高度12米。兩地塊相鄰，實施組合出讓。

據(jù)虹口區(qū)規(guī)劃和自然資源局介紹，出讓地塊是內(nèi)環(huán)內(nèi)難得一見的住宅+文化資源包地塊。地塊位于四川北路中央活動區(qū)，屬于虹口中部先進文化引領(lǐng)區(qū)；南側(cè)一街之隔是北外灘核心商務(wù)區(qū)，距陸家嘴10分鐘車程、距外灘僅5分鐘車程，住宅部分未來將享有北外灘、外灘、陸家嘴魔都CBD景觀；東北側(cè)為瑞虹新城國際社區(qū)，周邊配套設(shè)施齊全。

本次出讓地塊周邊弘安里、海泰北外灘、虹口源717、碧云北外灘尊邸等高檔住宅已經(jīng)開售，去化穩(wěn)定；越秀外灘樾預(yù)計5月開售，碧云北外灘天厚里預(yù)計今年10月開售，華潤、金茂兩項目預(yù)計年內(nèi)銷售，初步體現(xiàn)住宅社區(qū)的集聚效應(yīng)。

地塊周邊配套服務(wù)設(shè)施完善。出讓地塊周邊生活、醫(yī)療、教育、游憩資源豐富：地塊緊鄰第一人民醫(yī)院，有民辦新華初級中學、華師大一附中實驗小學、西街幼兒園等全齡段虹口最優(yōu)質(zhì)教育資源，同時地塊也坐擁四川北路綠地、愛思公園、俞涇浦、蘇州河等景觀資源。

去年以來，虹口區(qū)的宅地樓板價屢創(chuàng)新高。

與出讓地塊臨近的虹口區(qū)嘉興社區(qū)C080301單元hk191A-03地塊于2024年11月成交，競得人為華潤置地旗下的上海煦臻企業(yè)管理有限公司，成交總價為51.3608億元，成交樓面單價92934元/平方米，溢價率11.97%。該地塊規(guī)劃為四幢高層建筑，目前尚未開盤。

今年2月20日，上海2025年首批集中出讓的虹口區(qū)C080302單元hk329-11地塊，吸引5位競買人參與競拍，中國金茂與新加坡房企慶隆組成的聯(lián)合體經(jīng)過184輪競價，以89.6435億元的總價競得，溢價率38.20%，成交樓板價約117474元/平方米。

青浦地塊底價成交

青浦區(qū)QPS5-0001單元36b-01地塊以8.4055億元的底價成交，競得人為上海保利城市發(fā)展有限公司，成交樓板價為15500元/平方米。

該地塊規(guī)劃為普通商品房用地，地塊東至綠地、南至東長涇路、西至福店路、北至迅達路，出讓面積27114.4平方米，容積率2.0，建筑面積54228.8平方米。

據(jù)青浦區(qū)規(guī)劃和自然資源局，交通上，軌交方面有串聯(lián)虹橋國際中央商務(wù)區(qū)和長三角一體化示范區(qū)先行啟動區(qū)的示范區(qū)線，在重固設(shè)有站點，距離本地塊約400米，目前正在建設(shè)。道路交通有東西向的崧澤大道、北青公路，南北向的趙重公路。

地塊周邊配套完善，擁有上海師范大學附屬青浦實驗學校、重固幼兒園和小學等優(yōu)質(zhì)教育資源，萬科紅生活廣場、重固體育場、社區(qū)文化中心、蟠龍?zhí)斓亍⑻炜諒V場、奧特萊斯、虹橋天地等優(yōu)質(zhì)商業(yè)配套可以滿足居民休閑購物需求。

地塊毗鄰崧澤濕地和通波塘綠帶，位于兩條河道的交匯處，東面為綠地，結(jié)合景觀優(yōu)勢可以打造高品質(zhì)住宅，滿足本地改善住房需求。