觀點網 五月以來，北京已有三個新房項目取得預售許可證。

其中，金隅花溪云錦在5月1日取得預售許可證，準許銷售面積為45682.1平方米，涉及1#至8#的八棟住宅樓，共計房源366套。北京市住房和城鄉建設委員會網站顯示，該項目銷售狀態為“2025/5/1開盤”，擬售均價在6.03-6.46萬元之間。

雖然已經取證，但點開樓盤表可以看到目前該項目網簽情況仍為“不可售”。

據了解，這種情況一般可能由多種原因造成，包括預售資金監管、項目自身調整，或是一些相關的法律問題。有觀點則認為此次金隅花溪云錦“不可售”是由于項目存在抵押情況，相關解押手續未完成。

不過觀點新媒體發現，更大的可能性是該項目“未按時辦理銷售機構注冊備案”，這也側面表示，至少項目短期內不會開放網簽銷售。

從公開信息來看，金隅花溪云錦已在4月26日開放營銷中心。項目全系打造為108-153平方米的純四居低密洋房改善社區，得房率在88%-92%。銷售指導價6.2萬元/平方米，開盤預計有降價空間。

預售待啟封

金隅花溪云錦項目用地是金隅嘉業在2024年11月5日拿下的北京城市副中心0202街區FZX-0202-6025地塊，成交價格為11.96億元。

據不完全統計，在花溪云錦之前，金隅已在北京通州推出了七個住宅項目，包括金隅·花石匠、金隅·七零九零、金隅·金成府、金隅·通和園、金隅·香溪家園、金隅·自由筑、金隅·創客+，但建成時間均較早，集中在2020年之前。

可以說，花溪云錦是金隅時隔多年，回歸通州市場的又一力作。目前有消息稱，該項目預計在5月末開盤。以此來看，從售樓處開放到正式開盤，為市場留有一個月的傳播發酵時間，最終開盤表現值得期待。

而在此之前，金隅還需完善相關手續或信息，啟封預售。

一邊是金隅繼續加碼通州市場，另一邊，伴隨此前出讓土地陸續入市，通州新房市場的硝煙正彌漫開來。

在北京市住房和城鄉建設委員會官網上，以“通州”為關鍵詞進行檢索發現，2025年以來已辦理相關預售許可證的有9個。

其中，綠地環盈中心為商辦項目；璟云雅苑于2月、4月各取得一張預售許可證；譽頌佳園在3月取得兩張預售許可證；縵云福苑（一期）（縵云ONE）于3月、4月分別取得兩張預售許可證……

算下來，在通州范圍內，今年以來取證的新建商品房項目涉及云帆汀瀾嘉園、璟云雅苑、譽頌佳園、縵云福苑（一期）、花溪云錦佳苑這五個。

除花溪云錦佳苑外，分別來看，云帆汀瀾嘉園即為北投云帆汀瀾項目，開發企業北京北投宏象房地產開發有限公司是北京北投置業有限公司的全資子公司。實際上，該項目拿地時間較早，是2023年6月20日完成出讓的北京城市副中心1102街區FZX-1102-6003、6004地塊。

當時，由于僅獲得一家企業報名，北投置業最終以底價25.9億元摘得，銷售指導價5.5萬元/平方米。項目容積率為2.2，規劃打造12棟5-11層低密精裝純洋房，總戶數971戶，覆蓋75㎡/85㎡/96㎡/120㎡/140㎡的兩居到四居，可以滿足剛需到改善置換的不同購房需求。

璟云雅苑即為北京招商云璟攬閱，是招商局地產（北京）有限公司在2024年10月23日，以底價9.92億元摘得的通州區梨園鎮強力家居土地一級開發項目FZX-0303-6001地塊，銷售指導價6.2萬元/平方米。

項目容積率2.17，擬建12棟5-16層洋房+小高層住宅樓，規劃367戶，主力戶型為建面約79㎡、89㎡、108㎡和128㎡的三至四房，定位剛需/剛改產品。

譽頌佳園案名為北京城建·國譽頌，由北京城建開發打造，2024年9月27日，該公司以底價15.96億元拿下北京市通州區宋莊鎮雙埠頭村、大龐村、大興莊村土地一級開發項目TZ03-0403- 6008、6015地塊，銷售指導價4.7萬元/平方米。

項目容積率1.8，規劃19棟9-11層住宅樓，分為南北兩區，共計房源686套，產品面積段在88-158㎡，戶型選擇較為多樣，但以兩居到三居為主。

縵云福苑（一期）項目用地的歷史相對久遠，最早可追溯到2001年。當時珠江投資與合生創展聯手在同一時期拿下5宗大型開發用地，總開發面積270萬平方米。其中，縵云福苑（一期）所在的北京通州區永順鎮地塊可開發面積超100萬平方米。

整個項目預計建設周期10年，分為五期開發。一期項目即縵云福苑（一期），也即縵云ONE，規劃建設8棟樓共346套房，包括6棟洋房和2棟高層。

通州戰場升級

整體而言，今年以來通州新房市場的熱度與過去一段時間的宅地供應節奏有較大關聯。

據悉，在2024年北京共計出讓41宗住宅用地，總成交金額達1554億元。無論是數量還是金額較2023年均有不同程度下降。而在成交的宅地中，有26宗為底價成交，溢價成交地塊數量僅為15宗。

分區域來看，通州區完成3宗宅地出讓，即為上述提到的北京城建·國譽頌、招商云璟攬閱、金隅花溪云錦，且截至目前均已經取得預售許可證。

實際上，云璟攬閱銷售表現相對突出。該項目于今年3月開盤，首推353套房源，4月取得的第二張預售許可證批準銷售14套住宅，兩批次共計367套房源，目前已網簽137套，去化接近四成，銷售均價在5.8萬元-6萬元之間，較指導價略有折讓。

北京城建·國譽頌兩次取證共批準銷售住宅592套，目前網簽79套，去化率在13.34%，同時，項目銷售均價在4.27-4.38萬元，明顯低于云璟攬閱。

去化的差異也與項目區位相關，云璟攬閱位于通州主城核心區，城市界面更為成熟完善。值得一提的是，今年4月29日，中鐵建以7.7552億元摘得通州區梨園鎮強力家居土地一級開發項目FZX-0303-6007地塊，溢價率21.94%，并刷新區域樓板價紀錄。

這宗新成交地塊緊鄰云璟攬閱，許是項目去化表現有目共睹，此次出讓一轉之前招商底價拿地的局面，引來招商蛇口、中鐵建、中能建、康潤等4家企業的關注。

其最終成交樓面價約3.58萬元/平米，較云璟攬閱高出7000元/平米，這也使得先入市的云璟攬閱無論是時機、價格都更具優勢，后續或許需要中鐵建在產品上多下功夫。

按照截至目前發布的北京住宅用地供應計劃，短期內通州區有6宗項目入市，除了中鐵建拿下的強力家居地塊外，八里橋地塊也已成交，由招商拿下。

其余4宗均位于城市副中心，最近1宗待出讓項目為北京城市副中心0101街區FZX-0101-0705、0706、0707、0708、0807、0808、0810、0811地塊，起始價高達74.91億元。

該地塊由8個子地塊組成，用地規模共計11.28公頃，地上建面26.19萬平米，除0707地塊為F3其他類多功能用地外，其余子地塊均為R2二類居住用地，住宅地塊容積率2.1-2.3米，限高100米。

目前項目處于預申請階段，預計在6月初正式開拍。若不出意外，這宗“巨無霸”地塊有望將通州的土拍市場熱度推到新高，繼而點燃新房市場熱情。

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