申城樓市迎來暖風。

“五一”小長假期間，上海多個項目完成認購，熱鬧非常。比如浦東楊思的翡雲悅府熱度依舊，加推的二批次房源，收獲了318%的認購率；地處浦東北蔡的西派海上，在假期倒數第二天結束認籌，82套住宅吸引超200組客戶認購，認購率達248%。

在多個項目反饋熱烈之際，同處浦東的陽明花園卻意外爆冷——63套房源無一人認籌。

這個外環內現房銷售的樓盤遭遇的滑鐵盧引起了市場高度關注。

陽明花園售樓處 孫婉秋攝

無人問津

5月6日，陽明花園項目官微發布公告，因為期4天半的登記認購期間無認購客戶，該項目取消公證搖號，改為8日上午直接開盤。

8日一早，《國際金融報》記者來到項目處，現場冷清，洽談區空空如也，只有幾個工作人員坐鎮。陽明花園早在去年第五批便過會，一年后才取證認購，此次推盤63套，集中在一、二、三幢。

此次在售三幢樓 吳典攝

其中46套位于一、二幢1至7樓的低區，戶型在75—170平方米之間，總價介于490萬—1081萬元。17套高區大戶型則位于三幢，面積在152—221平方米之間，均價5.8萬—6.5萬元，房源整體均價6.2萬元/平方米，均為毛坯交付。相較于2022年11月開盤時的5.75萬元/平方米上漲4000多元。

上海中原地產森蘭板塊負責人宋滬雄在接受《國際金融報》記者采訪時直言，結合項目自身情況而言，6.2萬元/平方米的開盤均價偏高。

陽明花園雖然距離地鐵站僅200米，出行方便，但樓盤地處浦東外高橋板塊，離東海直線距離不到4公里，位置較偏，周邊界面不佳，生活配套一般，雖然自帶4萬平方米商業及會所，但記者在現場了解到，商業預計明年上半年才能開業，且由開發商自持運營，因此招商如何尚未可知，會所的開業時間更是在商業之后。

小區最近的地鐵站 左宇攝

房產交易網站顯示，當前陽明花園二期在售房源23套，均價6.3萬元/平方米。10年前開盤的一期項目目前仍有18套在售房源，均價3.7萬元/平方米，其周邊房齡20年左右的商品房均價在5.2萬—5.4萬元/平方米之間。

上海中原地產首席分析師盧文曦也認為，陽明花園此次開盤均價并無太高性價比。盧文曦直言，陽明花園并非全新小區，由于分期開發，時間跨度久，戶型設計和產品力打造上已非當前受眾所青睞。在市場“去泡沫化”加速的當前，普通樓盤如果沒有過硬品質和吸引力，很容易被冷落。

記者在現場看到，以此次主推的143平方米房源為例，該戶型為長條戶型，僅兩開間朝南，三個臥室中兩個為北向。173平方米的中間戶更是南北不通，要改至合理居住水平，需要對戶型進行大動。

此外，項目一期和三期此前被曝出沉降、墻體滲水等質量問題，也影響了購房者對于樓盤的信心。項目工作人員承認，二期挖地基確實導致小區出現部分沉降情況，其直言質量問題維權也是開發商此次選擇低調開盤，避免大力宣傳的原因之一。

陽明花園一期 吳典攝

背后的僑福集團

陽明花園的開發商是上海僑福外高橋置業有限公司，這是一家成立于1993年的外資企業，它的背后是僑福集團。

相比新鴻基、九龍倉、長實等港資房企，僑福集團名聲不顯，盡管觸角遍布海內外，但外界對其依舊了解不多。

根據公開信息，僑福集團由已故實業家黃周旋在1950年創立。黃周旋出生于廣東省潮州市，曾參軍、任《青年軍報》記者，退伍后從事建筑業，初期聚焦政府基建項目，如機場、鐵路等，后轉向住宅開發，先后在臺北建成僑福新村、金融大廈等標志性建筑。

1980年時，捕捉到香港地產機遇的黃周旋將僑福集團總部遷至香江，隨后啟動陽明山莊開發。該項目首創“半山豪宅+自然生態”模式，打造占地1.8萬平方米的山頂豪宅群，至今仍是亞洲高端住宅的經典樣本。

在內地市場，僑福集團也有一張金字招牌——北京僑福芳草地。大約三十年前，黃周旋以超前眼光拿下北京東大橋地塊，后因規劃調整與資金問題，項目一度擱淺，直至2004年由次子黃建華接棒重啟。

據悉，北京僑福芳草地融合金字塔玻璃幕墻、236米室內吊橋、LEED鉑金級環保技術，成為全球首個“藝術商業綜合體”；場內陳列達利雕塑、曾梵志畫作等千余件藝術品，開創“商業空間美術館化”先河，被《時代》雜志評為“全球最具創新力建筑”。

在上海，僑福集團也規劃了一個芳草地項目。該項目于2023年6月正式開工，彼時距離首次拿地時間已經過去了7年。

按規劃，上海僑福芳草地是集高端辦公會展、時尚藝術商業、精品酒店公寓于一體的城市綜合體，總建筑面積19.2萬平方米，是寶山區未來的制高點和地標門戶建筑，計劃2026年正式落成。

這些項目足以看出僑福集團身上的港企風格，項目開發周期長、不追求高周轉，不過一個問題是，在文化商業領域打出影響力的僑福集團，卻未能在內地住宅市場得到賞識，陽明花園就是一個很典型的案例。

上海樓市持續活躍

陽明花園廣場二期的遇冷雖在一定程度上反映出申城樓市溫度，但其折戟更多是由于自身定位原因，并不能掩蓋當前上海市場的熱度。

克而瑞數據顯示，今年4月，上海共有29個樓盤入市，單價“10萬+”的高端改善型樓盤數量增至8個，“日光盤”數量5個。

從中原地產統計的4月成交前十榜單來看，高端改善項目延續活躍格局，“10萬+”項目有4個上榜，其中東外灘板塊的中海·云邸玖章和翡雲悅府成交均價分別為11.5萬元/平方米、10.7萬元/平方米。

另據同策研究院統計數據，3月，上海共31個項目結束認購，其中4個項目觸發積分，位于浦東新區三林板塊的前灘公館認購套數800組，認購率達334%；開盤項目共31個，7個項目開盤售罄，其中位于浦東新區曹路板塊的象嶼聯發金海汀云臺累計5次開盤均售罄。

盧文曦向記者表示，上海整體市場交易情緒良好，尤其前兩天降準降息預期落地，干擾性信息在陸續被排除。疊加新盤供應上漲，好項目陸續入市，中環以內的大戶型交易量增多，交易活躍性會更好的延續，“大家都是奔著置換去的”。

正在開啟的5月，上海會有更多紅盤入市，比如徐匯濱江的綠城潮鳴東方、浦東唐鎮的保利天奕等。值得一提的是，潮鳴東方開盤均價約19.5萬元/平方米，僅次于翠湖，突破了徐匯濱江價格上限。

克而瑞指出，這一價格的突破，不僅是項目自身稀缺價值的體現，更預示著上海新房市場進入價格調整周期，“未來核心城區新盤價格有望持續走高”。