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一、案件梳理

（一）當事人信息

原告：林華

被告：甲公司

案件背景：林華與甲公司就一號房屋（位于北京市大興區）的經營使用權轉讓協議產生糾紛，林華訴至法院請求確認協議無效并要求賠償。

（二）原告訴求與事實理由

林華訴請：

判令與甲公司簽訂的《房屋經營使用權轉讓協議書》無效；

判令甲公司返還經營使用權轉讓款 835533 元并支付利息（以 828476 元為基數，自 2013 年 11 月 18 日起至 2016 年 6 月 18 日止，按照中國人民銀行同期貸款基準利率計算）；

判令甲公司賠償裝修損失 20000 元；

判令甲公司賠償房屋差價損失 165000 元；

判令甲公司承擔本案訴訟費。

事實理由：2013 年 11 月 18 日，林華與甲公司簽訂協議，以 828476 元受讓一號房屋經營使用權，后因房屋實測面積差異又支付 7057 元，合計支付 835533 元。因房屋所附土地性質問題及甲公司無出售審批手續，協議違反法律強制性規定，應為無效。甲公司過錯損害林華權益，故提起訴訟。

（三）被告答辯

甲公司辯稱：

世界之花項目為合法建筑，已取得產權證、土地證等手續，不存在合同無效情形；

林華明知房屋產權不明確仍簽約付款，自身存在過錯，無權主張利息及損失賠償；

若返還房屋，林華應將房屋恢復至交付時的毛坯原狀。

（四）法院認定事實

合同簽訂與履行：2013 年 11 月 18 日，林華與甲公司簽訂《房屋經營使用權轉讓協議書》，約定甲公司以 828476 元轉讓一號房屋 40 年經營使用權，林華于簽約當日支付 828476 元，2016 年 6 月 18 日因面積差支付 7057 元，房屋于同日交付，交付時為毛坯狀態，林華接收后進行裝修并出租。

項目產權情況：某項目于 2020 年 10 月 14 日完成工程竣工驗收備案，已取得 7 個不動產權證書，登記權利人為北京某投資管理中心，權利類型為集體建設用地使用權 / 房屋所有權，其中一號房屋所在的 C1 座（現 2 號樓）用途為 F81 綠隔產業用地 / 酒店 ，甲公司無法提交對外出售房屋的審批手續。

二、爭議焦點

林華與甲公司簽訂的《房屋經營使用權轉讓協議書》是否有效？

若協議無效，甲公司應否返還轉讓款及利息？林華主張的裝修損失、房屋差價損失是否應得到支持？雙方過錯責任如何劃分？

三、案件分析

（一）合同性質與效力認定

協議雖名為 “經營使用權轉讓”，但內容涉及房屋產權證辦理、繳稅及產權分割等房屋買賣合同核心要素，應認定為房屋買賣合同。案涉房屋所在項目土地用途為綠隔產業用地，甲公司無對外出售審批手續，根據法律規定，該協議違反強制性規定，應屬無效。

（二）無效合同后果處理

轉讓款與利息返還：合同無效后，甲公司應返還林華已支付的 835533 元轉讓款。林華要求甲公司支付交房前的利息損失，符合法律規定，應予以支持。

損失賠償與過錯劃分：雙方對房屋性質及手續辦理情況均屬明知，甲公司未提供合法出售手續，林華未盡審核義務，雙方過錯均等。對于裝修損失，法院結合合同履行、損失及過錯程度等因素酌情確定；房屋差價損失則根據雙方過錯及當前商業房產價格情況，酌情支持 。

四、裁判結果

法院依照《中華人民共和國合同法》第五十八條、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規定》第一條之規定，判決：

確認林華與甲公司于 2013 年 11 月 18 日簽訂的《房屋經營使用權轉讓協議書》無效；

甲公司于判決生效后十日內返還林華合同價款 835533 元；

甲公司于判決生效后十日內支付林華利息（以 828476 元為基數，自 2013 年 11 月 18 日起至 2016 年 6 月 18 日止按照中國人民銀行同期貸款基準利率計算）；

甲公司于判決生效后十日內支付林華裝修損失 1200 元；

甲公司于判決生效后十日內支付林華房屋差價損失 150000 元；

駁回林華的其他訴訟請求。

五、案件啟示

謹慎審查交易合法性：購房者在簽訂房屋相關協議前，應仔細核查房屋性質、土地用途及賣方資質，避免因合同違反法律強制性規定導致無效，造成財產損失。尤其對于商業地產、特殊用地項目，更需謹慎。

明確合同條款與風險：簽訂合同時，要清晰界定雙方權利義務，對產權辦理、違約責任等關鍵條款作出明確約定。若對合同條款存在疑問，應及時咨詢專業法律人士，避免因條款模糊引發糾紛。

合理主張損失賠償：合同無效后，主張損失賠償需證明對方過錯及自身實際損失。雙方均有過錯時，應根據過錯程度分擔責任。因此，在交易過程中應妥善留存證據，如付款憑證、溝通記錄等，為維權提供依據。

企業合規經營：房地產開發企業應確保項目開發、銷售符合法律法規要求，依法辦理相關審批手續。違規銷售不僅面臨合同無效風險，還可能承擔賠償責任，影響企業信譽和發展 。