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一、案件梳理

（一）當事人信息

原告（反訴被告）：陸明

被告（反訴原告）：林輝

關聯關系：陸明系北京市大興區黃村鎮西黃村村民，林輝系北京市大興區黃村鎮周村村民 。

（二）原告訴求與事實理由

陸明訴請：

判令林輝賠償損失 3482617 元（具體金額參照賠償損失明細）；

判令林輝承擔本案訴訟費用、保全費用 5000 元、保全保險費 6000 元。

事實理由：2004 年 11 月 16 日，陸明與林輝簽訂房屋買賣合同，約定林輝將位于北京市大興區（一號院落）的院落及北房五間出售給陸明。陸明支付 70000 元購房款后，對北房進行裝修，并在院落內加蓋南房五間和東、西廂房各一間。后林輝起訴確認合同無效，經法院判決，該合同于 2010 - 2011 年間被認定無效。雖合同無效，但林輝未返還購房款，且一號院落因某項目面臨搬遷騰退，陸明認為自己對院落的投入應獲得相應補償，故提起訴訟。

（三）被告答辯與反訴

林輝辯稱：不同意陸明的訴訟請求。主張損失應以之前案件中評估報告金額為準；即便參照騰退補償，也應扣除案外人貢獻，并排除具有人身屬性的補償項目。同時，林輝提起反訴：

要求陸明支付 2017 年 5 月 16 日至 2024 年 1 月 29 日的房屋占有使用費 340166.1 元（按每年 50000 元計算）；

判令陸明承擔反訴訴訟費用。

（四）法院認定事實

合同簽訂與履行：2004 年 11 月 16 日，陸明與林輝簽訂《買賣房屋合同》，陸明支付 70000 元購房款，林輝交付一號院落及房屋 。

合同效力判決：2010 - 2011 年，經法院判決，該房屋買賣合同無效 。

返還訴訟與評估：2011 - 2014 年間，林輝起訴要求返還房屋，案件審理中陸明申請評估，一號院落宅基地區位補償價及房屋設備裝修附屬物重置成新價共計 448657 元，但雙方后撤回訴訟 。

再次判決返還：2015 - 2017 年，林輝再次起訴，法院判決陸明返還房屋，二審維持原判 。

搬遷騰退情況：2024 年 1 月，一號院落因項目搬遷，林輝一家分院后，分院 1、2 的搬遷補償總額分別為 1557779 元、1358249 元 。

房屋交付時間：陸明于 2024 年 1 月 28 日將房屋交付給拆遷人 。

二、爭議焦點

陸明因合同無效產生的損失應如何認定？應以 2014 年評估報告為依據，還是參照 2024 年搬遷補償標準？

林輝反訴主張的房屋占有使用費是否合理？應如何計算？

雙方在合同無效及后續糾紛中應承擔何種責任？

三、案件分析

（一）合同無效的責任劃分

根據《中華人民共和國合同法》第五十八條，合同無效后，雙方應返還財產并分擔過錯責任。林輝作為農村房屋出賣人，將宅基地房屋售予外村村民陸明，違反法律強制性規定，對合同無效負主要責任；陸明明知買賣受限仍簽訂合同，承擔次要責任。

（二）損失賠償標準認定

評估報告適用性：2014 年評估報告因案件撤訴未實際作為裁判依據，且房屋未完成返還，故不能作為本案賠償依據。

搬遷補償參照合理性：林輝主動起訴確認合同無效且承擔主要過錯，同時在房屋返還訴訟期間已出現拆遷跡象，因此參照搬遷補償標準認定損失更符合公平原則。但需剔除與個人身份關聯的補償項目（如安置房指標、部分獎勵金） 。

（三）房屋占有使用費認定

考慮生效判決要求陸明返還房屋的時間、其實際占用時長及房屋使用情況，結合當地租賃市場行情，酌定合理的占有使用費金額。

四、裁判結果

法院依據《中華人民共和國合同法》第五十八條、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規定》第一條，判決：

林輝于本判決生效后 10 日內向陸明賠償損失 2873000 元；

陸明于本判決生效后 10 日內向林輝支付房屋占有使用費 200000 元。

五、案件啟示

農村房屋交易風險：農村宅基地房屋買賣受法律嚴格限制，非本集體經濟組織成員購買此類房屋，合同大概率被認定無效，交易雙方應謹慎對待，避免經濟損失。

合同無效后的責任承擔：合同無效后，過錯方需賠償對方損失，且責任劃分需綜合考量雙方過錯程度、行為動機等因素。主張賠償時，應提供充分證據證明損失范圍。

拆遷補償權益分配：涉及拆遷的無效房屋買賣合同糾紛中，法院通常結合合同無效原因、當事人貢獻及拆遷政策，合理分配補償利益，排除具有人身屬性的補償項目。

生效判決履行義務：當事人應嚴格履行法院生效判決，拒不履行可能需承擔額外費用（如房屋占有使用費），甚至面臨強制執行。