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　　樓市溫州 LOUSHIWENZHOU

　　經過多年的下行，樓市終于止跌企穩。但是，這久違的利好，似乎只與核心地段的新房有關。

　　那些老去的房子，以及老去的板塊，依舊深陷泥潭，即便是大南門這樣的市中心。

　　我們先來看一組數據，這是去年年底以來大南門部分住宅的成交價格：

　　可以看出，除國際豪庭這座豪宅外，其他小區房價都不貴，但似乎也沒有想象中那么便宜。

　　關鍵在于，這些房源享有城南小學/蒲鞋市小學+12中的雙學區。比起蒲鞋市、雙井頭的“老破小”，就算舊了，好歹還能正常居住。

　　錦春大廈

　　而像亦美大廈、瑞霞公寓、錦春大廈等，盡管是安置房，卻是大南門為數不多的封閉式小區。

　　憑借學區與封閉式小區，大南路以東的房源，盡管價格跌了不少，但并沒有跌至10000元/㎡出頭，甚至還要約15000元/㎡。

　　亦美大廈

　　而到了大南路以西，房價就下了一個臺階，大多僅約12000元/㎡，較低的甚至僅10000元/㎡出頭。

　　這里的初中學區是3中，就遠遠沒有12中那么吃香。其中，蟬河以北是建設小學大南校區，稍好一些，但也要看面積段。

　　以上，僅僅是近半年來有二手房成交的小區。

　　而大南門其他一些小區，近期根本沒有二手房成交，甚至已經多年沒有二手房成交了。別說降價了，有時連看都沒人看。

　　也就是說，作為傳統市中心的大南門，已經不再受新一代溫州人歡迎。

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　　樓市溫州 LOUSHIWENZHOU

　　比起其他建于本世紀初的“老舊大”，大南門不少“老舊大”有一個特點，即沒有小區、沒有園林景觀，就是一兩棟樓屹立于馬路邊，高層住宅底下為商業裙房。

　　整個區域沒有像樣的公園、綠地，就連河邊也只有非常簡單的綠化，幾乎所有土地被高層住宅塞滿。

　　如果說那些封閉式小區“老舊大”只是舊了，只要園林景觀好、人車分流，還有一定的居住舒適性，那么大南門這種落后的住宅模式，完全談不上宜居、舒適，唯獨就是生活便利，而且是極度便利。

　　大南門的商住樓

　　可以看出，從設計之初，大南門就埋下了隱患。

　　1999年啟動改造的大南門，原規劃依托溫州歷史文化街區基礎，打造一座全新的市中心。

　　然而，除世貿中心外，其他建筑幾乎都采用了傳統商住樓形式。

　　考慮到商業運營，這些住宅沒做封閉式小區，也幾乎沒有綠化，形成了街區式布局。站在住宅角度看，與早10多年啟動改造的人民路相比，沒什么進步。

　　而當封閉式小區、園林景觀、人車分流開始盛行，這種商住樓就很快被淘汰了，甚至可以說一交付就淘汰。

　　這也反映出一點，2005年之前溫州的住宅建設標準是有多低，連大南門這樣的市中心，這些有錢人買的“豪宅”，都建成了這副樣子。

　　大南門的商住樓

　　當時就落后了，如今過去了20余年，注定不受購房者歡迎，尤其是年輕人。

　　當中央綠軸區域、濱江CBD崛起，選擇大南門的人自然越來越少，反而很多人離開大南門，前往中央綠軸區域、濱江CBD。

　　如果對老城區有執念，購買潤府、鷺湖、檀境等高品質新盤，也好過這些連小區都沒有的“老舊大”。

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　　樓市溫州 LOUSHIWENZHOU

　　以上僅僅是站在居住角度，若站在城市角度看，大南門改造的失敗，還導致溫州市中心走弱。

　　眾所周知，市中心是一座城市的商業、文化高地，從而形成精神空間，具有極高的標志性與首位度。

　　然而，大南門的改造，缺乏戰略高度與長遠眼光，塞滿了密密麻麻的商住樓，成為一片平庸的區域，自然成就不了市中心該有的高度。

　　這些商住樓底下的商業裙房，面積有限，甚至產權分割，無法招引真正有影響力的品牌。

　　沃爾瑪撤出后的空置物業

　　其中，鴻锳大廈底商曾是沃爾瑪超市，去年撤出后，至今空置。

　　聯合廣場底商曾開設聯合百貨，最終以失敗收場，后來開了蘇寧電器。

　　萬里橋大廈的底商，還是一座農貿市場。

　　國正大廈、南方大廈的底商，更像是一些大型品牌集成店。曾經的嘉樂廣場、鳳凰尚品都撤出了，如今只剩一家麗姿華都。

　　至于其他住宅底商，只是產權分割的普通沿街商鋪，與普通街道沒區別。

　　部分空置底商

　　唯一能跟上時代的，只有銀泰百貨世貿店，近年拓展B館后，從原先的百貨，逐步向商業綜合體轉型。

　　遺憾的是，銀泰百貨世貿店B館的4-5層，受產權分割等歷史遺留問題影響，至今空置。

　　而世貿中心本身，運營得也非常粗糙，入駐商務樓的公司非常普通，高區的星級酒店也一直開不起來。

　　世貿中心

　　除了世貿中心，大南門一帶也沒有其他像樣的商務樓，缺乏優質的就業崗位。一些企業，還在住宅里辦公，這進一步削弱了住宅的價值。

　　而大南門其他大大小小的商業，大多被淘汰，或艱難維持，未能形成一座現代化商圈。

　　近年，一些高端餐廳、美容院等，也逐漸遷出大南門，跟著年輕人、富豪的步伐，遷往中央綠軸區域、濱江CBD。

　　商業模式落后，沒有軌道交通，大型停車場少，如今年輕人活動，選擇大南門的越來越少。

　　既然成就不了市中心，又是一大片被淘汰的住宅，最終大南門喪失了原有的高價值，淪為普通區域。

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　　都說地段很重要，但是規劃缺乏前瞻性的眼光、建設了一批落后事物，哪怕曾經再輝煌，也會淪為普通地段。大家眼中的好地段，就會轉移到其他更好的地方。

　　大南門的改造失敗，導致溫州至今未能形成一座像樣的市中心。

　　更要命的是，改造后的大南門，塞滿了密密麻麻的高樓，完全失去了改造、拓展的空間，就此定型。

　　大南門

　　盡管這些年中央綠軸區域基本成型了，濱江CBD正在建設中，像印象城MEGA、濱江萬象城等商業綜合體都運營得都不錯，但想要集聚更高的人氣，尚需一些時間。

　　中央綠軸區域、濱江CBD的短板，在于與歷史文化街區脫離，還是缺了一些城市獨特的味道。而這種城市味道的沉淀，需要數十年起步。

　　2018年以來，大南門以北，以五馬街、公園路等為代表的溫州歷史文化街區，不斷改造、提升，展現了老城新顏，讓溫州老城重新煥發了生機與活力。

　　倘若溫州歷史文化街區的改造、提升持續推進，這座傳統商圈的復興，不是不可能。

　　老城區

　　然而，大南門以南的改造區域，因其失敗的改造、受限的空間，還說很難承接這一波紅利。

　　至于那些還住在大南門的居民，一部分人想置換，卻因二手房賣不起、賣不掉，而打消了念頭，好歹這里生活極度便利，也習慣了。

　　倘若接下來若能啟動拆遷，要想辦法讓拆遷戶來消化這些“老舊大”二手房，還能將一部分改善型需求，從這些“老舊大”里激活。