杭州房?jī)r(jià)泡沫擠完了嗎？杭州房?jī)r(jià)怎么走？

杭州作為全國(guó)最強(qiáng)的二線城市，其樓市動(dòng)態(tài)備受關(guān)注，過去多年有許多外地人前往杭州投資買房。

從內(nèi)因上講，房?jī)r(jià)泡沫程度的高低，是決定城市房?jī)r(jià)周期性波動(dòng)的關(guān)鍵因素之一。

為此，老楊構(gòu)建出房?jī)r(jià)泡沫指數(shù)，其中包含三個(gè)細(xì)分指標(biāo)。

房?jī)r(jià)收入比14.5倍

咱們首先看第一個(gè)細(xì)分指標(biāo)。

2024 年杭州的房?jī)r(jià)收入比是 14.5 倍，連續(xù)兩年出現(xiàn)下滑。

2021 年杭州的房?jī)r(jià)收入比高達(dá) 23 倍，是過去十幾年的最高點(diǎn)。

這主要是因?yàn)?2009 年到 2010 年，整個(gè)杭州樓市非常火爆，同時(shí)，溫州、寧波等浙江地區(qū)的樓市也都十分火爆，導(dǎo)致房?jī)r(jià)收入比處于歷史最高水平。

2021 年杭州樓市由漲轉(zhuǎn)跌，之后連續(xù)六年房?jī)r(jià)收入比持續(xù)下滑，到 2016 年時(shí)只有 12 倍。

在那之后，房?jī)r(jià)收入比震蕩式上漲，次高峰出現(xiàn)在 2022 年，為 18 倍。

但目前接近 15 倍的房?jī)r(jià)收入比，到底是高還是低呢？

為了更好地研判這個(gè)問題，我們需要構(gòu)建房?jī)r(jià)收入比指數(shù)。

2024 年杭州的房?jī)r(jià)收入比指數(shù)是 -56，負(fù)值代表著它已經(jīng)低于歷史平均水平。

從目前來看，杭州的房?jī)r(jià)水平相比收入水平已經(jīng)是低估了。

從這個(gè)細(xì)分指標(biāo)來看，杭州房?jī)r(jià)沒有泡沫了，但目前低估的程度要小于 2014 年到 2016 年。

租金收益率1.8%

我們?cè)賮砜吹诙€(gè)細(xì)分指標(biāo) —— 租售比，也就是租金收益率的變化。

回顧過去十幾年，杭州的租金收益率最高峰出現(xiàn)在 2015 年，高達(dá) 2.8% 。

在那之后的幾年，隨著杭州的房?jī)r(jià)漲幅明顯超過租金漲幅，杭州的租金收益率震蕩式下行。

直到 2021 年四季度，最低達(dá)到 1.6% 。

在那之后，杭州的房?jī)r(jià)和租金都出現(xiàn)下跌，但是房?jī)r(jià)的跌幅超過了租金跌幅，于是租金收益率開始緩慢爬升，今年一季度達(dá)到 1.8% 。

當(dāng)前 1.8% 的租金收益率相比偏高位的 2.5% - 3% 是低估了。

到底低估多少呢？

我們還是看一下杭州的租售比指數(shù)。

當(dāng)前杭州的租售比指數(shù)是 -111，明顯低于歷史上的合理值，但相比 2021 年到 2023 年已經(jīng)有所好轉(zhuǎn)。

而杭州租售比比較合理的區(qū)間主要是在 2018 年之前的幾年。

從租售比指標(biāo)來看，目前房?jī)r(jià)還是有點(diǎn)高估的。

房?jī)r(jià)周期波動(dòng)仍處略高位置

我們?cè)倏吹谌齻€(gè)細(xì)分指標(biāo)，杭州房?jī)r(jià)周期波動(dòng)指數(shù)。

該指數(shù)是根據(jù)房?jī)r(jià)周期性波動(dòng)的特征與規(guī)律測(cè)量出來的，用于判斷在不同時(shí)段杭州的房?jī)r(jià)是高估、低估，還是存在泡沫。

從指數(shù)來看，2016 年下半年杭州的房?jī)r(jià)周期波動(dòng)指數(shù)進(jìn)入正值區(qū)間，房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)高估。

頂峰是在 2021 年三季度，達(dá)到指數(shù)的最高峰，接近于 300。

在那之后，隨著杭州樓市降溫，房?jī)r(jià)漲幅縮小，某些時(shí)段開始持續(xù)下跌，杭州的樓市進(jìn)入擠泡沫階段，房?jī)r(jià)周期波動(dòng)指數(shù)持續(xù)下行。

但直到目前，杭州的房?jī)r(jià)周期波動(dòng)指數(shù)依然是正值，雖然比較接近零，但它依然處于小幅高估狀態(tài)。

房?jī)r(jià)泡沫所剩不多

分析完上述三個(gè)指標(biāo)，即房?jī)r(jià)收入比、租金收益率、房?jī)r(jià)周期波動(dòng)指數(shù)，我們將它們按照不同的權(quán)重進(jìn)行綜合評(píng)判，得出最終的杭州房?jī)r(jià)泡沫指數(shù)。

從圖中可知，2014 年到 2016 年前三季度，杭州的房?jī)r(jià)泡沫指數(shù)都是負(fù)值，這意味著房?jī)r(jià)沒有高估甚至是被低估了。

從 2016 年四季度開始，房?jī)r(jià)泡沫指數(shù)進(jìn)入正值區(qū)間，之后持續(xù)震蕩沖高，直到 2021 年三季度達(dá)到最高峰，指數(shù)超過 200。

在那之后，房?jī)r(jià)泡沫指數(shù)持續(xù)下行，近半年以來已經(jīng)下滑到低于 30 的數(shù)據(jù)，但依然處于正值區(qū)間。

通過綜合量化的測(cè)量之后，我們發(fā)現(xiàn)，杭州的房?jī)r(jià)目前還是處于小幅高估狀態(tài)。

因?yàn)榻肽暌詠砗贾莸姆績(jī)r(jià)總體上已經(jīng)止跌了，部分月份是小幅上漲，擠泡沫的速度大幅放緩了。

總體來看，杭州房?jī)r(jià)目前處于微微高估狀態(tài)。

但在杭州有房子，或者想在杭州買房的朋友們也不用過于擔(dān)心，因?yàn)榉績(jī)r(jià)泡沫只是影響房?jī)r(jià)運(yùn)行的重要指標(biāo)之一。

如果其他指標(biāo)比較給力，那么在杭州的房?jī)r(jià)泡沫沒有徹底擠完的背景之下，它依然具有上升動(dòng)能。

只不過與經(jīng)濟(jì)實(shí)力相似的其他城市相比，如果其他城市的房?jī)r(jià)泡沫被擠得更加徹底，那么它們反彈的動(dòng)能會(huì)更強(qiáng)一點(diǎn)，不過這只是非常細(xì)微的差異。